Byty - právní stav a účel. Byty vs. Byty. Hlavní rozdíly pro kupujícího Jaký je rozdíl mezi byty a byty

Sociální infrastruktura moderní společnosti v realitní branži se neustále vyvíjí tak, aby vyhovovala všem potřebám občanů při získávání bydlení. Proto lze v praxi pozorovat poptávku po bytech a bytech. Pozornost na tyto vlastnosti je zaměřena kupujícími a developery. Než se však rozhodnete, měli byste pochopit otázku „apartmány a apartmány: jaký je rozdíl“.

Rozdíl mezi bytem a bytem je důležitý v mnoha ohledech a zároveň má některé podobné vlastnosti. Je to dáno především tím, že tyto dva typy bydlení mají při koupi různé účely. Rozdíl mezi bytem a bytem se navíc posuzuje v závislosti na zemi, ve které je tato nemovitost pro kupujícího zajímavá. V tomto článku budeme zvažovat nuance přímo pro Ruskou federaci.

Pro představu, co je byt, můžete tuto nemovitost označit jako obyvatelnou, ale zároveň mající status dočasného bydlení. Apartmány poskytují obyvatelům standardní řadu kvalit, komunikační systémy pro pohodlný pobyt, jsou zbaveny všech výhod a některých právních záruk, které jsou poskytovány majitelům.

Jaký je rozdíl mezi bytem a bytem v praxi?

Nutno podotknout, že hlavní rozdíly mezi bytem a bytem jsou v právním stavu. Například bytový zákon Ruské federace jasně definuje nemovitosti, které mohou souviset s bytovým fondem:

Vážení čtenáři!

Naše články hovoří o typických způsobech řešení právních problémů, ale každý případ je jedinečný. Pokud chcete vědět, jak vyřešit váš konkrétní problém, použijte prosím online formulář poradce vpravo →

Je to rychlé a zdarma! Nebo nám zavolejte (24/7):

• Byt nebo část;
• Soukromý dům nebo část;
• Pokoj, místnost.

Kromě typu nemovitosti je její hlavní charakteristikou bydlení funkčnost. V souladu s aktuálními normami ruské legislativy se jedná o izolované prostory vhodné k trvalému bydlení. Tyto prostory musí nutně splňovat hygienické a hygienické normy, stavební předpisy, požární bezpečnost a další legislativní kritéria.

Výše uvedené jsou požadavky na známé byty, avšak funkční účely bytů jsou odlišné. A tento rozdíl spočívá v tom, že jsou určeny k přechodnému pobytu občanů. To znamená, že tento typ nemovitosti má z právního hlediska povahu nebytových prostor, bez ohledu na to, co bylo původně určeno konkrétně k bydlení.

Byt a apartmán: rozdíl plateb

Rozdíl mezi byty a byty je také pozorován v ceně těchto dvou nemovitostí. Cena bytů na trhu je nižší, což jim dává zdánlivě hmatatelnou výhodu. Tato skutečnost je způsobena skutečností, že developer je zbaven společenských povinností. Pokud ale v příštích letech dojde ke změnám v ruské legislativě týkající se sociálních nuancí při výstavbě takových nemovitostí, můžeme očekávat, že významný rozdíl v nákladech se jednoduše smaže.

V této fázi se ceny liší v průměru o deset procent, někdy i více. Ale i přes výrazně snížené náklady bude nájemné za jejich provoz vyšší než v klasických bytech. Úhrada za bydlení a komunální služby je v průměru o osmnáct procent vyšší než za stejné služby za bydlení v bytovém domě. A pokud budou inženýrské a technické komunikační systémy vychovány bez zprostředkování, pak se tyto služby ještě prodraží.

Další nuance, o které musíte vědět před nákupem nemovitosti, je, že pro vlastníky bytů neexistují žádné výhody a dotace, které by majitelé bytů mohli využít. A výše příjmů tuto skutečnost nijak neovlivní, protože v legislativě, ve stejném bytovém zákoníku, tato kategorie vlastníků uvedena není.

Jaký je rozdíl mezi bytem a bytem: právní stránka

Již bylo zmíněno, že z právního hlediska nejsou byty v plném smyslu obytnou nemovitostí. Jedná se o jakousi izolovanou místnost pro dočasné pohodlné bydlení, která se však svými vlastnostmi blíží hotelovému pokoji.

Kromě rozdílu v nákladech na nemovitost a bydlení a komunální služby na její údržbu je také nutné uvést, že majitel, jeho rodina a další občané se mohou přihlásit do bytu, ale v bytech registrace není možná. Protože v právním smyslu se nejedná o obytný prostor. A ačkoliv bude mít majitel po ruce všechny potřebné dokumenty, které potvrzují jeho vlastnická práva, nárok na povolení k pobytu mu to nezajistí. Zároveň může být problematická i dočasná registrace, protože taková registrace je povolena pouze v případě, že se nacházejí v budově, která má status aparthotelu nebo hotelu.

Dalším rozdílem je samotná infrastruktura v sociální sféře - developer není ze zákona povinen starat se o umístění poliklinik a vzdělávacích institucí v blízkosti.

Byt nebo byt. společný majetek

Bytový zákon stanoví rovnocenné rozdělení společného majetku, odpovědnost za jeho údržbu mezi všechny vlastníky bytů v bytovém domě. A takový příkaz nejen stanoví, ale ukládá podobnou povinnost. Ale o společném majetku pro vlastníky bytů se ve stejných předpisech nic neříká. To znamená, že neexistují žádné závazky, ale zároveň v případě sporů, soudních sporů a jiných podobných situací mohou nastat značné potíže. Navíc je důležité si uvědomit, že pokud vlastník bytu, který jej kupuje, získá vlastnictví spolu s ním a částí společných zařízení, pak kupující bytu obdrží pouze je a je to. Zbytek budovy a její komunikační systémy zůstávají majetkem developera, což často znamená, že developer má právo nezávisle si vybrat správcovskou společnost s vyššími tarify.

