Az ingatlan az egyik legnépszerűbb pénzbefektetési mód. Egy tanácsadó cég tanulmánya szerint a dollármilliomosok az esetek 24%-ában inkább luxus lakóingatlanokba fektetnek be. Ez a fajta befektetés a második helyen áll népszerűségében a részvényekbe és kötvényekbe történő befektetések után.

Mennyit kereshet?

„Van egy ilyen minta: minél nagyobb a befektetés, annál alacsonyabb a jövedelmezőség. Miel-Arenda szerint egy turista osztályú lakás átlagos megtérülési ideje körülbelül 18 év. Ugyanebben a szegmensben a jövedelmezőség a moszkvai városi bérleti piacon évi 4-7% között ingadozik” – mondja Maria Zhukova, a Miel-Arenda cég igazgatója.

A számítások azt mutatják, hogy célszerűbb két olcsó egy-két szobás lakást vásárolni a népszerű területeken, illetve olyan területeken, ahol a kínálat minimális. Ez a befektetés gyorsabban megtérül, mint egy drága lakásba fektetni, mondja Zsukova.

A moszkvai és krasznodari lakások bérbeadásának jövedelmezősége

* – hozzávetőleges megtérülés az ingatlanérték növekedését figyelembe véve, ** – jelenlegi jövedelmezőség mínusz 13% adó (a lakás drágulása nélkül). Forrás: Inkom-ingatlan, Kézről kézre, Rosstat, Sravni.ru számítások.

Hogyan válasszunk lakást?

A Metrium Group ingatlanforgalmazó cég szerint a bérlők körében nagy a kereslet a nagyméretű egyszobás lakások (kb. 45 nm) vagy fordítva, a kisméretű kétszobás lakások (kb. 55 nm) iránt - ezekből 70 van. -A piacon lévő ajánlatok 80%-a. „A kis lakások előnyben részesítendők – nagyobb a keresletük, olcsóbbak, könnyebben karbantarthatók, és alacsonyabb az adózásuk” – ért egyet Vadim Lamin, a Spencer Estate ingatlanügynökség ügyvezető partnere.

A lakás kiválasztásakor ugyanazokat a kritériumokat kell követnie, mint a potenciális bérlőnek:

• Emelet – a lakás ne legyen az első vagy az utolsó emeleten.
• Közlekedési elérhetőség - ha több kilométert gyalogol a legközelebbi buszmegállóig, akkor a lakás sétatávolságra a metrótól megnövelheti az árat.
• Kilátás az ablakból – logikus, hogy a szemétdomb látványa nem olyan vonzó, mint a parkra néző kilátás. Sok bérlő szereti, ha az ablakok az udvarra néznek.
• Az üzletek közelsége – a közelben található nagy bevásárlóközpontok enyhén növelhetik az üzletektől távol lévő lakások költségeit.
• Befejezés - bármilyen lakás vásárlásakor fel kell újítani, valamint bútorokat, gépeket kell vásárolni/frissíteni - ezzel vonzóbbá válik a bérleti ajánlat.

Ha nincs elég pénze lakhatásra a fővárosban, akkor meggondolhatja, hogy egy másik városban vásároljon lakást.

A megnövekedett fogyasztói érdeklődés a jövedelmi lakások iránt a bank- és nyugdíjszektor lázas időszakaiban jelentkezik. Van-e értelme manapság bérelni egy „kenyérkereső lakást”?

ARANY AZ IDŐ

Ennek az évtizednek az elejéig a szentpétervári bérlakáspiac világviszonylatban egyszerűen fantasztikus megtérülést mutatott. A potenciális bérlők száma jóval meghaladta a bérbeadók számát.

Egy jókedvű nyugdíjas gyakran egy lerombolt egyszobás panelházi lakás bérbeadásával megengedhette magának, hogy hitelből új autót vegyen, és rendszeresen nyaraljon egy megfizethető trópusi üdülőhelyen egy last-minute csomaggal.

A két örökölt lakás pedig (a természetes népességfogyás miatt ez nem ritka) lehetővé tette a tulajdonosnak, hogy gondtalan bérbeadói életet élhessen, anélkül, hogy bármit is fektetne beléjük, csak osztalékot kapott. Ugyanakkor a közüzemi számlák csekélyek voltak, az adózás pedig „nulla”.

