Apartamentos: condición jurídica y finalidad. Apartamentos vs. Apartamentos. Las principales diferencias para el comprador ¿Cuál es la diferencia entre un apartamento y un apartamento?

La infraestructura social de la sociedad moderna en la industria inmobiliaria se desarrolla constantemente para satisfacer todas las necesidades de los ciudadanos en la obtención de espacio habitable. Por tanto, en la práctica se puede observar una demanda de apartamentos y apartamentos. Los compradores y promotores están prestando atención a estas propiedades. Sin embargo, antes de tomar una decisión, debe comprender la pregunta "apartamento y apartamento: ¿cuál es la diferencia?".

La diferencia entre un apartamento y un apartamento es importante en muchos aspectos, aunque también tienen algunas características similares. Esto se debe principalmente al hecho de que estos dos tipos de vivienda tienen diferentes propósitos cuando se compran. Además, se considera la diferencia entre un apartamento y un apartamento dependiendo del país en el que el comprador esté interesado en la propiedad. En este artículo consideraremos los matices específicos de la Federación de Rusia.

Para tener una idea de lo que es un apartamento, puede marcar esta propiedad como apta para vivir, pero al mismo tiempo con estatus de vivienda temporal. Aunque ofrecen a los residentes una gama estándar de calidades y sistemas de comunicación para una estancia confortable, los apartamentos se ven privados de todos los beneficios y de ciertas garantías legales que se ofrecen a los propietarios.

¿Cuál es la diferencia entre un apartamento y un apartamento en la práctica?

Cabe señalar que las principales diferencias entre un apartamento y un apartamento radican en el estatus legal. Por ejemplo, el Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece claramente los bienes inmuebles que pueden pertenecer al parque de viviendas:

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• Apartamento o parte;
• Casa particular o parte;
• Habitación.

Además del tipo de inmueble, sus principales características de la vivienda son la funcionalidad. De acuerdo con las normas vigentes de la legislación rusa, se trata de locales aislados aptos para residencia permanente. Estas instalaciones deben cumplir necesariamente con las normas sanitarias e higiénicas, las normas de construcción, la seguridad contra incendios y otros criterios legislativos.

Lo anterior representa los requisitos para los apartamentos convencionales, sin embargo, los propósitos funcionales de los apartamentos difieren. Y esta diferencia radica en que están destinados a la residencia temporal de ciudadanos. Esto significa que desde el punto de vista jurídico, este tipo de inmueble tiene el carácter de local no residencial, independientemente de que originalmente estuviera destinado específicamente a vivienda.

Apartamento y apartamento: diferencia en el pago

La diferencia entre apartamentos y apartamentos también se observa en el coste de estos dos objetos inmobiliarios. El precio de los apartamentos en el mercado es más bajo, lo que les da una ventaja aparentemente tangible. Este hecho se debe a que el promotor se ve privado de obligaciones sociales. Pero si en los próximos años se introducen cambios en la legislación rusa en relación con los matices sociales en la construcción de este tipo de inmuebles, cabe esperar que la importante diferencia de costes simplemente desaparezca.

En esta etapa, los precios difieren en promedio un diez por ciento y, a veces, más. Pero a pesar del coste significativamente reducido, el alquiler por su funcionamiento será más alto que en los apartamentos convencionales. El pago por vivienda y servicios comunales es, en promedio, dieciocho por ciento más que por los mismos servicios de espacio habitable en un edificio de apartamentos. Y si los sistemas de ingeniería y comunicaciones técnicas se proporcionan sin mediación, estos servicios serán aún más caros.

Otro matiz que debe conocer antes de comprar una propiedad es que no existen beneficios ni subsidios que los propietarios de apartamentos puedan utilizar para los propietarios de apartamentos. Y el nivel de ingresos no afectará de ninguna manera este hecho, ya que esta categoría de propietarios no se menciona en la legislación, incluido el Código de Vivienda.

¿Cuál es la diferencia entre apartamentos y apartamentos: aspecto legal?

Ya se ha mencionado que, desde el punto de vista jurídico, los apartamentos no son inmuebles totalmente residenciales. Se trata de una especie de habitación aislada para una estancia cómoda temporal, pero sus características son similares a las de una habitación de hotel.

Además de la diferencia en el costo de la propiedad y la vivienda y los servicios comunales para su mantenimiento, también es necesario tener en cuenta que el propietario, su familia y otros ciudadanos pueden registrarse en el apartamento, pero el registro en los apartamentos no es posible. Porque en el sentido jurídico esto no es un espacio habitable. Y aunque el propietario tendrá a mano todos los documentos necesarios que confirmen sus derechos de propiedad, esto no le otorgará derechos de registro. Además, incluso el registro temporal puede resultar problemático, ya que sólo está permitido si están ubicados en un edificio que tenga la categoría de apartahotel u hotel.

La siguiente diferencia es la infraestructura misma en el ámbito social: el desarrollador no está obligado legalmente a cuidar la ubicación de clínicas e instituciones educativas cercanas.

Apartamento o apartamento. Propiedad comun

El Código de Vivienda establece una división equitativa de la propiedad común y la responsabilidad de su mantenimiento entre todos los propietarios de apartamentos en un edificio residencial de varios apartamentos. Y tal orden no sólo está prevista sino que impone una obligación similar. Pero las mismas normas no dicen nada sobre la propiedad común de los propietarios de apartamentos. Es decir, no existen obligaciones, pero en caso de disputas, conflictos legales y otras situaciones similares pueden surgir dificultades considerables. Además, es importante tener en cuenta que si el propietario de un apartamento, al comprarlo, recibe junto con él parte de los objetos de uso común, entonces el comprador del apartamento sólo los recibe y eso es todo. El resto del edificio y los sistemas de comunicaciones incluidos en él siguen siendo propiedad del promotor, lo que a menudo significa que el promotor tiene derecho a elegir de forma independiente una sociedad gestora con tarifas más altas.