Zde je další příznačný bod - vlastníci bytů ze zákona nemohou vytvářet společenství vlastníků domů, protože tento typ nemovitostí právně nepatří do bytového fondu. Zde však můžete použít alternativní metodu - podepsáním smlouvy o vytvoření jednoduchého partnerství nebo neziskových partnerství.

Byty a byty: jaký je rozdíl? Výhody a nevýhody

Pro ty, kteří stojí před volbou při nákupu nemovitosti, bude užitečné analyzovat významné výhody a nevýhody těchto dvou typů nemovitostí:

Na základě výše uvedeného můžeme dojít k závěru, že výběr mezi možnostmi popsanými v našem článku ve větší míře závisí na účelu takové akvizice. Pro rodinu, která nemá jiné bydliště, to lze stěží nazvat ideální volbou, a to i přes cenu nemovitosti. Ale pro právnické osoby nebo pro podnikatelské aktivity s pronájmem bydlení bude mít obrázek úplně jiný vzhled.

Není to tak dávno, co se na tuzemském realitním trhu objevil nový segment bydlení s názvem byty. Tento koncept k nám přišel z Evropy, kde se apartmány nazývají pokoje podle typu hotelových pokojů o ploše alespoň 40 metrů čtverečních. m. Apartmány mají 1-2 pokoje, koupelnu a kuchyň.

Apartmány - co to je?

Vzhledem k tomu, že byty jsou na ruském realitním trhu teprve pár let, ne každý chápe, co to je.

Můžeme tedy rozlišit následující vlastnosti apartmánů:

• Vhodné do obytných prostor nad 40m2. m s kuchyňským koutem a koupelnou;
• Ve fázi uvádění nemovitosti do provozu jsou byty již vybaveny minimem nábytku, někdy i domácími spotřebiči;
• Občané žijící v bytech mohou získat doplňkové služby, například:

1. úklid pokoje;
2. Objednávka a rozvoz jídla přímo do bytu;
3. Poskytování parkovacích míst a bezpečnostních služeb;
4. Objednávka taxi.

Byty nejsou obytné. První bytové domy byly postaveny v ruské metropoli asi před 10 lety. Byty lze rozdělit do několika tříd:

• ekonomická varianta;
• komfortní třída;
• obchodní vrstva;
• elitní zařízení.

V západních zemích jsou byty chápány jako bydlení hotelového typu s poprodejním servisem.

Vyhláška Ministerstva kultury č. 1488 ze dne 3. prosince 2012 vykládá byty následovně - jedná se o dvě a více obytných místností o celkové výměře minimálně 40 metrů čtverečních. m, vybavené pro přechodný pobyt a nachází se v hotelu, sanatoriu a podobných institucích.

Formálně tedy byty nejsou určeny k trvalému bydlení a mají řadu podstatných odlišností od běžných obytných prostor. O tom se bude dále diskutovat.

Mezitím se na realitní trh dostává stále více bytů. Oblíbené jsou zejména u obyvatel metropolitních oblastí. Při výběru bydlení lidé hodnotí výhody a nevýhody tohoto typu nemovitosti.

Nevýhody bytů

Vzhledem k tomu, že byty se kupují za účelem bydlení nebo pronájmu, je důležité si uvědomit nedostatky před uzavřením obchodu. Mezi nevýhody patří:

• Neschopnost vybrat nebo znovu zvolit správcovskou společnost. Správu bytového domu zpravidla provádí správcovská společnost zvolená developerem;
• Obyvatelé bytů jsou nuceni platit účty za energie podle sazebníku pro nebytové prostory. V souladu s tím budou náklady na služby o něco vyšší ve srovnání s obvyklým bydlením. V průměru je rozdíl 2 - 3 tisíce rublů ve srovnání s obydlí stejné velikosti;
• Vyšší daň z nemovitosti oproti standardnímu bytu;
• Nemožnost trvalé registrace;
• Omezení ve výběru hypotečních programů v případě nákupu bytů na hypotéku. K dnešnímu dni nejsou všechny banky připraveny financovat pořízení takových nemovitostí;
• Neschopnost získat daňový odpočet;
• Při výstavbě bytových domů může ze zákona developer nesplnit řadu požadavků, které musí při výstavbě bytových domů splnit. Zejména obyvatelé bytů nemusí mít vlastní dětské hřiště nebo dostatečný počet parkovacích míst.

Nejnáchylnější k nedostatkům jsou ti, kteří trvale bydlí v bytech. Lidé, kteří využívají byty jako přechodné bydlení nebo kupují nemovitosti za účelem pronájmu a mají jiné nemovitosti k trvalému bydlení, mohou naznačené nevýhody jen stěží pociťovat.

Mezitím existují také výhody.

Výhody bytů

Hlavním a často určujícím plusem nemovitostí umístěných v bytových domech je jejich cena. Náklady na výstavbu domu s byty jsou nižší než náklady na bytový dům. V souladu s tím jsou náklady na metr čtvereční také nižší. Průměrný rozdíl je 10-15%.

Kromě ceny lze rozlišit následující výhody apartmánů:

• Dobrá poloha.

Například, v centrální části města se staví elitní a podnikatelské bytové domy. Právě tyto objekty jsou zajímavé pro ty kupující, kteří kupují nemovitost pro investici nebo pro zdůraznění svého vlastního postavení.

O takové objekty mají zájem top manažeři, jejichž rodiny skutečně žijí mimo město nebo v klidnější oblasti, nebo firmy, které pořizují bydlení pro vlastní zaměstnance.

• Jedinečnost.

Vzhledem k tomu, že byty ještě nejsou dostatečně prosazovány na realitním trhu, každý developer se snaží o to, aby byl vlastní projekt jedinečný a odlišil se od ostatních objektů.

• Blízkost infrastruktury a možnost získání doplňkových služeb.

Budovy s byty jsou stavěny s ohledem na požadavky na hotelové prostory, jejich obyvatelé mohou počítat s doplňkovými službami.

Jaký je rozdíl mezi bytem a bytem?

