Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании , долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

• Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
• Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
• Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
• Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
• Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Повышенный покупательский интерес к доходным квартирам возникает в периоды лихорадок в банковской и пенсионной сфере. Есть ли сегодня смысл приобретать «квартиру-кормилицу» для сдачи в аренду?

ВРЕМЯ ЗОЛОТОЕ

До начала нашего десятилетия петербургский рынок аренды жилья показывал доходность по мировым меркам просто фантастическую. Количество потенциальных съемщиков в разы превышало число арендодателей.

Зачастую, сдавая убитую однушку в панельном доме, бодрый пенсионер мог позволить себе покупку новой машины в кредит и регулярный отдых на демократичном тропическом курорте по горящей путевке.

А две доставшиеся в наследство квартиры (при естественной убыли населения это не редкость) позволяли собственнику вести беззаботную жизнь рантье, ничего в них не вкладывая, а только получая дивиденды. При этом коммунальные платежи были копеечными, а налогообложение – «нулевым».

Долго такое положение дел продолжаться не могло: рынок агрессивен, он всегда наказывает ленивых и беззаботных. В нашем десятилетии все изменилось и продолжает меняться.

ЦЕНОВЫЕ РЕАЛИИ

Рынок аренды консервативен. В течение последних лет арендные ставки сохраняют почти твердую стабильность. Спрос подвержен сезонным колебаниям: всплески приходятся на начало учебного года, спады – на конец весны.

Справка БН

По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», в минувшем августе цена предложения на рынке аренды комнат в Петербурге составила 11,4 тыс. руб. в месяц, однокомнатные квартиры и студии предлагали за 21,5 тыс. руб., двушки – за 28,9 тыс. руб., трешки оценивали в 38,5 тыс. руб. в месяц. Следует отметить, что немного увеличились по сравнению с предыдущим месяцем цены на комнаты – на 1,8%, однушки – на 2,6%, двушки – на 4,1% (только трешки подешевели на 0,6%). Но подорожание типично для конца лета – начала осени: в августе 2016 года было то же самое.

За обманчивой картиной внешней стабильности скрываются поистине тектонические сдвиги. Многолетние наблюдения, которые ведут аналитики БН, показывают, что объемы предложения жилья в аренду год от года увеличивались, спрос был стабилен, а качественный состав арендаторов менялся.

Еще в начале текущего десятилетия арендодатели могли выбирать между аккуратной студенткой или средневозрастной парой без детей и животных (две самые желанные категории съемщиков); потом, когда в городе развернулось освоение новых территорий, основными интересантами стали угрюмые брюнеты из ближнего зарубежья.

Пока предложение не доминировало над спросом, все это было не столь заметно, и на любую выставленную в листинг квартиру в считанные часы находился арендатор. Зато когда кривые графиков спроса и предложения в аналитических отчетах все-таки пересеклись (зимой 2014-2015 годов), на рынке оказалось множество свободных квартир.

Да, ставки остались прежними, но за съемщиков теперь надо бороться. Жилье с продавленными диванами, ждановскими шкафами и колченогими стульями оказалось ненужным.

Чтобы сдать «бабушкину квартиру» по прежней цене, ее надо отремонтировать и обеспечить бытовой техникой.

ЕСТЬ ЛИ ПЕРСПЕКТИВЫ У РАНТЬЕ

Какие перспективы у владельцев «пенсионных» квартир сегодня? Прямо скажем, не блестящие, но и не безнадежные. Конкуренты, желающие сдать жилье, у них множатся в геометрической прогрессии: на рынок аренды поступают квартиры-студии в новостройках прикадья.

К тому же у тех, кто раньше мог рассчитывать только на съемное жилье, сегодня есть альтернатива – относительно доступная ипотека и своя квартира-студия в новом районе.

Рост тарифов на услуги ЖКХ и коммунальных платежей (в настоящее время около 5% в год), растущие налоги с кадастровой стоимости (льготы положены только за единственное жилье) также будут подъедать выгоду. Примем во внимание, что в ближайшие три года нас ждет демографический провал.

Но есть и другая сторона медали. Она в том, что в случае банкротств и задержек сроков сдачи объектов застройщиками у наймодателей появятся новые клиенты (поэтому возможен кратковременный всплеск).

Также растет поколение «вечных арендаторов» – оно не ориентировано становиться собственниками, предпочитает свободно передвигаться по миру на арендованных машинах и жить в съемных квартирах. Но это уже не клиенты пенсионеров-рантье.