Aquí radica otro punto distintivo: según la ley, los propietarios de apartamentos no pueden crear asociaciones de propietarios, porque este tipo de inmueble no pertenece legalmente al parque de viviendas. Pero aquí puede utilizar un método alternativo: firmar un acuerdo para crear una asociación simple o una asociación sin fines de lucro.

Apartamento y apartamento: cuál es la diferencia. Ventajas y desventajas

Para aquellos que se enfrentan a la elección de comprar bienes inmuebles, será útil analizar los pros y los contras importantes de estos dos tipos de bienes inmuebles:

Con base en lo anterior, podemos concluir que la elección entre las opciones descritas en nuestro artículo depende en gran medida del propósito previsto de dicha adquisición. Para una familia que no tiene otro lugar donde vivir, esta no es una opción ideal, a pesar del coste de la propiedad. Pero para las personas jurídicas o para las actividades comerciales relacionadas con el alquiler de viviendas, el panorama será completamente diferente.

No hace mucho apareció en el mercado inmobiliario nacional un nuevo segmento de viviendas llamado apartamentos. Este concepto nos llegó desde Europa, donde los apartamentos se denominan locales tipo hotel con una superficie de al menos 40 metros cuadrados. m Los apartamentos cuentan con 1-2 habitaciones, un baño y una cocina.

Apartamentos: ¿qué es?

Dado que los apartamentos existen en el mercado inmobiliario ruso desde hace pocos años, no todo el mundo sabe lo que son.

Así, podemos destacar las siguientes características de los apartamentos:

• Una habitación apta para vivir con una superficie de más de 40 m2. m con área de cocina y baño;
• En la etapa de puesta en funcionamiento de la propiedad, los apartamentos ya están equipados con un mínimo de muebles y, a veces, electrodomésticos;
• Los ciudadanos que viven en apartamentos pueden recibir servicios adicionales, por ejemplo:

1. Limpieza del local;
2. Pedido y entrega de comida directamente al apartamento;
3. Facilitación de plazas de aparcamiento y servicios de seguridad;
4. Pedido de taxis.

Los apartamentos no se consideran locales residenciales. Los primeros edificios de apartamentos se construyeron en la capital rusa hace unos 10 años. Los apartamentos se pueden dividir en varias clases:

• opción económica;
• clase de confort;
• Nivel empresarial;
• Objetos de élite.

En los países occidentales, los apartamentos significan viviendas tipo hotel con servicios.

Por Orden del Ministerio de Cultura No. 1488 de 3 de diciembre de 2012, los apartamentos se interpretan de la siguiente manera: se trata de dos o más salas de estar con una superficie total de al menos 40 metros cuadrados. m, equipado para residencia temporal y ubicado en hotel, sanatorio e instituciones similares.

Por lo tanto, formalmente, los apartamentos no están destinados a la residencia permanente y tienen una serie de diferencias significativas con respecto a las viviendas convencionales. Esto se discutirá más adelante.

Mientras tanto, cada vez se lanzan más apartamentos al mercado inmobiliario. Son especialmente populares entre los residentes de las megaciudades. A la hora de elegir una vivienda, la gente evalúa las ventajas y desventajas de este tipo de inmuebles.

Desventajas de los apartamentos.

Dado que los apartamentos se compran para vivir o alquilar, es importante conocer las desventajas antes de realizar una transacción. Las desventajas incluyen:

• Falta de oportunidad para seleccionar o reelegir una sociedad gestora. Como regla general, la gestión de un edificio de apartamentos la lleva a cabo una sociedad gestora elegida por el promotor;
• Los residentes de los apartamentos se ven obligados a pagar las facturas de servicios públicos según la tabla de tarifas. previsto para locales no residenciales. En consecuencia, los costos de los servicios públicos serán ligeramente más altos en comparación con la vivienda convencional. En promedio, la diferencia es de 2 a 3 mil rublos en comparación con una vivienda de tamaño similar;
• Impuesto a la propiedad más alto en comparación con un apartamento estándar;
• Imposibilidad de obtener un registro permanente;
• Restricciones a la elección de programas hipotecarios en caso de compra de apartamentos con hipoteca. Hoy en día, no todos los bancos están dispuestos a financiar la adquisición de dichos inmuebles;
• Incapacidad para obtener una deducción fiscal;
• Al construir edificios de apartamentos, el desarrollador puede legalmente no cumplir con una serie de requisitos que debe cumplir al construir edificios residenciales. En particular, es posible que los residentes de apartamentos no dispongan de su propio parque infantil ni de un número suficiente de plazas de aparcamiento.

Quienes viven en apartamentos de forma permanente son los más susceptibles a sufrir deficiencias. Las personas que utilizan apartamentos como vivienda temporal o compran bienes inmuebles para alquilarlos y tienen otros inmuebles para residencia permanente difícilmente sientan las desventajas indicadas.

Mientras tanto, también hay ventajas.

Ventajas de los apartamentos

La ventaja principal, y a menudo decisiva, de los inmuebles ubicados en edificios de apartamentos es su coste. El coste de construir un edificio de apartamentos es menor que el de un edificio residencial. En consecuencia, el coste por metro cuadrado es menor. La diferencia es en promedio del 10 al 15%.

Además del precio, se pueden destacar las siguientes ventajas de los apartamentos:

• Buena ubicación.

Por ejemplo, En la parte central de la ciudad se están construyendo edificios de apartamentos de lujo y de negocios. Son precisamente estos objetos los que interesan a aquellos compradores que compran bienes inmuebles para invertir o para resaltar su propio estatus.

Estas propiedades son de interés para los altos directivos cuyas familias viven fuera de la ciudad o en una zona más tranquila, o para las empresas que compran viviendas para su propio personal.

• Unicidad.

Dado que los apartamentos aún no se promocionan lo suficiente en el mercado inmobiliario, cada promotor se esfuerza por hacer que su proyecto sea único y se destaque de otras propiedades.

• Proximidad de instalaciones de infraestructura y posibilidad de obtener servicios adicionales.

Los edificios con apartamentos se construyen teniendo en cuenta los requisitos de las instalaciones hoteleras, sus residentes pueden contar con servicios adicionales.