Je důležité pochopit rozdíl mezi běžným obytným prostorem a bytem. Skládá se z následujícího:

• Byty nemají nic společného s bytovým fondem a skutečně slouží k bydlení a pro organizaci kancelářských prostor;
• Minimální plocha apartmánů - 40 "čtverců", byty - mnohem méně;
• K provedení přestavby obydlí bude muset vlastník projít řadou případů, aby se na změnách dohodl. Je méně pracné provádět přestavbu v bytech;
• Koupě bytu, majitel a jeho rodinní příslušníci se mohou v prostorách trvale přihlásit. V apartmánech je možné pouze dočasné přihlášení;
• Normy a SNiP pro výstavbu obytných budov a bytů jsou poněkud odlišné. Zejména na samostatné objekty jsou kladeny zvýšené požadavky na požární bezpečnost: budovy jsou vybaveny doplňkovým požárním únikovým východem. Stavba objektu s byty je navíc možná na těch pozemcích, které z nějakého důvodu nejsou vhodné pro bytovou výstavbu;
• Různé požadavky na design místní oblasti. Normy pro výstavbu obytných budov stanoví povinné zlepšení území sousedícího s domem, dokud nebude bydlení uvedeno do provozu. To znamená, že pro obyvatele domu by měly být organizovány dětské pěší zóny a rekreační oblasti, parkovací místa a zelené plochy. Vzhledem k tomu, že bytový dům patří k nebytovým zařízením, lze jej uvést do provozu, aniž by developer provedl celý rozsah výše uvedených terénních úprav. Mezitím mnoho vývojářů za účelem zvýšení konkurenceschopnosti dále zušlechťuje území sousedící s odděleným objektem;
• Obytné domy a bytový dům spravuje specializovaná firma. Důležitým rozdílem přitom je, že obyvatelé bytů nemohou znovu zvolit správcovskou společnost. Výše platby za služby v bytech je o několik tisíc rublů vyšší než platba v bytě stejné metráže. Navíc je do nákladů dodatečně zahrnuta položka „výdaje na správu budovy“.

Právní stav bytů

V tuto chvíli není pojem „byty“ na legislativní úrovni pevně daný. Formálně se jedná o nemovitosti související s nebytovým fondem. Ve skutečnosti jsou byty obytné, méně často - kancelářské prostory.

- nový objekt na trhu s nemovitostmi, při jejich získávání mohou nastat potíže. Řada developerů prodává byty na základě smluv o majetkové účasti.

Kupující těchto prostor si musí pamatovat, že v praxi soudy považují byty za nebytové objekty - zdroj investičních příjmů. Z tohoto důvodu nelze v případě soudního sporu aplikovat zákon o účasti na společné výstavbě (214-FZ) a vrátit peníze určené na koupi bytů není snadné.

Před pár lety se na realitním trhu objevily takové zvláštní objekty, jako jsou byty. S tímto konceptem je každý zvyklý spojovat elitní bydlení s panoramatickými okny nebo elegantními pokoji v zahraničních hotelech. Částečně tomu tak bylo kdysi, ale dnes se vše dramaticky změnilo a není tak snadné pochopit, jaký je rozdíl mezi obyčejným bytem a byty v roce 2019.

Co jsou byty a do jakého typu nemovitosti patří?

Abyste pochopili položenou otázku, musíte nejprve zjistit, co je byt a jak se liší od bytu. Když se obrátíte na různé zdroje, můžete zjistit, že tento termín má francouzské nebo italské kořeny a je přeložen do ruštiny jednoduše jako „byt“. Ushakovův slovník definuje byt jako velký pokoj nebo odpočinek. To však nevysvětluje právní rozdíl mezi bytem a bytem.

Pokud se podíváme na ruskou bytovou legislativu, můžeme snadno zjistit, co znamenají obytné prostory:

• obytný dům nebo jeho část;
• byt nebo jeho část;
• pokoj, místnost.

Tento seznam je vyčerpávající a nezahrnuje byty. Tento typ nemovitosti tedy dle zákona nelze zařadit do bytového fondu. Tyto prostory však slouží výhradně k bydlení a jsou vybaveny veškerým potřebným vybavením. Abychom se přiblížili k pochopení, jaký je rozdíl mezi bytem a bytem, ​​je nutné pochopit, ve kterých budovách se tyto objekty nacházejí a jaký je jejich funkční účel.

Vezmeme-li zahraniční zkušenosti, vidíme, že v zahraničí mezi byty patří nemovitosti pro přechodné bydlení s hotelovou službou. Částečně to platí i pro Rusko. Například vyhláška Ministerstva kultury, která klasifikuje objekty cestovního ruchu, obsahuje pojem apartmán, který se výrazně liší od definice hotelového pokoje. Jedná se o prostory o výměře minimálně 40 metrů čtverečních, sestávající ze dvou a více místností, vybavených nábytkem, koupelnami a vším potřebným pro přechodný pobyt.

Někdy se takové obytné bloky nacházejí v kancelářských budovách nebo ve velkých obchodních centrech. Jsou určeny k pobytu zaměstnanců vyslaných z jiných měst k výkonu určitých dočasných funkcí. Apartmány jsou poskytovány i pro zaměstnance, kteří nemají vlastní ubytování.

Dnes ve velkých městech najdete novostavby, skládající se výhradně z bytů, které se od bytů liší tím, že mají větší komerční hodnotu. Bohatí lidé investují do výstavby nebo nákupu takové nemovitosti za účelem následného zisku.

Odpověď na otázku, co znamená byt, a nikoli byt, lze tedy formulovat následovně. Místnost určená k přechodnému pobytu se samostatným vchodem, která je součástí hotelového komplexu apartmánového typu nebo se nachází v administrativní budově, se běžně nazývá byty. Na rozdíl od bytu nepatří do bytového fondu.