Что будет с арендными ставками? Для депрессивных районов возможен и крайний вариант – «почти даром, только за оплату коммуналки». Что касается среднего уровня, то он в первую очередь будет зависеть от доходов населения. И здесь вот какой ограничитель. Если говорить о долгосрочной аренде, при любом раскладе арендаторы редко готовы тратить на съем жилья больше трети дохода. Это тот условный максимум, который может выжать арендодатель.

Для справки: на сегодняшний день, по данным Росстата, средняя зарплата в Петербурге составляет 47,2 тыс. руб., средняя пенсия по старости – 13,6 тыс. руб. Таким образом, среднестатистический пенсионер, располагающий свободной жилплощадью, может рассчитывать на прибавку около 12-15 тыс. руб. (не забываем о коммунальных платежах и налогах).

В СФЕРЕ ГОСТЕПРИИМСТВА

Другие популярные сегодня сегменты – краткосрочная и посуточная аренда жилья. Здесь ставки выше. Основные клиенты, снимающие жилье на срок до года, – специалисты, приезжающие в город для работы по срочным трудовым контрактам. В прежние, «досанкционные» годы в их числе было немало зарубежных.

Разумеется, таким арендаторам нужно удобное, качественное жилье в пешеходной доступности от метро, а также множество сопутствующих услуг – уборка, готовка, няня. И на этом собственнику можно заработать.

Посуточная аренда сегодня также на волне популярности. В этом сегменте также возможны дополнительные услуги: встретить гостей, организовать для них экскурсию и т. п. Но, по сути, речь не о получении пассивного дохода, а о предпринимательской деятельности в сфере услуг.

А где предпринимательство – там всегда конкуренция. Сегодня к услугам гостей широкая линейка предложений: от хостелов с двухъярусными кроватями до новых апартаментов бизнес-класса.

Есть и другие сложности. Миграция высокооплачиваемых специалистов-интеллектуалов – уже в прошлом: сегодня у них все больше возможностей для дистанционной работы. К тому же государство (и не только наше) предпринимательство в сфере краткосрочной аренды, мягко говоря, не поощряет. И в России, и в Европе использование жилых помещений в качестве гостиниц пытаются ограничивать на законодательном уровне.

Сказанное, впрочем, не означает, что частникам нет места на этом рынке. Просто это рынок, где удача уже не будет улыбаться ленивым.

Тенденция такова: недвижимость, к которой не приложен пакет сопутствующих услуг, не стоит почти ничего. Хочешь зарабатывать – стань гостеприимным хозяином.

ЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ: КУПИТЬ В КРЕДИТ – СДАТЬ В АРЕНДУ

Покупка жилья в кредит с целью сдачи его в аренду при сегодняшних ценах, арендных ставках и процентах для ипотечных заемщиков – решение сомнительное. Проиллюстрируем это на примере, взяв многолетний хит рынка аренды – однокомнатную квартиру в брежневке у метро (см. таблицу).

Средняя цена предложения такой квартиры 3,13 млн руб. Актуальная арендная ставка – 18,7 тыс. руб. в месяц. Воспользовавшись ипотечным калькулятором «банка друзей», предлагающего при 20-летней рассрочке и собственных средствах в 1 млн руб. гуманную на сегодняшний день ставку в 11% годовых, мы получим ежемесячный платеж в 22 тыс. руб.

Таким образом, даже при условии, что квартира ни месяца не пустует, и ежемесячно добавляя к доходу от аренды не меньше 9 тыс. руб. (включены коммунальные услуги), мы подарим миллион рублей собственных средств банку и еще два – выплатим в виде ежемесячных доплат.

Повторив «лабораторную работу» с учетом своих возможностей и запросов (цена, ставка, собственные средства, срок кредитования), вы, скорее всего, убедитесь, что это уравнение, не имеющее для вас выгодного решения.

ЧТО ДЕЛАТЬ: ОПТИМИЗИРОВАТЬ ТО, ЧТО ЕСТЬ

Если свободная жилплощадь у вас уже есть, избавляться от нее не надо. Мы вступаем в новую экономическую реальность: никто не знает, что будет с банковской системой, ставками по депозитам или криптовалютами через пять-десять лет.