¿Cuál es la diferencia entre un apartamento y un apartamento?

Es importante comprender la diferencia entre un espacio habitable normal y un apartamento. Consta de lo siguiente:

• Los apartamentos no tienen nada que ver con el parque de viviendas y en realidad se utilizan con fines residenciales. y para organizar el espacio de oficinas;
• Superficie mínima del apartamento: 40 metros cuadrados., los apartamentos son mucho más pequeños;
• Para llevar a cabo la remodelación de una vivienda, el propietario deberá pasar por varias autoridades para aprobar los cambios. La remodelación de apartamentos requiere menos mano de obra;
• comprar un apartamento, el propietario y sus familiares pueden registrarse en el local de forma permanente. En los apartamentos sólo es posible el registro temporal;
• Los estándares y SNiP para la construcción de edificios residenciales y apartamentos son algo diferentes. En particular, los edificios de apartamentos están sujetos a mayores requisitos de seguridad contra incendios: los edificios están equipados con una escalera de incendios adicional. Además, la construcción de un edificio con apartamentos es posible en aquellos terrenos que por algún motivo no sean aptos para la construcción de viviendas residenciales;
• Varios requisitos para el diseño del área local.. Las normas para la construcción de edificios residenciales prevén la mejora obligatoria del área adyacente a la casa antes de la puesta en funcionamiento de la vivienda. Esto significa que se deben organizar áreas de paseo y recreación para niños, espacios de estacionamiento y espacios verdes para los residentes de la casa. Dado que el edificio de apartamentos es una propiedad no residencial, se puede poner en funcionamiento sin que el promotor realice toda la gama de trabajos de paisajismo antes mencionados. Mientras tanto, muchos promotores, para aumentar la competitividad, mejoran adicionalmente el territorio adyacente a las instalaciones de apartamentos;
• La gestión de edificios residenciales y de viviendas la realiza una empresa especializada. Sin embargo, una diferencia importante es que los residentes de los apartamentos no pueden reelegir a la sociedad gestora. El pago de los servicios públicos en los apartamentos es varios miles de rublos más alto que el pago en un apartamento del mismo tamaño. Además, los costos incluyen adicionalmente el rubro “costos de gestión del edificio”.

Situación jurídica de los apartamentos.

Por el momento, el concepto de "apartamento" no está fijado a nivel legislativo. Formalmente, se trata de bienes inmuebles pertenecientes al fondo no residencial. De hecho, los apartamentos son viviendas y, con menos frecuencia, locales de oficinas.

– una propiedad nueva en el mercado inmobiliario, pueden surgir algunas dificultades a la hora de adquirirla. Varios promotores venden apartamentos en virtud de acuerdos de participación accionaria.

Los compradores de dichos locales deben recordar que, en la práctica, los tribunales consideran los apartamentos como objetos no residenciales. fuente de ingresos por inversiones. Por este motivo, en caso de juicio, no se puede aplicar la ley de participación en la construcción compartida (214-FZ) y no es fácil devolver el dinero destinado a la compra de apartamentos.

Hace varios años aparecieron en el mercado inmobiliario objetos tan especiales como los apartamentos. Todo el mundo está acostumbrado a asociar con este concepto algún tipo de vivienda de élite con acristalamiento panorámico o habitaciones de lujo en hoteles extranjeros. En parte, esto fue así alguna vez, pero hoy todo ha cambiado drásticamente y no es tan fácil entender cuál es la diferencia entre un apartamento normal y uno en 2019.

¿Qué son los apartamentos y qué tipo de inmuebles son?

Para comprender la pregunta planteada, primero debe averiguar qué son los apartamentos y en qué se diferencian de un apartamento. Consultando varias fuentes, se puede descubrir que este término tiene raíces francesas o italianas y se traduce al ruso simplemente como "apartamento". El diccionario de Ushakov define un apartamento como una habitación grande o de descanso. Sin embargo, esto no explica de ninguna manera cuál es la diferencia legal entre apartamentos y apartamentos.

Si consulta la legislación de vivienda rusa, puede descubrir fácilmente que locales residenciales significan:

• edificio residencial o parte del mismo;
• apartamento o parte del mismo;
• habitación.

Esta lista es exhaustiva y no contiene ningún apartamento. Por tanto, según la ley, este tipo de inmueble no puede clasificarse como residencial. Sin embargo, estos locales se utilizan específicamente para vivir y están equipados con todas las comodidades necesarias. Para acercarse a comprender la diferencia entre un apartamento y un apartamento, es necesario comprender en qué edificios se encuentran estos objetos y cuál es su propósito funcional.

Si tomamos la experiencia extranjera, podemos ver que las propiedades en el extranjero para residencia temporal con servicios hoteleros se clasifican como apartamentos. Esto también es parcialmente cierto en el caso de Rusia. Por ejemplo, la orden del Ministerio de Cultura, que clasifica los objetos de la industria turística, contiene el concepto de apartamento, que difiere notablemente de la definición de habitación de hotel. Se incluyen locales con una superficie mínima de 40 metros cuadrados, compuestos por dos o más habitaciones, equipados con muebles, baños y todo lo necesario para la residencia temporal.

A veces, estos bloques residenciales se encuentran en edificios de oficinas o en grandes centros de negocios. Están destinados al alojamiento de empleados enviados desde otras ciudades para realizar determinadas funciones temporales. También hay apartamentos disponibles para el personal que no dispone de alojamiento propio.

Hoy en las grandes ciudades se pueden encontrar edificios nuevos compuestos íntegramente por apartamentos, que se diferencian de los apartamentos en que tienen un mayor valor comercial. Las personas ricas invierten en la construcción o compra de dichos bienes inmuebles para obtener ganancias posteriores.

Por tanto, la respuesta a la pregunta de qué significa tener un apartamento en lugar de un apartamento se puede formular de la siguiente manera. Se suele denominar apartamento a una habitación destinada a residencia temporal con entrada independiente, incluida en un complejo hotelero tipo apartamento o ubicada en un edificio administrativo. A diferencia de un apartamento, no pertenece al parque de viviendas.