Ez az állapot nem tarthatott sokáig: a piac agresszív, mindig megbünteti a lustákat, gondtalanokat. A mi évtizedünkben minden megváltozott és változik.

AZ ÁR VALÓSÁGAI

A bérleti piac konzervatív. Az elmúlt néhány évben a bérleti díjak szinte változatlanok maradtak. A kereslet szezonális ingadozásoknak van kitéve: tanév elején hullámzás, tavasz végén visszaesés következik be.

BN Segítség

A Real Estate Bulletin Értékelő és Elemző Központja szerint tavaly augusztusban a kínálati ár a szentpétervári szobabérleti piacon 11,4 ezer rubel volt. havonta az egyszobás apartmanokat és stúdiókat 21,5 ezer rubelért, a kétszobás apartmanokat 28,9 ezer rubelért, a háromszobás apartmanokat 38,5 ezer rubelért kínálták. havonta. Megjegyzendő, hogy a szobák árai kismértékben emelkedtek az előző hónaphoz képest - 1,8%-kal, az egyszobásoké - 2,6%-kal, a kétszobásoké - 4,1%-kal (csak a háromszobások drágultak 0,6%-kal). . De az áremelkedés a nyár végére - kora őszre jellemző: 2016 augusztusában is ugyanez volt.

A külső stabilitás megtévesztő képe mögött valóban tektonikus eltolódások rejtőznek. A BN elemzőinek hosszú távú megfigyelései azt mutatják, hogy évről évre nőtt a kiadó lakások kínálata, stabil volt a kereslet, változott a bérlők minőségi összetétele.

Még ennek az évtizednek az elején is választhattak a bérbeadók egy takaros diák, vagy egy középkorú, gyermek és állat nélküli házaspár között (a két legkívánatosabb bérlői kategória); Aztán amikor új területek fejlesztése kezdődött meg a városban, a fő érdekek a szomszédos országok komor barnái lettek.

Amíg a kínálat nem uralta a keresletet, mindez nem volt annyira feltűnő, és bármelyik műemléki lakás néhány óra alatt bérlőre talált. Ám amikor az elemző jelentésekben a keresleti és kínálati görbék keresztezték egymást (2014-2015 telén), sok üres lakás volt a piacon.

Igen, az árak változatlanok maradtak, de most meg kell küzdeni a bérlőkért. Feleslegesnek bizonyult a megereszkedett kanapékkal, Zhdanov gardróbszekrényekkel és rozoga székekkel ellátott ház.

Ahhoz, hogy a „nagyi lakást” azonos áron kiadhassuk, fel kell újítani és háztartási gépekkel ellátni.

VAN KITEKINTÉS A RANTIEREKNEK?

Milyen kilátások vannak ma a „nyugdíjas” lakások tulajdonosai számára? Őszintén szólva nem zseniális, de nem is reménytelen. A lakást bérelni kívánó versenytársak exponenciálisan szaporodnak: a Kadiya régióban új épületekben található garzonlakások lépnek be a bérleti piacra.

Ráadásul azoknak, akik korábban csak bérlakásban bízhattak, most van alternatíva - viszonylag megfizethető jelzáloghitel és saját garzonlakás egy új területen.

A lakhatási és kommunális szolgáltatások, valamint a közüzemi díjak emelése (jelenleg évi kb. 5%), a kataszteri értéket terhelő növekvő adók (csak egy lakás után jár ellátás) szintén felemészti a kedvezményeket. Vegyük figyelembe, hogy a következő három évben demográfiai kudarc elé nézünk.

De van az éremnek egy másik oldala is. A lényeg az, hogy csődök és késések esetén a fejlesztők az objektumok szállításában a bérbeadóknak új ügyfeleik lesznek (ezért rövid távú emelkedés lehetséges).

Egyre növekszik az „örök bérlők” generációja is – ők nem arra törekednek, hogy tulajdonosokká váljanak, inkább bérelt autókkal szabadon mozognak a világban, és bérelt lakásokban élnek. De ezek már nem a bérbeadó nyugdíjasok ügyfelei.

Mi lesz a bérleti díjakkal? A depressziós területeken egy extrém lehetőség is lehetséges - „szinte semmiért, csak a rezsiért”. Ami az átlagos szintet illeti, az elsősorban a lakosság jövedelmétől függ majd. És itt a limiter. Ha már hosszú távú bérlésről beszélünk, mindenesetre a bérlők ritkán hajlandók jövedelmük harmadánál többet lakásbérlésre költeni. Ez az a feltételes maximum, amit a bérbeadó kisajthat.