Nevýhody a klady bytů

Zvažte rozdíl mezi byty a byty v praxi: výhody a nevýhody pořízení takové nemovitosti. Jak již bylo řečeno, byty nepatří do bytového fondu. Z této okolnosti vyplývají stávající nedostatky těchto objektů:

• nelze v nich získat trvalou registraci v místě bydliště. Je pravda, že neexistují žádné překážky pro dočasnou registraci v místě pobytu, pokud je v prostorách hotelová služba. Stejně jako v každém hotelovém pokoji lze i apartmány dočasně registrovat až na 5 let. Absence alespoň dočasné registrace může způsobit problémy s umístěním dětí do školy nebo školky, získáním povinného zdravotního pojištění pro službu ve zdravotnických zařízeních;
• komerční nemovitosti nepodléhají tarifům za služby, které se používají pro obytné prostory. V tomto ohledu musíte platit za energie mnohem více než v případě bytu stejné oblasti. Rozdíl může v některých městech dosahovat až 20 %;
• nepříliš přátelské ke komerčním nemovitostem a daňovým zákonům. Sazba daně z nemovitosti je tedy u bytů 0,5 %, na rozdíl od bytu, u kterého se účtuje pouze 0,1 % ze základu, což je však u komerčních nemovitostí 1,44krát méně. Výpočet srážky za prodej se provádí podle pravidel pro nebytové prostory. Současně je poskytován odpočet za nákup, jako u bytu - ve výši 2 milionů rublů;
• kde jsou byty ještě horší než byty, je to, že developeři nejsou povinni organizovat sociální a kulturní infrastrukturu na stavbách takových zařízení. Z tohoto důvodu mohou být školky, školy a polikliniky ve značné vzdálenosti od komplexů a nemusí tam být vůbec žádné přístupové cesty;
• zákon nerozšiřuje standardy SANPIN pro obytné prostory na byty, což uvolňuje ruce developerům. Koneckonců nemusí splňovat úroveň osvětlení, zvukové izolace a dalších povinných parametrů;
• v případě společné výstavby bytů je postavení vlastníků akcií zásadně odlišné od toho, kdyby byl dům s byty. Prostě nejsou uznány jako ovlivněné parametry MMR v případě úpadku developera.

Výčet mínusů je docela působivý, ale v čem je výhoda bytu oproti bytu, že poptávka po nich každým rokem roste. Zde je vše jednoduché, protože absence nutnosti dodržovat mnoho formalit při výstavbě velmi snižuje cenu takové nemovitosti. Konečný kupující přitom potřebuje za byt při koupi zaplatit mnohem menší částku, která je v porovnání s koupí bytu výhodná. To umožňuje nejen pořídit relativně levné bydlení, ale také si jeho pronájmem dobře vydělat.

Podívejte se na užitečné video

Mám si koupit byt místo bytu?

Mnoho lidí se ptá, co je lepší byt nebo byt? Tato otázka však není zcela správná. To je asi stejné jako srovnávat terapeuta a zubaře. Zdá se, že oba lékaři, ale úkoly jsou úplně jiné. V praxi je výhodnější koupit byt pro toho, kdo jiné trvalé bydlení nemá. Přítomnost obydlí totiž zaručuje povolení k trvalému pobytu a v důsledku toho volný přístup k různým sociálním potřebám rodiny.

Pokud již máte povolení k trvalému pobytu, pak otázka, jaký vybrat byt či byt, již není tak jednoznačná. V tomto případě lze komerční nemovitosti zakoupit pro následující účely:

• k vlastnímu bydlišti z důvodu blízkosti místa výkonu práce či studia nebo z důvodu komfortnějších podmínek. Současně je docela možné pronajmout trvalý byt;
• k pronájmu za účelem komerčního zisku;
• pro organizaci hotelového podnikání.

Je to komerční složka, která určuje hlavní důvod, proč se staví byty, a nikoli byty, zejména v Moskvě.

Odpovědi na některé otázky

S přihlédnutím ke všemu výše uvedenému je možné odpovědět na otázku, je garsonka byt nebo byt? Vše závisí na právním stavu, nikoli na uspořádání. Ateliér je přece obytný prostor, který nemá příčky, tedy volnou dispozici. Může se vztahovat na rezidenční i komerční nemovitosti.. V prvním případě se jedná o byt a ve druhém o byty.

Další aktuální otázkou je, zda je možné v roce 2019 převést byty na byt a jaká je cena tohoto řízení. Možnost přeměny nebytových prostor na bytové prostory je zakotvena v bytové legislativě. Je třeba mít na paměti, že postup je poměrně komplikovaný. Hlavní překážkou je zajištění plného souladu s hygienickými normami, například sluneční světlo musí dopadnout do každé obytné místnosti areálu alespoň 2 hodiny denně. Do statutu bytů tedy nelze převést byty, které se vyznačují nedostatečným osluněním. Kromě toho by na nemovitost neměla být uvalena žádná břemena třetích osob.

V případě, že budou dodržena všechna pravidla, můžete zkusit přenos. Chcete-li to provést, musíte kontaktovat bytový odbor vašeho města s prohlášením.. K ní budou muset být připojeny následující dokumenty:

• osvědčení o registraci nemovitosti;
• titulní listiny;
• půdorys budovy;
• projekt přestavby, pokud se plánuje jeho provedení.

Kromě toho je nutné podstoupit schválení v různých službách a státních úřadech a následně předložit příslušné certifikáty. To vše může trvat déle než jeden měsíc a vynaložené peníze negují výhody koupě bytu místo bytu. Úspěch akce navíc není zaručen. Převod na individuálním základě proto není ekonomicky oprávněný.. Je pravda, že se vyskytly případy, kdy se majitelé masivně obrátili na developera s odpovídající hromadnou žádostí o převedení bytů do stavu bytových prostor ještě ve fázi výstavby před uvedením domu do provozu. Jejich otázka byla přitom vyřešena kladně.

Byt se tedy od bytu liší tím, že nemá statut obydlí.. Jsou levnější, ale je lepší si je pořídit, pokud máte povolení k trvalému pobytu na jiném místě. Přestavba nebytových prostor na bytové prostory je totiž poměrně náročná a často zcela nemožná. Koupě bytu je přitom velmi výhodnou investicí do nemovitosti, neboť poptávka po nájemním bydlení je vždy velmi vysoká.