Однако можно уверенно сказать, что жилая недвижимость будет востребованным товаром и при продаже, и при аренде. Правда, это хоть и надежный, но скромный с точки зрения доходности актив.

Что делать, если пенсия не за горами? Очевидно, имеет смысл заняться оптимизацией. Например, за счет встречных покупок и относительно небольших ипотечных займов поменять неперспективные с точки зрения аренды объекты на более ликвидные и «арендопригодные».

Ниже приведена таблица, показывающая условную доходность многолетних хитов рынка долгосрочной аренды Петербурга (в скобках – данные за 2013 год, и они показывают, что выгода арендодателей не растет).

Правда, требуется существенная оговорка: при расчете мы не учитывали налоги, вложения в подготовительный и амортизационный ремонт, простои и включенные в стоимость аренды коммунальные платежи. Таким образом, в реальной жизни от цифры в колонке «Условный индекс доходности» придется отнять еще от четверти до трети.

Цена предложения, руб.
Арендная ставка, руб. в месяц
Условный индекс доходности, % годовых**
Примечание

Комната 18 кв. м в трех-пятикомнатной квартире старого фонда

1 654 000
(1 565 000)
12 500
(12 321)
9,1 (9,4)
В данном сегменте высокая текучка арендаторов и длительные простои

Комната 14 кв. м в двух-трехкомнатной квартире, типовой дом категории «старая панель»
1 316 000
(1 450 000)
10 237 (10 864)
9,3 (9,0)
В большинстве случаев в других комнатах живет сам хозяин

Однокомнатная квартира (студия) 27 кв. м в кирпично-монолитном доме
3 424 000
(2 938 000)
20 722 (20 802)
7,3 (8,4)
Сегмент затоварен предложениями, спрос есть на объекты со свежим ремонтом и с бытовой техникой

Однокомнатная квартира 33 кв. м в хрущевке или брежневке
3 127 000
(3 264 000)
18 688 (21 346)
7,2 (7,8)
Ставки упали, квартиры подешевели, Спросом пользуются квартиры у метро

Трехкомнатная квартира 75 кв. м в доме типа «новая панель»
6 767 000
(6 149 000)
33 173 (39 060)
5,9 (7,6)
Арендные ставки за 4 года заметно снизились. Сохраняется спрос на квартиры с качественным ремонтом

ДАННЫЕ: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ «БЮЛЛЕТЕНЯ НЕДВИЖИМОСТИ»
* В таблице приведены средние цены предложения и арендные ставки на жилье разных типов в августе 2017 года (в скобках – в ноябре 2013 года).

** Доходность рассчитана как отношение годового дохода от аренды (без учета вложений в подготовительный и амортизационный ремонт, коммунальных платежей, налогообложения и простоев) к цене покупки в процентах.

Пример

Цена покупки квартиры 6,7 млн руб., арендная ставка 33 тыс. руб. в месяц.
Годовой доход: 33 000 руб./мес. × 12 мес. = 396 000 руб.
Доходность: (396 000/6 700 000) × 100% = 5,9% годовых
Срок окупаемости вложений: 6 700 000 / 396 000 = 16,9 года

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Возможно, на первый взгляд, сдавать квартиру очень выгодно. При стоимости готовой однокомнатной квартиры на окраине Москвы в 4-5 миллионов (будем считать ее в хорошем состоянии без потребности в дополнительном ремонте), цена на аренду за месяц равна 25-45 тысячам рублей. В итоге полностью отбивается квартира в среднем за 10-15 лет.

Краткие советы, как остаться в выгоде при сдаче квартиры:

• в первую очередь, составляйте с жильцом договор. Не поленитесь заверить его у нотариуса. Таким образом, вы обезопасите себя от нечестности с его стороны.
• чтобы вовсе не остаться без клиента — приведите свою квартиру в привлекательный вид. Но сделайте это как можно экономнее: строго, аккуратно.
• вещи в квартиру лучше покупать недорогие и неприхотливые.

Посуточная сдача квартиры в аренду

Износ вещей значительно увеличивается при посуточной сдачи квартиры. Вариант посуточной сдачи предполагает постоянное общение с клиентами. Это может не понравится соседям: постоянно чужие люди в подъезде. Необходимость ведения бухгалтерии. Однако и выгода от посуточной сдечи в среднем в 203 раза выше чем при долгосрочной аренде. Если вас интересует направление, то стоит почитать о .