Tájékoztatásul: ma a Rosstat szerint az átlagkereset Szentpéterváron 47,2 ezer rubel, az átlagos öregségi nyugdíj 13,6 ezer rubel. Így az átlagos nyugdíjas, ingyenes élettérrel körülbelül 12-15 ezer rubel növekedéssel számolhat. (ne feledkezzünk meg a közüzemi számlákról és az adókról sem).

A VENDÉGLÁTÁSI SZEKTORBAN

Napjainkban további népszerű szegmensek a rövid távú és napi bérlakások. Itt nagyobb a tét. A fő ügyfelek, akik legfeljebb egy évre bérelnek lakást, olyan szakemberek, akik határozott idejű munkaszerződéssel jönnek a városba dolgozni. A korábbi, „szankció előtti” években sok közülük külföldi volt.

Természetesen az ilyen bérlőknek kényelmes, minőségi lakhatásra van szükségük, gyalogosan a metrótól, valamint számos kapcsolódó szolgáltatásra - takarítás, főzés, dada. És ebből pénzt kereshet a tulajdonos.

A napi bérlés is egyre népszerűbb manapság. Kiegészítő szolgáltatások is lehetségesek ebben a szegmensben: vendégek fogadása, kirándulás szervezése számukra, stb. De lényegében nem passzív jövedelem megszerzéséről beszélünk, hanem a szolgáltató szektorban folyó vállalkozói tevékenységről.

És ahol vállalkozói szellem van, ott mindig verseny van. Ma már széles kínálattal várják a vendégeket: az emeletes ágyas hostelektől az új business osztályú apartmanokig.

Vannak más nehézségek is. A jól fizetett értelmiségi szakemberek migrációja már a múlté: ma már egyre több lehetőségük van távmunkára. Ráadásul az állam (és nem csak a miénk) finoman szólva sem ösztönzi a vállalkozói kedvet a rövid távú bérbeadás terén. Oroszországban és Európában is törvényi szinten próbálják korlátozni a lakóhelyiségek szállodaként való használatát.

A fentiek azonban nem jelentik azt, hogy a magánkereskedőknek ne lenne helyük ezen a piacon. Ez csak egy piac, ahol a szerencse többé nem mosolyog a lustákra.

A trend a következő: szinte semmit sem ér az az ingatlan, amelyhez nem jár hozzá kapcsolódó szolgáltatáscsomag. Ha pénzt akar keresni, legyen vendégszerető házigazda.

MIT NE TENNI: HITELRE VÁSÁROLNI – BÉRLETRE

Megkérdőjelezhető döntés a mai árakon, bérleti díjakon és a jelzáloghitelesek kamatai mellett bérbeadás céljából hitelre vásárolni. Illusztráljuk ezt egy példával, a bérleti piac hosszú távú slágerével - egy egyszobás lakás Brezsnyevkában a metróállomás közelében (lásd a táblázatot).

Egy ilyen lakás átlagos ajánlati ára 3,13 millió rubel. A jelenlegi bérleti díj 18,7 ezer rubel. havonta. A „baráti bank” jelzálogkalkulátorával, amely 20 éves részletfizetési tervet és 1 millió rubel szavatoló tőkét kínál. A mai humán arány évi 11%, havi 22 ezer rubelt kapunk.

Így még akkor is, ha a lakás egy hónapig nem üres, és havonta legalább 9 ezer rubelt hozzáadva a bérleti díjhoz. (közművekkel együtt), egymillió rubelt saját forrásunkból adományozunk a banknak, és további kettőt fizetünk havi pótlék formájában.

A „laboratóriumi munka” megismétlése után, figyelembe véve lehetőségeit és igényeit (ár, kamatláb, saját tőke, hitel futamideje), nagy valószínűséggel meg lesz győződve arról, hogy ez egy olyan egyenlet, amelynek nincs jövedelmező megoldása az Ön számára.

MIT TENNI: OPTIMALIZÁLJA, MI VAN

Ha már van szabad élettered, nem kell megválnod tőle. Új gazdasági valóságba lépünk: senki sem tudja, mi lesz a bankrendszerrel, a betéti kamatokkal vagy a kriptovalutákkal öt-tíz év múlva.