Pros y contras de los apartamentos.

Consideremos la diferencia entre apartamentos y apartamentos en términos prácticos: los pros y los contras de comprar dichos bienes inmuebles. Como se mencionó anteriormente, los apartamentos no pertenecen al parque de viviendas. De esta circunstancia surgen las deficiencias existentes en estos objetos:

• Es imposible registrarse permanentemente con ellos en su lugar de residencia. Es cierto que no existen obstáculos para el registro temporal en el lugar de estancia si el local cuenta con servicios hoteleros. Como en cualquier habitación de hotel, puedes registrarte temporalmente en el apartamento por hasta 5 años. La ausencia de un registro al menos temporal puede crear problemas con la inscripción de los niños en la escuela o el jardín de infancia, la obtención de una póliza de seguro médico obligatorio para los servicios en instituciones médicas;
• Las tarifas de vivienda y servicios comunales que se utilizan para locales residenciales no se aplican a bienes raíces comerciales. En este sentido, por los servicios públicos hay que pagar mucho más que en el caso de un apartamento de la misma zona. La diferencia puede llegar hasta el 20% en algunas ciudades;
• La legislación fiscal no es muy favorable a los bienes raíces comerciales. Así, el tipo del impuesto sobre la propiedad para los apartamentos es del 0,5%, a diferencia de un apartamento, por el que sólo se cobra el 0,1% de la base, que en el caso de los inmuebles comerciales es 1,44 veces menor. El cálculo de las deducciones por venta se realiza de acuerdo con las reglas para locales no residenciales. En este caso, se proporciona una deducción por la compra, como para un apartamento, por un monto de 2 millones de rublos;
• Donde los apartamentos son incluso peores que los apartamentos es en que los promotores no están obligados a organizar la infraestructura social y cultural en los lugares donde se construyen dichos objetos. Por esta razón, los jardines de infancia, las escuelas y las clínicas pueden estar situados a una distancia considerable de los complejos y puede que no existan carreteras de acceso;
• La ley no extiende los estándares SANPIN previstos para locales residenciales a apartamentos, lo que da a los promotores vía libre. Después de todo, no es necesario que cumplan con el nivel de iluminación, aislamiento acústico y otros parámetros obligatorios;
• En el caso de la construcción de apartamentos mediante acciones compartidas, el estatus de los accionistas es radicalmente diferente al de si la casa tuviera apartamentos. Simplemente no son reconocidos como víctimas según los parámetros del Ministerio de Desarrollo Regional en caso de quiebra del promotor.

La lista de desventajas es bastante impresionante, pero ¿cuál es la ventaja de los apartamentos sobre un apartamento? Que la demanda de ellos crece cada año. Aquí todo es simple, porque la ausencia de la necesidad de cumplir con muchos trámites durante la construcción reduce en gran medida el costo de dichos bienes inmuebles. Al mismo tiempo, el comprador final debe pagar una cantidad mucho menor por el apartamento en el momento de la compra, lo que se compara favorablemente con la compra de un apartamento. Esto permite no sólo comprar viviendas relativamente baratas, sino también ganar mucho dinero alquilándolas.

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¿Deberías comprar un apartamento en lugar de un apartamento?

Mucha gente se pregunta qué es mejor: ¿un apartamento o un apartamento? Sin embargo, esta pregunta no es del todo correcta. Esto es más o menos lo mismo que comparar a un terapeuta y un dentista. Parece que ambos son médicos, pero sus tareas son completamente diferentes. En la práctica, es mejor comprar un apartamento para quienes no tienen otra vivienda permanente.. Después de todo, la presencia de una vivienda garantiza un registro permanente y, como resultado, el libre acceso a las diversas necesidades sociales de la familia.

Si ya tiene un registro permanente, la cuestión de elegir un apartamento o un apartamento ya no es tan clara. En este caso, los bienes inmuebles comerciales se podrán adquirir para los siguientes fines:

• para residencia propia por proximidad al lugar de trabajo o estudio, o por condiciones más cómodas. Al mismo tiempo, es muy posible alquilar un apartamento permanente;
• para alquilar con fines de lucro comercial;
• para la organización de negocios hoteleros.

Es el componente comercial el que determina la razón principal por la que se construyen apartamentos en lugar de apartamentos, especialmente en Moscú.

Respuestas a algunas preguntas

Teniendo en cuenta todo lo anterior, podemos responder a la pregunta ¿un estudio es un apartamento o un apartamento? Todo depende del estatus legal, no del diseño. Después de todo, un estudio es un espacio habitable que no tiene particiones, es decir, un diseño abierto. Puede aplicarse tanto a bienes raíces residenciales como comerciales.. En el primer caso es un apartamento y en el segundo es un apartamento.

Otra pregunta urgente es si es posible transferir apartamentos a apartamentos en 2019 y cuál es el precio de este trámite. La posibilidad de convertir locales no residenciales en residenciales está consagrada en la legislación sobre vivienda. Hay que tener en cuenta que el procedimiento es bastante complicado. El principal obstáculo es garantizar el pleno cumplimiento de las normas sanitarias, por ejemplo, la luz solar debe entrar en cada salón del local durante al menos 2 horas al día. Por lo tanto, los apartamentos que se caracterizan por una insolación insuficiente no pueden transferirse al estado de apartamentos. Además, no se deben imponer gravámenes a la propiedad por parte de terceros.

Si es posible cumplir con todas las reglas, puede intentar realizar una transferencia. Para hacer esto, deberá comunicarse con el departamento de vivienda de su ciudad con una solicitud.. Se le deberán adjuntar los siguientes documentos:

• certificado de registro de bienes inmuebles;
• documentos de título;
• plano del edificio;
• proyecto de reurbanización, si está previsto llevarlo a cabo.

Además, es necesario someterse a aprobaciones de diversos servicios y agencias gubernamentales y luego presentar los certificados pertinentes. Todo esto puede llevar más de un mes y el dinero gastado anulará los beneficios de comprar un apartamento en lugar de un apartamento. Además, el éxito del evento no está garantizado. Por tanto, la transferencia individual no está económicamente justificada.. Es cierto que hubo casos en que los propietarios acudieron en masa al desarrollador con la correspondiente solicitud colectiva para transferir los apartamentos al estado de locales residenciales incluso en la etapa de construcción antes de poner la casa en funcionamiento. Al mismo tiempo, su problema se resolvió positivamente.