Кому предпочтительнее сдавать квартиру?

Как мне кажется предпочтительнее сдавать квартиру семейной паре с ребенком, так как это люди должны быть более ответственные. Также можно сдавать и одиноким людям. Желательно сдавать людям у кого Российское гражданство. Но самое главное встретиться со съемщиком лично, и посмотреть на него своими глазами, поговорить хорошенько, рассмотреть документы и никаких ксерокопий и отговорок что, мол, потом покажет. Также много о человеке может сказать его внешний вид. Даже если человек одет не богато это не говорит о том, что он плохой съемщик. Главное чтоб он был опрятно и чисто одет. Обратите внимание на обувь. У аккуратного человека она будет чистой, даже если по пути он ее испачкает, то останутся следы попытки, ее стереть знаю по себе. Когда выберите себе клиента то иногда заглядывайте невзначай под любым, но веским предлогом в разное время. Если подружитесь, это будет идеальный вариант, но можно обойтись и хорошим знакомством.

Желаю удачи.

Комментарии

Про обувь и одежду интересно)) Спасибо!

Арендодатель имеет право "заглядывать" в свою квартиру один раз в месяц, и по предварительной договоренности с арендатором. Этот пункт присутствует практически в каждом договоре аренды жилья.

У меня соответствующий опыт - около 5 лет.

Я тоже сдавал после евроремонта, через пять лет вложил сумму, равную доходу за 2,5 месяца - и выставил как реновированную. Может быть, это покажется парадоксальным, но самый оптимальный съёмщик - компания рабочих. Да, это несколько мужчин, порой, весьма брутальных и неинтеллигентных (но Вам же не на светские рауты вместе ходить?) Зато они приходят домой поздно вечером - и валятся спать, а с утра пораньше - на работу. И без выходных. А на редкие свободные дни - уезжают домой. Так что сравнивал - амортизация квартиры существенно меньше в сравнении с обычной семьёй с одним ребёнком. Гражданство - тоже не проблема (деньги не пахнут). Самое важное, на что нужно обратить внимание:
1) сдавать только официально (лучше всего, зарегистрировавшись как ИП - тогда налог УСН 6 %, а не НДФЛ 13 %), только с официальной оплатой - лучше всего по безналу через банк;
2) НИКОГДА, НИ ПРИ КАКИХ УСЛОВИЯХ НЕ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ УСЛУГАМИ ПОСРЕДНИКОВ, Вы всё можете сделать сами! Единственная удобная "площадка" для размещения объявлений, где Вас не будут троллить риэлтеры - www.cian.ru К сожалению, чтобы ей пользоваться, нужно внести 10 тыс. руб. - из них будет списываться за Ваше объявление по 5 руб. в сутки. Так что этим счётом Вы можете пользоваться годами, когда одни арендаторы съедут, и будете искать следующих.

И ещё - во всех переговорах - все карты на стол (и в текст договора) сразу - любая недомолвка - потенциальный риск.

Комментарии

Большое спасибо Вам, Андрей Валерьевич, за детальный ответ!
6% - это, действительно, не 13%, и не нужно трястись потом, что соседи настучат)) И то обстоятельство, что оплата будет по безналу - замечательно.
Избавили Вы меня своими советами от некоторых мучений, если честно:-)
Не очень поняла про риэлторов. Разве, не проще обратиться к ним?
Я в этих делах совсем неопытная))

Как устроена работа риэлтера? (Допустим, что это - порядочный человек, ничего против Вас лично не имеющий) Если он будет искать клиента _специально для Вас_ - он ничего не заработает - может, за месяц Вашу одну квартиру сдаст - получит комиссионные, но этого ему мало. Следовательно, риэлтеру интересно набрать как можно бОльшую базу - и показывать квартиры всем желающим (с минимальным набором стандартизированных параметров: дом, этаж, площадь, балкон, лифт - и ещё максимум полдюжины характеристик). Соответственно, если потенциальному арендатору в принципе неинтересна квартира, например, без ванной, но с душевой кабиной - а у Вас, допустим, такая - ясно это станет только на осмотре. А другому в принципе неинтересна квартира без кладовки - и опять Вы встретитесь зря. К риэлтеру какие претензии? - он с Вас денег не берёт, вроде бы - старается. А результата нет - так, скажет, Вы денег много хотите, скиньте треть - сразу сдам. Ежу понятно, что, выставляйся Вы сами - Вы пригласите только тех на просмотр, с кем по телефону действительно сняты все, абсолютно все вопросы - и про водосчётчики, и про остекление балкона, и про соседей, и про почтовый ящик - потому что это прямой разговор, без посредников. И Вы не расходуете время на пустую беготню - 2-3 визита до сдачи. А все эти разговоры про уникальные, эксклюзивные базы - на мой взгляд, пустые - всё сводится к тому же ЦИАНу, куда Вы можете пойти самостоятельно.