Bátran kijelenthetjük azonban, hogy a lakóingatlanok mind eladó, mind kiadó keresett termék lesz. Igaz, bár ez egy megbízható eszköz, a jövedelmezőség szempontjából szerény.

Mi a teendő, ha a nyugdíj közeledik? Nyilvánvalóan van értelme optimalizálni. Például számlás vásárlásokkal és viszonylag kis jelzáloghitelekkel cserélje ki a bérbeadás szempontjából kilátástalan ingatlanokat likvidebb és „bérbeadható” ingatlanokra.

Az alábbiakban egy táblázat mutatja be a szentpétervári hosszú távú bérleti piac hosszú távú slágereinek feltételes jövedelmezőségét (zárójelben a 2013-as adatok, amelyek azt mutatják, hogy a bérbeadók jövedelmezősége nem növekszik).

Igaz, egy jelentős kitétel szükséges: a számításnál nem vettük figyelembe az adókat, az előkészítő és amortizációs javítási beruházásokat, az állásidőt és a közüzemi számlákat, amelyek a bérleti díjban szerepelnek. Így a való életben további negyedet-harmadot kell levonni a „Feltételes jövedelmezőségi mutató” oszlopban szereplő számból.

Árajánlat, dörzsölje.
Bérleti díj, dörzsölje. havonta
Feltételes jövedelmezőségi index, évi %**
jegyzet

Szoba 18 nm. m egy három-öt szobás lakásban a régi állományból

1 654 000
(1 565 000)
12 500
(12 321)
9,1 (9,4)
Ebben a szegmensben magas a bérlői forgalom és hosszú az állásidő.

Szoba 14 nm. m egy két-három szobás lakásban, tipikus „régi panel” kategóriás ház
1 316 000
(1 450 000)
10 237 (10 864)
9,3 (9,0)
A legtöbb esetben maga a tulajdonos más szobákban lakik

Egyszobás lakás (stúdió) 27 nm. m egy tégla-monolit házban
3 424 000
(2 938 000)
20 722 (20 802)
7,3 (8,4)
A szegmens zsúfolásig megtelt kínálattal a felújított ingatlanokra és háztartási gépekre

Egyszobás lakás 33 nm. m Hruscsovban vagy Brezsnyevkában
3 127 000
(3 264 000)
18 688 (21 346)
7,2 (7,8)
Csökkentek az árak, drágultak a lakások, keresettek a metró közelében lévő lakások

3 szobás lakás 75 nm. m egy „új panel” típusú házban
6 767 000
(6 149 000)
33 173 (39 060)
5,9 (7,6)
A bérleti díjak jelentősen csökkentek az elmúlt 4 évben. Folytatódik a kereslet a minőségi felújítással rendelkező lakások iránt

ADATOK: INGATLANKÖZLÖNY ÉRTÉKELŐ ÉS ELEMZŐ KÖZPONTJA
* A táblázat a különböző típusú lakások átlagos kínálati árait és bérleti díjait mutatja 2017 augusztusában (zárójelben - 2013 novemberében).

** A jövedelmezőséget az éves bérleti díjból származó bevétel (nem számítva az előkészítő és amortizációs javítási beruházásokat, a közüzemi számlákat, az adókat és az állásidőt) a vételárhoz viszonyított arányaként számítják ki.

Példa

A lakás vételára 6,7 ​​millió rubel, a bérleti díj 33 ezer rubel. havonta.
Éves bevétel: 33 000 rubel/hó. × 12 hónap = 396 000 dörzsölje.
Hozam: (396 000/6 700 000) × 100% = 5,9% évente
A befektetések megtérülési ideje: 6 700 000 / 396 000 = 16,9 év

A Telegramon egyébként elindítottunk egy csatornát, ahol a legérdekesebb híreket közöljük az ingatlanokról és az ingatlantechnológiákról. Ha szeretnél az elsők között olvasni ezeket az anyagokat, akkor iratkozz fel: t.me/ners_news.

Feliratkozás a frissítésekre

Talán első pillantásra egy lakás bérbeadása nagyon jövedelmező. Egy kész, egyszobás lakás ára Moszkva külvárosában 4-5 millió (jó állapotúnak tekintjük további javítások nélkül), a havi bérleti díj 25-45 ezer rubel. Ennek köszönhetően átlagosan 10-15 év alatt teljesen elkel a lakás.