28.03.18 126 622 13

Z hlediska práva a práva

Minule jsme začali mluvit, Je čas mluvit o zákonech: pojďme zjistit, jak se byty liší od bytů.

Jekatěrina Miroshkina

ekonom

Z hlediska zákona není byt jako byt. I když tam bydlí rodina se třemi dětmi a je to jejich jediný domov. Dočasná registrace také nedělá z bytu rezidenční nemovitost. Dům s byty se nepovažuje za bytový dům, i když má správcovskou společnost, poštovní schránky ve vchodech a houpačku ve dvoře. Pro stát jsou byty typem komerční nemovitosti. To je hlavní rozdíl mezi byty a apartmány.

Při nákupu můžete ušetřit milion rublů a pak ztratit mnohem více, pokud si vše předem nespočítáte. Ztráty se ne vždy měří v penězích a mohou být nevratné.

Každý je zodpovědný sám za sebe

Prozradíme vám to nejdůležitější o bytech z pohledu práva a ekonomiky a sami se rozhodnete, zda to potřebujete nebo ne. V každém případě je koupě nemovitosti záležitostí, ve které je lepší obrátit se o pomoc na profesionály. Velkou chybou je myslet si, že nyní vám vše řeknou na internetu. V tomto případě existuje mnoho nuancí. Poraďte se s odborníkem.

Účel prostor

Zákon má konkrétní výčet, které prostory lze považovat za obytné. Standardně byty této definici neodpovídají. I když budova hotelového typu vypadá jako obytná budova, stále to není bydlení.

Pokud vlastníte byty, s největší pravděpodobností jste vlastníkem komerční nemovitosti, nikoli bytu. V tomto případě se na byty nebudou vztahovat zákony, které se týkají bydlení. Pokud si přečtete pravidla státní podpory, podmínky hypoték nebo požadavky na příjemce a najdete tam slova „bydlení, bydlení“, tak se vás to vůbec netýká.

Stát například stanovil požadavky na bezpečnost obytných prostor, výšku budov, zajištění výtahů, umístění koupelen, zpevnění podlah, přirozené osvětlení, výšku stropu, zvukovou izolaci a dokonce i sklon schodů. . Tyto požadavky se nevztahují na nebytové byty.

Teoreticky existují byty-apartmány, které se nacházejí v obytném domě. To lze zjistit z podkladů ke konkrétnímu projektu, kde je vám nabízena ke koupi nemovitost. Například účel budovy a prostory v ní lze snadno najít v prohlášení o projektu, které bude určitě na webu developera.

Byt. Při koupi bytu v běžném bytovém domě se automaticky stáváte spoluvlastníkem společné nemovitosti. I když to v certifikátu není napsáno, standardně vlastníte část střechy, fasádu, společné balkony, vchod, sklep, schodiště, výtahy a dokonce i dvůr. Tento podíl nemůže být přidělen v naturáliích, prodán nebo opuštěn.

Byt. Tady je všechno složité. Režim společného podílového vlastnictví společné věci v nebytovém domě není přímo zákonem upraven. Někteří odborníci se domnívají, že vlastníci bytů nemají vlastnictví společného majetku. Nejvyšší arbitrážní soud ale upřesnil, že vlastníci prostor v nebytových domech mají stejná práva a povinnosti jako v bytových domech - vlastní podíl na společné nemovitosti a jsou povinni hradit její údržbu.

Tento přístup má výhody i nevýhody. U bytového domu je vše víceméně jasné – jsou zde vchody, schodiště a výtahy, které všichni obyvatelé tak či onak využívají. Je logické, že je zaplatí každý. V nebytovém domě mohou být kromě bytů kanceláře, obchodní prostory, vestibuly, kašny, vstupní skupiny - to vše je společný majetek, který budou muset majitelé nejen kanceláří, ale i bytů udržovat.

I když si rodina koupila byt, bydlí tam se svými dětmi a nikdy nenavštíví vestibul obchodního centra, teoreticky by po ní mohlo být požadováno, aby platila za údržbu této části budovy. Konkrétní správcovská společnost si může nastavit svůj vlastní režim, ale standardně tak funguje vysvětlení NSS a soudní praxe je nejednoznačná. Zítra přijde jiná správcovská společnost a vše změní.

Stát neupravuje seznam služeb správcovských společností pro nebytové budovy. Pokud třída komerčního objektu zahrnuje služby zahradníků, komorníků a vrátných, zaplatí je majitelé bytů. Na jedné straně vám to umožňuje stavět byty nemožné krásy a pohodlí. Na druhou stranu můžete získat služby, které ve skutečnosti nepotřebujete.

Ovládání domácnosti

Dům má co dělat kromě toho, co se děje za železnými dveřmi bytů. Je třeba vyčistit vchody, výtahy a střechy - opravit, žárovky - zašroubovat; na přilehlém území je nutné vybudovat plošiny a postavit lavičky, posekat trávníky a postavit sloupky, natřít ploty, zamést zeleň. Kdo, jak a za jaké peníze to udělá – otevřená otázka.

Byt. V bytovém domě se otázkami správy zabývá správcovská společnost nebo HOA. Správcovskou společnost volí valná hromada. Přijímá také klíčová rozhodnutí o správě domu. Schůze vlastníků je demokracie v akci: každý vlastník má nějakou „váhu“ v závislosti na ploše jeho bytu a s touto „váhou“ může hlasovat.

Aktivní nájemníci mohou vést kampaň, organizovat kolem sebe skupiny nemovitostí a ovlivňovat hlasování – to vše jako v běžném demokratickém procesu. Pokud má mladá maminka čas a chuť, vše zorganizuje a u vchodů budou rampy pro vozíčkáře. Důchodci se mohou spojit a odhlasovat zákaz parkování ve dvoře. A pokud budou mít majitelé aut více hlasů, tak akorát důchodci zůstanou bez laviček a zelených ploch a rozšíří se parkování - a to vše na společné náklady.