Así, los apartamentos se diferencian de los apartamentos por la ausencia del estatus de local residencial.. Cuestan menos, pero es mejor adquirirlos si tienes un registro permanente en otro lugar. Después de todo, convertir locales no residenciales en residenciales es bastante difícil y, a menudo, completamente imposible. Al mismo tiempo, comprar un apartamento es una inversión inmobiliaria muy rentable, ya que la demanda de viviendas en alquiler es siempre muy alta.

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Desde el punto de vista del derecho y el derecho.

La última vez que empezamos a contar, es hora de hablar de leyes: averigüemos en qué se diferencian los apartamentos de los apartamentos.

Ekaterina Miroshkina

economista

Desde el punto de vista de la ley, no es lo mismo un apartamento que un apartamento. Incluso si allí vive una familia con tres hijos y este es su único hogar. El registro temporal tampoco convierte el apartamento en un bien inmueble residencial. Un edificio con departamentos no se considera edificio de departamentos, incluso si tiene empresa administradora, buzones en los pasillos y columpios en el patio. Para el Estado, los apartamentos son un tipo de inmueble comercial. Ésta es la principal diferencia entre apartamentos y apartamentos.

Puedes ahorrar un millón de rublos al comprar y luego perder mucho más si no calculas todo de antemano. Las pérdidas no siempre se miden en dinero y pueden ser irreversibles.

Cada uno es responsable de sí mismo.

Te contamos lo más importante sobre los apartamentos desde el punto de vista jurídico y económico, y tú mismo podrás decidir si lo necesitas o no. En cualquier caso, comprar un inmueble es un asunto en el que es mejor buscar ayuda de profesionales. Es un gran error pensar que ahora te lo contarán todo en Internet. Hay muchos matices en este asunto. Consulta a un especialista.

Finalidad del local

La ley tiene una lista específica de qué locales pueden considerarse residenciales. Por defecto, los apartamentos no se ajustan a esta definición. Aunque un edificio tipo hotel parezca desde fuera un edificio residencial, no es una vivienda.

Si posee apartamentos, lo más probable es que sea propietario de un inmueble comercial, no de un apartamento. En este caso, las leyes relativas a la vivienda no se aplicarán a los apartamentos. Si está leyendo las reglas de apoyo estatal, las condiciones de la hipoteca o los requisitos para los beneficiarios y allí aparecen las palabras "vivienda, vivienda", es poco probable que esto le preocupe.

Por ejemplo, el estado ha establecido requisitos para la seguridad de las viviendas, la altura de los edificios, la provisión de ascensores, la ubicación de los baños, los pisos reforzados, la iluminación natural, la altura de los techos, el aislamiento acústico e incluso la pendiente de las escaleras. Estos requisitos no se aplican a apartamentos no residenciales.

Teóricamente, hay apartamentos que se encuentran en un edificio residencial. Esto se puede averiguar en los documentos de un proyecto específico en el que se le ofrece comprar un inmueble. Por ejemplo, la finalidad de un edificio y sus instalaciones se pueden encontrar fácilmente en la declaración del proyecto, que seguramente estará en el sitio web del promotor.

Departamento. Cuando compra un apartamento en un edificio residencial normal, automáticamente se convierte en copropietario de la propiedad común. Aunque el certificado no dice esto, por defecto eres dueño de parte del techo, fachada, balcones comunes, entrada, sótano, escaleras, ascensores e incluso el patio. Esta participación no puede distribuirse en especie, venderse ni abandonarse.

Departamento. Aquí todo es complicado. El régimen de propiedad común compartida de la propiedad común en un edificio no residencial no está regulado directamente por la ley. Algunos expertos creen que los propietarios de apartamentos no tienen derechos de propiedad sobre la propiedad común. Pero el Tribunal Supremo de Arbitraje explicó que los propietarios de locales en edificios no residenciales tienen los mismos derechos y obligaciones que en los edificios de apartamentos: poseen una parte de la propiedad común y están obligados a pagar su mantenimiento.

Este enfoque tiene ventajas y desventajas. Con un edificio de apartamentos, todo está más o menos claro: hay entradas, escaleras y ascensores que todos los residentes utilizan de una forma u otra. Tiene sentido que todos paguen por ellos. En un edificio no residencial, además de los apartamentos, puede haber oficinas, locales comerciales, vestíbulos, fuentes, grupos de entrada; todo esto es propiedad común que los propietarios no solo de las oficinas, sino también de los apartamentos deberán mantener.

Incluso si una familia compró un apartamento, vive allí con niños y nunca visita el vestíbulo del centro de negocios, en teoría se les podría exigir que paguen por el mantenimiento de esta parte del edificio. Una sociedad gestora específica puede establecer su propio régimen, pero por defecto las explicaciones del Tribunal Supremo funcionan así y la práctica judicial es ambigua. Mañana vendrá otra gestora y lo cambiará todo.

El estado no regula la lista de servicios de las empresas gestoras de edificios no residenciales. Si la clase de propiedad comercial requiere los servicios de jardineros, mayordomos y conserjes, los propietarios de los apartamentos pagarán por ellos. Por un lado, esto le permite construir apartamentos de increíble belleza y comodidad. Por otro lado, puedes obtener servicios que realmente no necesitas.

Gestión del hogar

La casa tiene mucho que hacer además de lo que sucede detrás de las puertas de hierro de los apartamentos. Es necesario limpiar las entradas, reparar los ascensores y los tejados, atornillar las bombillas; en el área local es necesario construir plataformas y colocar bancos, cortar el césped y colocar bolardos, pintar cercas y barrer hojas. Quién lo hará, cómo y por qué dinero es una cuestión abierta.