Rövid tippek, hogyan maradhat nyereséges lakásbérléskor:

• Először is kössön megállapodást a bérlővel. Ne legyen lusta közjegyzővel hitelesíteni. Így megvédheti magát a becstelenségtől.
• Annak érdekében, hogy egyáltalán ne maradjon ügyfél nélkül, tegye vonzóvá lakását. De tedd a lehető leggazdaságosabban: szigorúan, körültekintően.
• Jobb, ha olcsó és szerény dolgokat vásárol a lakásába.

Napi lakásbérlés

A lakás napi bérbeadásakor jelentősen megnő a dolgok elhasználódása. A napi bérleti lehetőség az ügyfelekkel való folyamatos kommunikációt jelenti. Lehet, hogy ez nem tetszik a szomszédoknak: mindig vannak idegenek a bejáratban. A számvitel szükségessége. A napi bérletből származó haszon azonban átlagosan 203-szor nagyobb, mint a hosszú távú bérleti díj esetében. Ha érdekel az irány, akkor érdemes elolvasni.

Kinek érdemes lakást bérelni?

Számomra úgy tűnik, hogy jobb lakást bérelni egy gyermekes házaspárnak, mivel ezeknek az embereknek felelősségteljesebbnek kell lenniük. Egyedülállóknak is bérelhető. Célszerű odaadni azoknak, akik orosz állampolgársággal rendelkeznek. De a legfontosabb, hogy személyesen találkozz a bérlővel, és nézz rá a saját szemeddel, egy jót elbeszélgess, nézd meg az iratokat és ne fénymásolatot vagy kifogást, amit állítólag később megmutat. A külseje is sokat elárul az emberről. Még ha az ember nincs is gazdagon öltözve, ez nem jelenti azt, hogy rossz bérlő. A lényeg az, hogy szépen és tisztán legyen felöltözve. Ügyeljen a cipőkre. A takaros embernek tiszta lesz, ha útközben bepiszkolja is, a próbálkozás nyomai megmaradnak, saját tapasztalatból tudom, hogy kitörölhető. Amikor ügyfelet választ, néha véletlenül ugorjon be bármilyen, de érvényes ürüggyel különböző időpontokban. Ha barátok lesztek, ez ideális lesz, de egy jó ismerőssel meg lehet boldogulni.

Sok szerencsét.

Hozzászólások

Érdekes a cipők és ruhák)) Köszönöm!

A bérbeadónak joga van havonta egyszer „benézni” a lakásába, a bérlővel előzetesen egyeztetve. Ez a kitétel szinte minden bérleti szerződésben megtalálható.

Van releváns tapasztalatom - körülbelül 5 év.

Európai színvonalú felújítás után bérbe is adtam, öt év után 2,5 havi bevételnek megfelelő összeget fektettem be - és felújítottként mutattam be. Ez paradoxnak tűnhet, de a legoptimálisabb bérlő a dolgozók társasága. Igen, ez több férfi, néha nagyon brutális és nem intelligens (de nem szabad együtt menni társasági eseményekre?) De késő este jönnek haza és lefekszenek, és kora reggel mennek dolgozni. És nincs szabadnap. Ritka szabad napokon pedig hazamennek. Összehasonlítottam tehát - egy lakás amortizációja lényegesen kisebb, mint egy átlagos egygyermekes családé. Az állampolgárság sem probléma (a pénznek nincs szaga). A legfontosabb dolog, amire figyelni kell:
1) csak hivatalosan nyújts be (legjobb egyéni vállalkozóként regisztrálni - ekkor az adó egyszerűsített adórendszer 6%, nem SZJA 13%), csak hatósági befizetéssel - legjobb banki átutalással;
2) SOHA, SEMMILYEN FELTÉTELEK KÖZÖTT NE HASZNÁLJA A KÖZVETÍTŐK SZOLGÁLTATÁSÁT, mindent megtehet saját maga! Az egyetlen kényelmes „platform” a hirdetések feladására, ahol nem trollkodnak az ingatlanosok, a www.cian.ru Sajnos a használatához 10 ezer rubelt kell letétbe helyeznie. - amelyből 5 rubel kerül megterhelésre a hirdetéséért. naponta. Így ezt a fiókot évekig használhatja, amikor néhány bérlő elköltözik, és Ön a következőt keresi.