Abyste mohli zaručeně řešit záležitosti bytového domu po svém, musíte být vlastníkem více než poloviny metrů čtverečních v tomto domě nebo kontrolovat rozhodování takových vlastníků. To je samozřejmě v reálném životě nemožné, takže společná rozhodnutí mohou ovlivnit všichni nájemníci.

Byt. V nebytovém domě s kancelářemi a obchody může klidně nastat tato situace: developer kanceláře neprodává, ale pronajímá, přičemž si ponechává vlastnictví. Nebo celou kancelářskou a maloobchodní část koupí developerská společnost. Tak se jeví většinový vlastník – ten, kdo vlastní většinu hlasů. A kdo má většinu hlasů, má právo samostatně rozhodovat o domě.

To je nepravděpodobné, pokud se komplex skládá pouze z bytů. To ale nelze vyloučit: nevíte, komu patří. Možná obchodník koupil prolézačky a otevřel si tam hotel. Má právo: schůzka umožňuje.

Pokud máte před sebou komplex kanceláří a bytů, nebo třeba bytový mrakodrap trčící z útrob obchodního centra, je tu riziko. A hodně vysoký.

Většinový vlastník může hlasovat pro vyšší sazby, jmenovat správcovskou společnost, která mu vyhovuje, najmout si zahradníka z Rubljovky, instalovat pomník na jeho počest uprostřed nádvoří nebo pronajmout první patro pro karaoke klub, který obsahují pouze písně od Grigoryho Lepse. Obyvatelé bytů nebudou mít žádné zákonné mechanismy, jak takovou situaci řešit. Nepomůže ani důkaz, že většinový vlastník je ve spojení se správcovskou společností. To není považováno za zneužití práva.

Vztahy se sousedy

Byt. Ze zákona nemůžete vy ani nikdo jiný bydliště využívat k podnikání. V bytě nemůžete legálně uspořádat kancelář nebo mini-hotel, nemůžete v něm otevřít kavárnu, saunu, nahrávací studio nebo platformu pro rapové bitvy. Prostory musí být převedeny na nebytové, a to není vždy možné.

Rozdíl mezi bytem a bytem je v tom, že pro obytné budovy existuje tichý režim: po určité době nelze v bytech vydávat hluk. Pokud bydlíte ve skutečném činžovním domě a zpoza zdi se v noci neustále ozývají levné údery, máte zákonné mechanismy, jak to ovlivnit.

Byt. Vlastníci je mohou používat jakýmkoliv zákonným způsobem, pokud splňují technické předpisy a požadavky regulačních agentur. Tyto požadavky nejsou stejné jako u bytů. Byty mohou mít různé účely, ale vždy je to nebytové. V bytě hotelového typu můžete bydlet jako v bytě a někdo koupí pár sousedních, aby je pronajal obchodním cestujícím, cizincům a zamilovaným párům - to je legální.

U bytů nejsou žádné požadavky na ticho a zvukovou izolaci – sousedé přes zeď mohou v noci hrát na bubny.

V přízemí mohou bez vašeho svolení otevřít bar a přitom zdemolovat část zdi a bránit vám ve výhledu. Rozdíl mezi bytem a bytem je v tom, že v běžném domě by požádali obyvatele o povolení, ale v bytovém komplexu nemusí být požádáni. Přes váš vchod mohou lidé projít do kanceláře síťové společnosti. Strážný jim navíc bude povinen vydávat průkazy.

Neznamená to, že při koupi bytu se s takovými problémy určitě setkáte. Možná vedle vás budou žít klidné rodiny a celkově bude celý komplex zalidněn obyčejnými lidmi. A jen první patro pronajme kancelářím a obchodům a umístí tam notáře, lékárny, potraviny, pobočku banky i dětské centrum - vše, o čem jste snili. Při koupi je ale potřeba si uvědomit, že bytový komplex není bytový dům. Nevztahuje se na něj bytový zákon a nájemníci mají méně práv.

Odstoupení pro dluhy

Byt. Na dluhy ze zákona nelze vzít jediné bydlení. I když majitel bytu dluží hodně peněz bance, sousedovi, mikrofinanční organizaci nebo komukoli jinému, majetek mu nevezme a rodinu nevystěhují na ulici. Jedinou výjimkou jsou zastavené byty, které jsou již v zástavě banky.

Byt. Byty nejsou bydlením, takže pro ně nejsou žádná omezení inkasa. Nevadí, že tam bydlí rodina, která si koupila byty k trvalému bydlení, jinou nemovitost nemá a úvěr nebyl brán proti zajištění bytu. Pro soudní vykonavatele je byt běžným majetkem, který lze zabavit a dát k prodeji z důvodu dluhu. Například, pokud je vlastníkem IP, má nahromaděné dluhy vůči věřitelům a daně. V bytě bydlí jeho rodina a děti, ale tato nemovitost není chráněna před exekucí.

Srážky při koupi nemovitosti

Byt. Rozdíl mezi bytem a bytem je v tom, že při jeho koupi můžete uplatnit odpočet a získat vrácení daně. Pokud si koupíte byt v manželství a žádný z manželů dříve nepoužil odpočet, rodina bude moci vrátit až 520 tisíc rublů. Stát navíc vrátí 13 % zaplacených úroků z hypotéky – maximálně 390 tisíc rublů každému z manželů.

Byt. U nebytové nemovitosti se žádné srážky neplatí, i když si ji koupí běžná rodina s dětmi a hodlá v ní trvale bydlet.

Byt. Obyvatelé bytů nejsou uvedeni v seznamu spotřebitelů, kteří jsou postaveni na roveň obyvatelstvu. Navzdory skutečnosti, že v bytech žijí obyčejní lidé, má se za to, že elektřina je tam dodávána pro komerční účely.

Daň z nemovitosti

Byt. Daň z nemovitosti se vypočítává podle sazeb za obytné prostory. Mohou se lišit v závislosti na regionu a ceně bytu, ale existují federální předpisy. Obyvatelé zaplatí za byt 0,1 % z hodnoty katastru. V tomto případě můžete využít odpočet daně z nemovitosti - 20 metrů čtverečních. Z této plochy není třeba platit daň z nemovitosti - pouze z rozdílu.