Departamento. En un edificio de apartamentos, los problemas de gestión los maneja una empresa de gestión o una Asociación de Propietarios. La sociedad gestora es elegida por una junta de propietarios. También toma decisiones clave sobre la gestión de la casa. La junta de propietarios es la democracia en acción: cada propietario tiene una especie de “peso” según la superficie de su apartamento y puede votar con ese “peso”.

Los residentes activos pueden hacer campaña, unir a grupos de propietarios a su alrededor e influir en los votos, tal como en el proceso democrático normal. Si una joven madre tiene tiempo y ganas, lo organizará todo y habrá rampas para los cochecitos en las entradas. Los pensionistas pueden unirse y votar para garantizar que no haya estacionamiento en el patio. Y si los propietarios de automóviles tienen más votos, los jubilados se quedarán sin bancos ni zonas verdes, y el aparcamiento se ampliará, y todo ello a costa de todos.

Para tener la garantía de resolver los problemas de un edificio de apartamentos a su manera, debe ser propietario de más de la mitad de los metros cuadrados de este edificio o controlar las decisiones de dichos propietarios. En la vida real, por supuesto, esto es imposible, por lo que todos los residentes pueden influir en las decisiones comunes.

Departamento. En un edificio no residencial con oficinas y comercios, bien puede surgir la siguiente situación: el promotor no vende las oficinas, sino que las alquila, conservando la propiedad. O toda la parte de oficinas y comercio la compra una empresa promotora. Así aparece un propietario mayoritario: el que posee la mayoría de los votos. Y quien tenga la mayoría de votos tiene derecho a tomar decisiones sólo sobre la cámara.

Esto es poco probable si el complejo consta únicamente de apartamentos. Pero esto no se puede descartar: no se sabe a quién pertenecen. Quizás un empresario compró el edificio y abrió allí un hotel. Tiene derecho: la cita lo permite.

Si frente a usted hay un complejo de oficinas y apartamentos o, por ejemplo, un edificio de apartamentos que sobresale del centro de un centro comercial, existe un riesgo. Y muy alto.

El propietario mayoritario puede votar a favor de un aumento de tarifas, nombrar una empresa gestora que le convenga, contratar a un jardinero de Rublyovka, instalar un monumento en su honor en el centro del patio o alquilar el primer piso para un club de karaoke, que solo incluye canciones de Grigory Leps. Los residentes de los apartamentos no tendrán ningún mecanismo legal para hacer frente a tal situación. Ni siquiera la evidencia de que el propietario mayoritario está aliado con la sociedad gestora ayudará. Esto no se considera un abuso de derecho.

Relaciones con los vecinos

Departamento. Por ley, ni usted ni nadie más puede utilizar locales residenciales para negocios. No se puede legalmente instalar una oficina o un mini-hotel en un apartamento, no se puede abrir en él una cafetería, una sauna, un estudio de grabación o un sitio para batallas de rap. Los locales deben convertirse en no residenciales, lo que no siempre es posible.

La diferencia entre un apartamento y un apartamento es que para los edificios residenciales existe un modo de silencio: después de un cierto tiempo no se puede hacer ruido en los apartamentos. Si vives en un edificio de apartamentos real y por la noche se escuchan constantemente golpes baratos detrás de la pared, tienes mecanismos legales para influir en esto.

Departamento. Los propietarios pueden utilizarlos de cualquier forma legal si cumplen con los reglamentos técnicos y los requisitos de las autoridades supervisoras. Estos requisitos no son los mismos que para los apartamentos. Los apartamentos pueden tener diferentes finalidades, pero siempre no son residenciales. En un apartamento tipo hotel se puede vivir como en un apartamento, y alguien comprará varios vecinos para alquilarlos a viajeros de negocios, extranjeros y parejas enamoradas; esto es legal.

No existen requisitos de silencio ni insonorización para los apartamentos: los vecinos que están a través de la pared pueden tocar la batería por la noche.

Pueden abrir un bar en la planta baja sin tu permiso, derribando parte de la pared y bloqueándote la vista. La diferencia entre un apartamento y un apartamento es que en una casa normal pedirían permiso a los residentes, pero en un complejo de apartamentos es posible que no lo pidan. La gente puede pasar por su entrada a la oficina de una empresa de red. Además, la seguridad estará obligada a expedirles pases.

Esto no significa que al comprar un apartamento necesariamente se encontrará con tales problemas. Quizás a tu lado vivan familias tranquilas y todo el complejo esté habitado por gente corriente. Y solo el primer piso se alquilará para oficinas y comercios, y allí se ubicarán una notaría, farmacias, tiendas de comestibles, una sucursal bancaria y un centro infantil, todo lo que soñaste. Pero a la hora de comprar hay que tener en cuenta que un complejo de apartamentos no es un edificio de apartamentos. No está cubierto por el código de vivienda y los residentes tienen menos derechos.

Embargo por deudas

Departamento. Según la ley, la única vivienda no se puede quitar por deudas. Incluso si el propietario de un apartamento debe mucho dinero a un banco, a un vecino, a una organización de microfinanzas o a cualquier otra persona, no le quitarán sus bienes ni desalojarán a su familia a la calle. La única excepción son los apartamentos hipotecados, que ya están pignorados ante el banco.

Departamento. Los apartamentos no son viviendas, por lo que no existen restricciones en su recogida. No importa que allí viva una familia que haya comprado un apartamento para residencia permanente, no tienen otros bienes inmuebles y el préstamo no se tomó contra la garantía del apartamento. Para los alguaciles, un apartamento es un activo ordinario que puede embargarse y ponerse a la venta para saldar una deuda. Por ejemplo, si el propietario es un empresario individual, ha acumulado deudas con los acreedores y con la oficina de impuestos. Su familia y sus hijos viven en el apartamento, pero esta propiedad no está protegida contra una ejecución hipotecaria.

Deducciones en la compra de bienes inmuebles.

Departamento. La diferencia entre un apartamento y un apartamento es que cuando lo compras, puedes reclamar una deducción y obtener un reembolso de impuestos. Si compra un apartamento estando casado y ninguno de los cónyuges ha utilizado la deducción antes, la familia podrá devolver hasta 520 mil rublos. Además, el Estado devolverá a cada cónyuge el 13% de los intereses hipotecarios pagados, un máximo de 390 mil rublos.