Pedig – minden tárgyaláson – minden kártya egyszerre van terítéken (és a megállapodás szövegében is) – minden mulasztás potenciális kockázatot jelent.

Hozzászólások

Nagyon köszönöm, Andrey Valerievich a részletes válaszát!
A 6% valóban nem 13%, és nem kell attól tartanod, hogy a szomszédok becsapnak)) És az a tény, hogy a fizetés banki átutalással történik, csodálatos.
A tanácsoddal megmentettél egy kis kíntól, őszintén szólva :-)
Nem igazán értek az ingatlanosokhoz. Nem egyszerűbb felvenni velük a kapcsolatot?
Teljesen tapasztalatlan vagyok ezekben a dolgokban))

Hogyan működik az ingatlanügynök munkája? (tegyük fel, hogy ez egy tisztességes ember, akinek személy szerint nincs ellene semmi) Ha ügyfelet keres _főleg neked_, akkor nem fog keresni semmit - talán egy hónap múlva kiadja valamelyik lakásodat - jutalékot kap , de ez nem elég neki. Ebből következően az ingatlanos abban érdekelt, hogy minél nagyobb adatbázist gyűjtsön össze - és mindenki számára mutassa meg a lakásokat (minimum szabványosított paraméterekkel: ház, emelet, terület, erkély, lift - és legfeljebb fél tucat további jellemzővel). Ennek megfelelően, ha egy potenciális bérlőt elvileg nem egy lakás érdekli, például fürdőszoba nélkül, hanem zuhanyzóval - és mondjuk Önnek is van -, az csak a szemle után derül ki. A másikat pedig elvileg nem érdekli egy tároló nélküli lakás - és megint hiába fogsz találkozni. Van panasz az ingatlanossal kapcsolatban? - Nem vesz el tőled pénzt, úgy tűnik, próbálkozik. De nincs eredmény - szóval, azt fogja mondani, sok pénzt akarsz, dobj le egy harmadikat -, azonnal bérbe adom. Az már semmi gond, hogy ha kiállítod magad, akkor csak azokat hívod meg a megtekintésre, akikkel minden, abszolút minden kérdésre tényleg választ kaptak telefonon - vízórákkal, erkélyüvegezéssel, szomszédokkal, postafiókkal kapcsolatban. - Mert közvetlen beszélgetésről van szó, közvetítők nélkül. És nem vesztegeti az időt az üres rohanásra – 2-3 látogatás a szállítás előtt. És ez a sok beszéd egyedi, exkluzív adatbázisokról - szerintem üresen -, mind ugyanarra a CIAN-ra megy le, ahova egyedül mehetsz.

Ha potenciális bérlők közül választasz, akkor egy házaspárt (lehetőleg gyerek nélkül) vagy csak egy házaspárt (férfi + nő) vagy két nőt részesítek előnyben.

Mindenesetre véleményem szerint szükséges a lakáshoz női felügyelet - hol takarítani, hol foltot törölni, hol javítani bármit. Találkoztam olyan lakásokkal, amelyeket egy csapat férfi bérelt – porfoltok, koszos tűzhely és egyéb gyönyörök. Persze nem vitatom, minden a férfiakon múlik, de ne felejtsd el, hogy nem a saját lakásodról beszélünk, hanem egy bérelt lakásról. És mint tudod, ha nem a tiéd, akkor nem bánod. De a nő továbbra sem engedi be a piszkot.

Ami a nemzetiséget és az állampolgárságot illeti, a közép-ázsiai emberek meglehetősen megfelelő emberek, és nem okoznak problémákat, és hajlandóak többet fizetni, mint az úgynevezett „szlávok”.

Első pillantásra az ingatlan bérbeadása jövedelmezőnek tűnhet. A nagyvárosi lakások ára olyan magas, maga a bérleti díj pedig olyan alacsony, hogy a befektetés csak évtizedek múlva válik indokolttá.

Kedves olvasóink! A cikk a jogi problémák megoldásának tipikus módjairól szól, de minden eset egyedi. Ha tudni akarod, hogyan pontosan megoldja a problémáját- forduljon tanácsadóhoz:

A JELENTKEZÉSEKET ÉS A HÍVÁSOKAT a hét minden napján, a hét minden napján, 24 órában VÁRjuk..

Ez gyors és INGYEN!