Tato dávka nezávisí na sociálním postavení a příjmu – poskytuje se bytům v jakémkoli regionu. Například, pokud je plocha bytu 39 metrů čtverečních, bude daň účtována pouze od 19 metrů čtverečních a sazbou 0,1%. U bytů dražších než 10 milionů rublů v Moskvě se sazba zvyšuje na 0,15 %, ale stále je mnohem nižší než u bytů. Existují také redukční koeficienty - mohou také snížit daň, nicméně platí po omezenou dobu.

Byt. Za apartmán hotelového typu budete muset zaplatit zhruba pětkrát vyšší daň z nemovitosti oproti apartmánu – 0,5 %. Je možné ušetřit nějaké peníze díky nižším nákladům na katastr. A pokud je byt v administrativním a obchodním komplexu, pak bude sazba ještě vyšší - 2%.

Majitelé bytů nedostávají odpočet federální daně z nemovitosti: budou platit daň z celé oblasti.

Srovnání daně z nemovitosti pro byt a byty o velikosti 39 m²

Na příkladu údajů z lokality komplexu ve Fili za předpokladu, že byt je o 20 % levnější než byt

Cena za 1 m2

Byt

336 000 R

Byt

269 ​​000 R

Cena

Byt

336 000 R

Byt

269 ​​000 R

Cena

Byt

13 milionů R

Byt

10,5 milionu R

Daňový odpočet

Byt

Byt

Základ daně

Byt

19 m² × 336 000 = 6,38 milionu R

Byt

39 m² × 269 000 = 10,5 milionu R

sazba daně z nemovitosti

Byt

Byt

Roční daň z nemovitosti

Byt

9576 R

Byt

52 500 R

Moskva má svůj vlastní redukční faktor pro byty, ale platí pouze pro ty komplexy, které jsou zahrnuty v oficiálním registru bytů a splňují další požadavky. V březnu 2018 byl tento registr rozšířen - nyní má 16 bytových komplexů. Pokud areál není v registru, nejsou pro něj žádné výhody.

Na byty se nevztahují ani další zvýhodnění daně z nemovitosti v krajích například pro důchodce, invalidy a velké rodiny.

Pokud vybíráte mezi bytem a bytem, ​​zjistěte si sazbu u konkrétního objektu a daň si spočítejte sami s pomocí odborníka. Nevěřte ani výpočtům na stránkách vývojářů. Pak se může ukázat, že daň je ve skutečnosti vyšší, sazba není 0,5 %, ale 2 %. Katastrální hodnota navíc roste a areál nikdo do evidence nezařadí.

Generální oprava

Byt. Majitelé bytových prostor v bytových domech povinně přispívají do fondu generálních oprav. Poté se s těmito penězi provede zásadní oprava společného majetku. Řekli jsme vám, že minimální příspěvek na generální opravu v Moskvě od 1. července 2017 je 17 rublů za metr čtvereční.

Byt. Majitelé komerčních nemovitostí v nebytových budovách nejsou ze zákona povinni provádět srážky do fondu generálních oprav každý měsíc. Ale až přijde čas na opravu společného majetku, nebude možné počítat ani s nashromážděnými příspěvky a financováním. Ale zpravidla se byty kupují v novostavbách, které budou dlouho potřebovat velké opravy.

Porovnání plateb za generální opravy bytu a bytu 39 m²

Minimální platba za m²

Byt

17 R

Byt

0 R

Povinná platba měsíčně

Byt

663 R

Byt

0 R

Udržovací poplatky za rok

Byt

7960 R

Byt

0 R

Sociální infrastruktura a technické požadavky

Byt. Stát by měl kontrolovat parametry rezidenční zástavby. Jsou zde požadavky na počet škol, školek, poliklinik, komunikací a dalších infrastrukturních zařízení. Developer je musí postavit na vlastní náklady nebo s podporou státu.

Bohužel ve skutečnosti mnoho developerů tyto parametry nedodržuje: tají se s úředníky, dostávají schválené projekty bez škol a klinik nebo donekonečna zdržují dodávky infrastrukturních zařízení. Majitelé bytů ale mají alespoň nějaké záruky a práva. Jsou chráněny nejen pravidly městského plánování, ale také federálními zákony.

V obytné oblasti je zakázáno stavět hlučná průmyslová odvětví a nebezpečná zařízení. A i když se objeví miniprodukce, měla by kolem ní být sanitární zóna. Vstup do prodejny v obytném domě by měl být samostatný, nikoli přes vchod. Hladina hluku v bytech musí odpovídat státním normám, pro byty jsou stanoveny hygienické normy. Pokud dojde k odchylce, můžete požadovat pokutu nebo donutit vývojáře, aby nedostatky napravil.

Byt. Pro komerční rozvojové zóny žádné takovéto urbanistické normy neexistují. Může se ukázat, že v oblasti, kde se bytový komplex nachází, není žádná škola a poliklinika. Město není povinno je stavět.

Při plánování zástavby se nezohledňuje počet obyvatel v bytech. Například 200 dětí může bydlet v bytě, ale nepostaví pro ně samostatnou školku a nebudou plánovat místa v nejbližší škole.

Pro byty neexistují žádné přísné požadavky na hygienické normy, materiálové vlastnosti, dispozice a zvukovou izolaci. Kvalita výstavby se nekontroluje stejně jako v případě bydlení – to už má na svědomí developer.

Převod bytu do bytového domu

Nebytové prostory lze teoreticky považovat za bytové. K tomu musí být celý objekt oficiálně učiněn bytovým domem. Samostatný byt nelze považovat za byt. A přestože takový mechanismus na papíře existuje, je nemožné jej v praxi zavést pro jednoho vlastníka bytu.