Departamento. No se aplican deducciones por bienes inmuebles no residenciales, incluso si los compra una familia normal con hijos y planea vivir allí de forma permanente.

Departamento. Los residentes de apartamentos no se mencionan en la lista de consumidores equiparados a la población. A pesar de que en los apartamentos vive gente corriente, se cree que allí se suministra electricidad para las necesidades comerciales.

Impuesto a la propiedad

Departamento. Los impuestos a la propiedad se calculan a tasas para locales residenciales. Pueden variar según la región y el precio del apartamento, pero existen estándares federales. Los residentes pagarán el 0,1% del valor catastral del apartamento. En este caso, puede utilizar una deducción del impuesto sobre la propiedad de 20 metros cuadrados. No es necesario pagar impuestos a la propiedad por esta área, solo por la diferencia.

Este beneficio no depende del estatus social ni de los ingresos: se otorga a apartamentos en cualquier región. Por ejemplo, si el área de un apartamento es de 39 metros cuadrados, el impuesto se cobrará solo por 19 metros cuadrados y a una tasa del 0,1%. Para los apartamentos de más de 10 millones de rublos en Moscú, la tasa aumenta al 0,15%, pero sigue siendo mucho más baja que para los apartamentos. También existen coeficientes reductores: también pueden reducir el impuesto, pero son válidos por un período limitado.

Departamento. Para un apartamento tipo hotel, tendrá que pagar aproximadamente cinco veces más impuesto a la propiedad en comparación con un apartamento: 0,5%. Quizás sea posible ahorrar un poco debido al menor valor catastral. Y si el apartamento está en un complejo administrativo y comercial, la tasa será aún mayor: 2%.

Los propietarios de apartamentos no reciben una deducción del impuesto federal a la propiedad: pagarán impuestos sobre toda el área.

Comparación del impuesto sobre la propiedad de un apartamento y apartamentos con una superficie de 39 m²

Tomando como ejemplo datos de la página web del complejo de Fili, siempre que los apartamentos sean un 20% más baratos que los apartamentos.

Precio por 1 m²

Departamento

336.000 rublos

Departamento

269.000 rupias

Precio

Departamento

336.000 rublos

Departamento

269.000 rupias

Precio

Departamento

13 millones de rublos

Departamento

10,5 millones de rublos

Deducción de impuestos

Departamento

Departamento

la base imponible

Departamento

19 m² × 336.000 = 6,38 millones de rublos

Departamento

39 m² × 269.000 = 10,5 millones de rublos

Tasa de impuesto a la propiedad

Departamento

Departamento

Impuesto anual a la propiedad

Departamento

9576R

Departamento

52.500 rublos

En Moscú existe un factor de reducción para los apartamentos, pero sólo se aplica a aquellos complejos que estén incluidos en el registro oficial de apartamentos y cumplan otros requisitos. En marzo de 2018, este registro se amplió: ahora hay 16 complejos de apartamentos. Si un complejo no está registrado, no hay beneficios para él.

Otros beneficios del impuesto sobre la propiedad en las regiones, por ejemplo para jubilados, personas discapacitadas y familias numerosas, tampoco se aplican a los apartamentos.

Si elige entre un apartamento y un apartamento, averigüe la tasa de una propiedad específica y calcule el impuesto usted mismo con la ayuda de un experto. Ni siquiera creas en los cálculos de los sitios web de los desarrolladores. Entonces puede resultar que el impuesto sea realmente más alto, la tasa no es del 0,5%, sino del 2%. Además, el valor catastral está creciendo, pero nadie va a incluir el complejo en el registro.

Gran renovación

Departamento. Los propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos realizan contribuciones obligatorias al fondo de reparación de capital. Luego, este dinero se utiliza para realizar reparaciones importantes de propiedad común. Les dijimos que la contribución mínima para reparaciones importantes en Moscú a partir del 1 de julio de 2017 es de 17 rublos por metro cuadrado.

Departamento. Los propietarios de bienes raíces comerciales en edificios no residenciales no están obligados por ley a realizar contribuciones al fondo de reparación de capital todos los meses. Pero cuando llegue el momento de reparar la propiedad común, tampoco podrá contar con las contribuciones y la financiación acumuladas. Pero, por regla general, los apartamentos se compran en edificios nuevos que no requerirán renovaciones importantes en el futuro cercano.

Comparación de pagos por reparaciones importantes de un apartamento y un apartamento con una superficie de 39 m²

Pago mínimo por m²

Departamento

17R

Departamento

0R

Pago obligatorio por mes.

Departamento

663 rublos

Departamento

0R

Contribuciones por reparaciones mayores por año.

Departamento

7960 rublos

Departamento

0R

Infraestructura social y requisitos técnicos.

Departamento. El Estado debe controlar los parámetros del desarrollo residencial. Existen requisitos para el número de escuelas, jardines de infancia, clínicas, carreteras y otras instalaciones de infraestructura. El promotor debe construirlos por su cuenta o con el apoyo del Estado.

Desafortunadamente, de hecho, muchos desarrolladores no cumplen con estos parámetros: se confabulan con funcionarios, reciben proyectos aprobados sin escuelas ni clínicas, o retrasan infinitamente la entrega de instalaciones de infraestructura. Pero los propietarios de apartamentos tienen al menos algunas garantías y derechos. Están protegidos no sólo por las normas de planificación urbana, sino también por las leyes federales.

No se deben construir industrias ruidosas o instalaciones peligrosas en una zona residencial. Y si aparece incluso una miniproducción, debería haber una zona sanitaria a su alrededor. La entrada a una tienda en un edificio residencial debe ser separada y no a través de la entrada. El nivel de ruido en los apartamentos debe corresponder al huésped y se han establecido normas sanitarias para los apartamentos. Si se encuentra una desviación, puede exigir una sanción u obligar al desarrollador a corregir las deficiencias.