Если выбирать из потенциальных арендаторов, то я бы отдала предпочтение семейной паре (лучше без ребенка) или просто паре (мужчина + женщина) или две женщины.

В любом случае, на мой взгляд, необходимо, чтобы за квартирой был женский присмотр - где убраться, где оттереть пятно, где что поправить. Встречала я квартиры, которые снимала компания мужчин - клочья пыли, загаженная плита и прочие прелести. Конечно, не спорю, все зависит от мужчин, но не забывайте, что речь идет не о своей, а об арендуемой квартире. А, как известно, если не свое, то и не жалко. А женщина все равно не допустит грязи.

Что касается национальности и гражданства, то выходцы из Средней Азии вполне адекватные люди и не создают проблем, а платить готовы выше, так называемых, "славян".

На первый взгляд сдача имущества в аренду может показаться выгодной. Стоимость квартир в мегаполисах настолько крупная, а сама арендная плата такая маленькая, что вложенные средства оправдываются только спустя десятилетия.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Этого времени будет достаточно только в том случае, если хозяину удастся найти хороших клиентов, и миновать риски.

Особенности

Наличие в собственности недвижимости выступает гарантией сохранности инвестиций. На неё не окажет влияние инфляция, по той причине, что цена имущества поднимается пропорционально её росту.

Немало владельцев принимает решение о продажи имущества. Однако прежде затрагивается вопрос реализации и сохранении денег, полученных с продажи.

Конечно, если иные цели в формировании бизнеса либо покупки иной дорогостоящей квартиры отсутствуют, тогда продажа может обернуться только ущербом, который может выражаться в следующем:

• в формате инфляции;
• если собственник вкладывался в банк, тогда он получит незначительный процент;
• приобретение жилья, без которого сложно обойтись;
• рисков, которые связаны с вопросами сохранности финансов.

Держать жильё пустым также не выгодно, поскольку его владельцу всё равно придётся вносить оплату за коммунальные услуги, эксплуатацию имущества и иные затраты, связанные с содержанием. Подобные нюансы сподвигают большинство хозяев пустующих квартир на передачу его в аренду.

Здесь у собственников появляется масса положительных сторон:

• квартира всегда находится под присмотром нанимателей;
• выручка от сделки позволяет оплатить расходы на содержание имущества, и получить дополнительный доход;
• при возникновении чрезвычайных ситуаций, квартиросъёмщики предпримут первые меры по их устранению;
• имущество, в котором будут находиться наниматели, будет избавлено от посягательства знакомых и родственников.

Чтобы сдавать квартиру на законных основаниях, регистрироваться в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя нет необходимости.

Налог будет рассчитываться исходя из суммы арендной платы, которая обозначается в соглашении. Процентная ставка в таком случае поднимается не выше 13% от фактической суммы дохода.

Редко этот размер может увеличиваться до 17 процентов, но повышение касается только тех, чей доход от аренды увеличен до десяти МРОТ.

Стоит ли сдавать

Большая выгода в аренде квартиры даётся тем, кто получил её по наследству. После подписания соглашения, его уже невозможно исправить.

Главное, чтобы в договоре присутствовали следующие пункты:

• сумма и время перечисления платы за аренду;
• процент разрешённого применения арендуемой квартиры;
• вопросы касательно внесению оплаты за коммунальные услуги;
• порядок анализа состояния имущества хозяином;
• процесс возмещения доставленного собственнику ущерба.

Хорошо, если перед заключением договора, участники соглашения смогу провести предварительную беседу с профессиональным юристом.

Здесь нужно отметить, что если квартиросъёмщик решит провести в квартире ремонтные работы, то конечный результат всё равно будет принадлежать собственнику. Все строительные мероприятия разрешается проводить исключительно с согласия хозяина.