Jaké jsou výhody koupě bytu

Místo.Často na nějakém vhodném a zajímavém místě není možné postavit obytnou budovu, ale budova s ​​byty je možná. K tomu dochází, když urbanistický plán zahrnuje pozemek pro obchodní centrum nebo hotel, ale není zde dostatek prostoru pro mikročtvrť s parkovišti, školami, poliklinikami a sanitárními zónami. Nebo místo není vhodné pro rezidenční zástavbu z důvodu blízkosti průmyslových objektů. Byt může být vaší jedinou šancí, jak si koupit nemovitost k bydlení na správném místě, například v blízkosti práce nebo v centru města.

Jak se liší ubytování v apartmánu od tradičních hotelů? Výhody a nevýhody apartmánů a aparthotelů. A také: jaké jsou byty a jak je pronajmout.

V poslední době si v Evropě získává stále větší oblibu pro nás tak neobvyklý typ ubytování, jako jsou apartmány. A není divu: jsou ideální pro velké společnosti, jsou levnější a zaručují větší mobilitu jejich hostů. Ale nejdřív.

Nejčastěji se byty nacházejí v zemích u moře – ve Španělsku, Bulharsku, Chorvatsku, Černé Hoře nebo Řecku. To ale vůbec neznamená, že se můžete ubytovat pouze v apartmánech v přímořských letoviscích. Velká a turisticky oblíbená města (Řím, Benátky, Athény a tak dále) nabízejí také značný výběr "apartmánů" přímo v historických centrech.

Ale co přesně tyto byty jsou? Jsou to apartmány (méně často - malé domky, vily, půl domu se samostatným vchodem), které jsou pronajímány turistům z různých zemí na dlouhou a nepříliš dlouhou dobu. Je důležité pochopit, že apartmány a aparthotely jsou trochu odlišný typ ubytování. Ty se zpravidla nacházejí v hotelech nebo fungují samostatně, ale svým typem a rozsahem služeb jsou podobné hotelům. Významným rozdílem mezi aparthotelem a jednoduchým hotelem je počet pokojů na pokojích a dostupnost kuchyně.

Životní podmínky v bytech jsou velmi podobné těm „domácím“: mají vše, co k životu potřebujete, vybavenou kuchyň, domácí spotřebiče (myčka a pračka, mikrovlnka, klimatizace, TV). Navíc v horkých zemích mají byty často bazény, parkoviště, balkony a terasy.

Apartmány jsou apartmány (méně často - malé domky, vily, polovina domu se samostatným vchodem), které jsou pronajímány turistům z různých zemí na dlouhou a nepříliš dlouhou dobu.

Apartmány jsou také klasifikovány podle kvality služeb, komfortu, plochy a počtu pokojů, nikoli však podle hvězd, na které jsme zvyklí, ale „doslova“:

• Apartmány typu A (studia) mají zpravidla jeden pokoj a předsíň-obývací pokoj spojený s kuchyní. Plocha: 40-45 m2, přijme 2 až 4 osoby.
• Apartmány typu B mají dvě oddělené ložnice, obývací pokoj a kuchyň. Plocha: 60-90 m2, od 2 do 6 osob.
• Apartmány typu C se skládají ze tří nebo čtyř samostatných pokojů, obývacího pokoje, jídelny a kuchyně. Plocha: více než 100 m2, až 12 osob.
• Luxusní apartmány jsou luxusní podkrovní pokoje, samostatné vily nebo rezidence. Skládají se ze dvou a více místností, mají osobní sluhy, nejširší možnou nabídku služeb, vlastní bazény, sluhy a tak dále. V aparthotelech se těmto pokojům obvykle říká „prezidentská apartmá“.

Dovolená v apartmánech

Proč by měl být preferován pobyt v apartmánu před tradičními hotely? Protože bydlení v nich má opravdu spoustu výhod. Za prvé, vlastní kuchyň. Pro někoho je tento fakt samozřejmě spíše mínus (no, kdo si chce na dovolené vařit sám). Ale podívejme se na to z druhé strany: rodiny s dětmi, milovníci zdravé kuchyně, příznivci levných dovolených, ale i jen gurmáni, kteří sní o poznávání tradiční kuchyně země, si dovolenou bez vlastního sporáku ani nedokážou představit a lednička.

Za druhé, dovolená v apartmánech umožňuje ubytovat velké společnosti, rodiny s dětmi a zvířata. A to se také mění ve velké plus ve vztahu k peněžence. Platba za byty (dům, půldům, rezidence) je vždy pevná a nezávisí na počtu obyvatel. Stačí dodržet požadované maximum (např. do 10 osob) a rozdělit celé náklady na dům na všechny, kdo v něm bydlí.

Apartmány navíc dávají turistům svobodu: pohyb a jídlo. Posledním, „lyrickým“ plusem je možnost cítit se jako domorodec: získat klíč a po dni plném památek nebo koupání si otevřít vlastní byt, zajít si pro láhev vína do nejbližšího obchodu a nakonec si sednout do otevřené okno s výbornou večeří ve společnosti přátel ... .

Rezervace pokoje v běžném hotelu je mnohem jednodušší a známější, navíc je jejich počet ve srovnání s apartmány nesrovnatelně větší.

Pronájem bytu

Pronájem bytu je možná samý problém. Rezervace pokoje v běžném hotelu je mnohem jednodušší a známější, navíc je jejich počet ve srovnání s apartmány nesrovnatelně větší. Pokud si tedy chcete pronajmout vlastní dům například na rajském ostrově Brač, měli byste si tento problém vyřešit s předstihem (ideální možností je online rezervace zhruba dva měsíce předem). Druhou nuancí, která čeká na každého, kdo si chce pronajmout byt, jsou papírové průtahy. Apartmány jsou ještě daleko od úrovně odbavení v hotelech, kdy stačí nechat pas na recepci (ale to se samozřejmě netýká luxusních a prezidentských pokojů). V případě pronájmu budou muset turisté poslouchat pravidla: kam házet odpadky, do jaké doby můžete dělat hluk, jak správně používat sporák a myčku, a také vyplnit dohodu. Ale pak nic nebude odvádět turisty od klidné, nádherné dovolené!

Předchozí fotka 1/ 1 Další fotka