Ez az idő csak akkor lesz elegendő, ha a tulajdonosnak sikerül jó ügyfeleket találnia és elkerüli a kockázatokat.

Sajátosságok

Az ingatlantulajdon garantálja a befektetések biztonságát. Az infláció nem érinti, mert az ingatlanok ára növekedésével arányosan emelkedik.

Sok tulajdonos úgy dönt, hogy eladja ingatlanát. Először azonban az eladásból befolyt pénz értékesítésének és megőrzésének kérdésével foglalkoznak.

Természetesen, ha nincs más cél a vállalkozásalapításban vagy egy újabb drága lakás vásárlásában, akkor az eladásból csak kár keletkezhet, ami a következőkben fejezhető ki:

• inflációs formátumban;
• ha a tulajdonos befektetett a bankba, akkor kis százalékot kap;
• olyan lakás vásárlása, amely nélkül nehéz élni;
• pénzügyi biztonsággal kapcsolatos kockázatok.

Az ingatlan üresen tartása sem kifizetődő, hiszen tulajdonosának továbbra is fizetnie kell a rezsit, az ingatlanfenntartást és a karbantartáshoz kapcsolódó egyéb költségeket. Az ilyen árnyalatok arra ösztönzik a legtöbb üres lakás tulajdonosát, hogy bérbe adja.

Itt a tulajdonosoknak sok pozitív oldaluk van:

• a lakás mindig a bérlők felügyelete alatt áll;
• a tranzakcióból származó bevétel lehetővé teszi az ingatlan fenntartási költségeinek kifizetését és további bevételek megszerzését;
• vészhelyzetek esetén a bérlők megteszik az első intézkedéseket azok megszüntetésére;
• az ingatlan, amelyben a bérlők elhelyezkedni fognak, megszabadítják a barátok és rokonok behatolásától.

Lakás legális bérbeadásához nem kell egyéni vállalkozóként bejelentkezni az adóhatóságnál.

Az adó a megállapodásban meghatározott bérleti díj alapján kerül kiszámításra. A kamatláb ebben az esetben nem haladja meg a tényleges bevétel 13%-át.

Ritkán 17 százalékra emelkedhet ez az összeg, de csak azokra vonatkozik az emelés, akiknek a bérleti díját tíz minimálbérre emelték.

Érdemes elvinni?

A lakásbérlés során nagy előnyöket élveznek azok, akik örökölték azt. A megállapodás aláírása után már nem lehet javítani.

A lényeg az, hogy a szerződés a következő pontokat tartalmazza:

• bérleti díj összege és átutalásának ideje;
• a bérelt lakás engedélyezett használatának százalékos aránya;
• a rezsifizetéssel kapcsolatos kérdések;
• az ingatlan állapotának tulajdonos általi elemzésére vonatkozó eljárás;
• a tulajdonosnak okozott kár megtérítésének folyamata.

Jó lenne, ha a megállapodás megkötése előtt a szerződő felek előzetes beszélgetést folytathatnának egy hivatásos ügyvéddel.

Itt kell megjegyezni, hogy ha a bérlő úgy dönt, hogy felújítási munkákat végez a lakásban, akkor a végeredmény továbbra is a tulajdonosé lesz. Minden építési tevékenység csak a tulajdonos hozzájárulásával végezhető.

Jó, ha írásban van, hogy elkerüljük az esetleges félreértéseket a jövőben. Ha a lakástulajdonos határozottan visszautasítja, a bérlőnek meg kell békélnie a döntésével.

Hogyan lehet jövedelmezően bérelni

Profit csak megfelelő üzleti megközelítéssel érhető el, maga a profit pedig a maximális összegre nőhet. Az eredmény nagymértékben függ egy írásos megállapodástól, amelyben le kell írni az ingatlan üzemeltetésének minden feltételét és szabályát.

Ha az ingatlanba be- és kiköltözésről beszélünk, akkor ezek az események a lakás átvételi és átadási okiratának elkészítésével valósulnak meg.

A következő adatokra összpontosít:

• házjelzők;
• kozmetikai és műszaki tartalma;
• a vízvezeték-alkatrészek állapota;
• bútorok elrendezése és állapota.

A dokumentum szöveges része tartalmazhat minden olyan adatot, amely hasznosnak tűnhet a bérbeadó számára, ha ez segíti a bérlőkkel való kapcsolatok szabályozását.