Хорошо, если оно будет составлено в письменной форме, дабы избежать в будущем возможных недоразумений. Если же хозяин квартиры ответит твёрдым отказом, нанимателю придётся смириться с его решением.

Как выгодно сдать

Добиться выгоды можно только при правильном подходе к делу, при этом сама прибыль может увеличиваться до максимальной суммы. Результат во многом зависит от письменного договора, в котором должны описываться все условия и правила эксплуатации территории имущества.

Если говорить о вселении и выселении из имущества, то эти мероприятия проводятся при помощи составления акта приёма-передачи квартиры.

В нём основной упор делается на следующие данные:

• показатели жилья;
• её косметическое и техническое наполнение;
• состояние сантехнических комплектующих;
• расположение мебели и её состояние.

В текстовой части документа могут вписываться все данные, которые могут показаться полезными арендодателю, если они помогают ему регламентировать отношения с нанимателями.

В этот список может включаться запрет на осуществление регистрации, субаренды, и иные недопустимые на взгляд собственника действия. При таких условиях между участниками будет сохраняться договорённость, а сам хозяин регламентирует договорные отношения на свой взгляд.

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду

В совершенстве, даже если человек купит жильё по ипотечной программе, и дальше будет сдавать его, он сможет заработать на аренде большие деньги. Полученную выручку он может отдавать кредитору в качестве погашения финансовых обязательств перед банком.

Полностью расплатиться по ипотеке ему удастся приблизительно через 10-20 лет. В результате, квартира появится у него практически даром. Однако эта идея кажется заманчивой только в теории.

Российское законодательство не запрещает гражданам совершать подобные действия, но здесь важно внимательное изучение договора с банком. В нём не должно быть запретов на аренду иным лицам.

Однако даже самые лояльные условия банка не смогут принести никакой прибыли. Это если ещё не обращать внимание на всевозможные затруднения с поиском нанимателей, его неаккуратным обращением с чужими вещами в квартире, затраты на дополнительные ремонтные работы и прочее.

Следовательно, брать квартиру в ипотеку, чтобы после сдавать её в аренду считается не прибыльным мероприятием.

Доходность бизнеса в таком случае в среднем составляет 4-7% годовых. Расчёты говорят, что гораздо выгоднее купить две недорогие одно- либо двухкомнатные квартиры в известных для аренды городских районах, или там, где ощущается недостаток предложений.

Капиталовложение такого плана окупится намного быстрее, в сравнении с покупкой одной, но дорогостоящей квартиры.

Желательно сразу определиться с тем, кому именно будет сдаваться квартира. Так, если говорить об иммигрантах, студентах и трудящихся вахтой, то для них размеры и качество жилья редко выходят на первый план.

Когда же жильё планируется давать на пользование семьям с детьми, то здесь действуют совершенно иные законы.

В последнем случае квартира не может иметь только одну комнату. Она должна оборудоваться стиральной машиной и другими бытовыми приборами. Хорошо если рядом будут располагаться детские сады и школы.

Возможные риски

Что касается острых углов, которые являются скорее недостатком в решении данного вопроса, то здесь можно выделить несколько нюансов:

• собственник квартиры может столкнуться с недобросовестными нанимателями либо гражданами с мошенническими наклонностями;
• квартиросъёмщики могут потребовать обязательной регистрации по месту проживания;
• если на момент проживания в арендуемой квартире у нанимателей родится ребёнок, тогда с их выпиской у собственника могут возникнуть огромные проблемы;
• новые жильцы могут незаконно пересдать квартиру другим людям, и получать за сделку свой доход;
• если люди будут неаккуратно пользоваться арендуемым имуществом, хозяин может понести значительные убытки;
• противозаконные действия жильцов могут привести к неприятным инцидентам хозяина с представителями судебной власти.

Этот список далеко не полон, поскольку у владельца может возникнуть масса иных неприятностей. Например, если новые жильцы устроят потоп в квартире, из-за чего соседнему имуществу будут причинены ощутимые убытки.

Хорошо, если сделка будет оформлена грамотно, поскольку ему удастся взыскать с виновника необходимую сумму в полном объёме.

Если же у арендодателя не имеется договора, скорее всего восстанавливать имущество соседей собственнику придётся за счёт личного бюджета.

Похожие проблемы могут появляться в следствии неисправности сантехнических приборов. Тогда собственнику будет сложно что-либо доказать, поэтому в ремонт придётся вкладывать свои деньги.