Ez a lista tartalmazhat regisztrációs tilalmat, albérletet és egyéb, a tulajdonos véleménye szerint elfogadhatatlan tevékenységeket. Ilyen feltételek mellett a résztvevők közötti megállapodás megmarad, a szerződéses jogviszonyt a tulajdonos maga szabályozza saját véleménye szerint.

Kifizetődő jelzálogkölcsönt felvenni és lakást bérelni?

Ideális esetben még akkor is, ha egy személy jelzáloghitel-program segítségével vásárol lakást, és továbbra is bérbe adja, sok pénzt kereshet a bérleti díjból. A kapott bevételt átadhatja a hitelezőnek a bankkal szembeni pénzügyi kötelezettségek visszafizetéseként.

Körülbelül 10-20 éven belül képes lesz teljesen törleszteni a jelzáloghitelét. Ennek eredményeként gyakorlatilag a semmiért kap lakást. Ez a gondolat azonban csak elméletben tűnik csábítónak.

Az orosz jogszabályok nem tiltják a polgároknak az ilyen műveletek végrehajtását, de fontos, hogy alaposan tanulmányozzák a bankkal kötött megállapodást. Nem tartalmazhat semmilyen tilalmat a más személyeknek történő bérbeadásra vonatkozóan.

Azonban még a leghűségesebb banki feltételek sem fognak hasznot hozni. Ez akkor van így, ha nem figyel a bérlők megtalálásának mindenféle nehézségére, mások dolgaival való hanyag kezelésére a lakásban, a további javítási munkák költségeire stb.

Ebből következően egy lakás jelzáloghitelre történő felvétele, majd bérbeadása nem tekinthető jövedelmező vállalkozásnak.

A vállalkozás jövedelmezősége ebben az esetben átlagosan 4-7% évente. A számítások szerint sokkal kifizetődőbb két olcsó egy- vagy kétszobás lakást vásárolni olyan városi területeken, ahol kiadók, vagy ahol nincs kínálat.

Egy ilyen befektetés sokkal gyorsabban megtérül, mint egy, de drága lakás vásárlása.

Célszerű azonnal eldönteni, hogy pontosan kinek adják bérbe a lakást. Ha tehát bevándorlókról, diákokról és műszakmunkásokról beszélünk, akkor számukra ritkán kerül előtérbe a lakások mérete és minősége.

Amikor gyermekes családok számára terveznek lakást adni, teljesen más törvények érvényesek.

Ez utóbbi esetben a lakás nem lehet csak egy szobás. Fel kell szerelni mosógéppel és egyéb háztartási gépekkel. Jó lenne, ha óvodák, iskolák lennének a közelben.

Lehetséges kockázatok

Ami az éles sarkokat illeti, amelyek inkább hátrányt jelentenek a probléma megoldásában, itt számos árnyalatot lehet kiemelni:

• a lakás tulajdonosa gátlástalan bérlőkkel vagy csaló hajlamú polgárokkal találkozhat;
• A bérlők előírhatják a lakóhelyükön történő kötelező regisztrációt;
• ha a bérelt lakásban élve a bérlőknek gyermekük van, akkor a tulajdonosnak hatalmas problémái lehetnek az elbocsátással;
• az új bérlők illegálisan kiadhatják a lakást másoknak, és megkaphatják a tranzakcióból származó bevételüket;
• ha az emberek gondatlanul használják a bérleményt, a tulajdonos jelentős veszteségeket szenvedhet el;
• A lakosok illegális lépései kellemetlen eseményekhez vezethetnek a tulajdonos és az igazságszolgáltatás képviselői között.

Ez a lista még korántsem teljes, mivel a tulajdonos sok más bajba is ütközhet. Például, ha az új lakók árvizet okoznak a lakásban, jelentős károkat okozva a szomszédos ingatlanban.

Jó, ha az ügyletet megfelelően hajtják végre, mivel a szükséges összeget teljes egészében vissza tudja fizetni a tettestől.

Ha a bérbeadónak nincs megállapodása, valószínűleg a tulajdonosnak személyes költségvetése terhére kell helyreállítania a szomszédok ingatlanát.

Hasonló problémák merülhetnek fel a hibás vízvezeték-szerelvények következtében. Akkor a tulajdonosnak nehéz lesz bármit is bizonyítani, ezért saját pénzt kell befektetnie a javításokba.