Departamento. No existen tales estándares de planificación urbana para las zonas de desarrollo comercial. Puede resultar que no haya escuela ni clínica en el área donde se encuentra el complejo de apartamentos. La ciudad no está obligada a construirlos.

El número de residentes en los apartamentos no se tiene en cuenta a la hora de planificar el desarrollo. Por ejemplo, en un apartamento pueden vivir 200 niños, pero no se les construirá una guardería independiente ni se planificarán plazas en la escuela más cercana.

Para los apartamentos no existen requisitos estrictos en cuanto a normas sanitarias, características de materiales, distribución y aislamiento acústico. La calidad de la construcción no se controla de la misma manera que en el caso de la vivienda; esto ya está en la conciencia del promotor.

Traspaso de un apartamento a local residencial.

En teoría, los locales no residenciales pueden considerarse residenciales. Para ello, todo el edificio debe convertirse oficialmente en un edificio de apartamentos. Un apartamento independiente no puede reconocerse como apartamento. Y aunque tal mecanismo existe en el papel, es imposible que el propietario de un apartamento lo implemente en la práctica.

¿Cuáles son los beneficios de comprar un apartamento?

Lugar. A menudo, en algún lugar conveniente e interesante es imposible construir un edificio residencial, pero es posible un edificio con apartamentos. Esto sucede cuando el plan urbano incluye un sitio para un centro de negocios o un hotel, pero no hay suficiente espacio para un microdistrito con estacionamientos, escuelas, clínicas y zonas sanitarias. O la ubicación no es adecuada para el desarrollo residencial debido a la proximidad de instalaciones industriales. Un apartamento puede ser su única oportunidad de comprar bienes inmuebles para vivir en el lugar adecuado, como cerca del trabajo o en el centro de la ciudad.

¿En qué se diferencia alojarse en un apartamento de los hoteles tradicionales? Pros y contras de apartamentos y apartahoteles. Y también: qué tipos de apartamentos hay y cómo alquilarlos.

Recientemente, un tipo de alojamiento tan inusual como los apartamentos se ha vuelto cada vez más popular en Europa. Y no es para menos: son ideales para grandes empresas, son más económicas y garantizan una mayor movilidad a sus invitados. Pero primero lo primero.

La mayoría de las veces, los apartamentos se encuentran en países cercanos al mar: España, Bulgaria, Croacia, Montenegro o Grecia. Pero esto no significa que sólo puedas alojarte en apartamentos en ciudades turísticas costeras. Las grandes y populares ciudades turísticas (Roma, Venecia, Atenas, etc.) también ofrecen una considerable selección de "apartamentos" directamente en los centros históricos.

¿Pero qué son estos mismos apartamentos? Se trata de apartamentos (más raramente casas pequeñas, villas, media casa con entrada independiente), que se alquilan a turistas de diferentes países por periodos cortos y largos. Es importante comprender que los apartamentos y los apartahoteles son tipos de alojamiento ligeramente diferentes. Estos últimos, por regla general, están ubicados en hoteles o funcionan de forma independiente, pero son similares en tipo y gama de servicios a los hoteles. Una diferencia significativa entre un apartahotel y uno simple es el número de habitaciones y la presencia de una cocina.

Las condiciones de vida en los apartamentos son muy similares a las de casa: tienen todo lo necesario para vivir, cocina equipada, electrodomésticos (lavavajillas y lavadora, microondas, aire acondicionado, TV). Además, en los países cálidos, los apartamentos suelen encontrar piscinas, aparcamientos, balcones y terrazas.

Los apartamentos son apartamentos (más raramente casas pequeñas, villas, media casa con entrada independiente) que se alquilan a turistas de diferentes países por períodos cortos y largos.

Los apartamentos también se clasifican según la calidad de sus servicios, comodidad, superficie y número de habitaciones, pero no con las estrellas habituales, sino “literalmente”:

• El apartamento tipo A (estudio), por regla general, tiene una habitación y una sala de estar combinada con una cocina. Área: 40-45 m2, acepta de 2 a 4 personas.
• El apartamento tipo B incluye dos dormitorios independientes, una sala de estar y una cocina. Área: 60-90 m2, acepta de 2 a 6 personas.
• Los apartamentos tipo C constan de tres o cuatro habitaciones independientes, sala de estar, comedor y cocina. Superficie: más de 100 m2, con capacidad para 12 personas.
• Los apartamentos de lujo son lujosas habitaciones tipo ático, villas individuales o residencias. Constan de dos o más habitaciones, cuentan con servicio de limpieza personal, la mayor selección de servicios posible, piscina privada, mayordomo, etc. En los apartahoteles, estas habitaciones suelen denominarse "apartamentos presidenciales".

Vacaciones en apartamentos

¿Por qué deberían preferirse las vacaciones en apartamentos a los hoteles tradicionales? Porque vivir en ellos realmente tiene muchas ventajas. En primer lugar, tu propia cocina. Para algunos, este hecho, por supuesto, es más bien un inconveniente (quienes quieren cocinar ellos mismos durante las vacaciones). Pero mirémoslo desde el otro lado: las familias con niños, los amantes de la cocina saludable, los fanáticos de las vacaciones económicas, así como simplemente los gourmets que sueñan con explorar la cocina tradicional del país, ni siquiera pueden imaginar unas vacaciones sin su propia estufa y refrigerador.

En segundo lugar, las vacaciones en apartamentos pueden acoger a grandes empresas, familias con niños y animales. Y esto también resulta ser una gran ventaja para tu bolsillo. El precio de los apartamentos (casa, media casa, residencia) es siempre fijo y no depende del número de residentes. Sólo hay que respetar el máximo requerido (por ejemplo, hasta 10 personas), y dividir el coste total de la casa entre todos los que viven en ella.

Además, los apartamentos brindan a los turistas libertad de movimiento y alimentación. La última ventaja "lírica" ​​es la oportunidad de sentirse como un aborigen: obtenga la llave y abra su propio apartamento después de un día lleno de turismo o natación, vaya a la tienda más cercana a comprar una botella de vino y finalmente siéntese junto a una mesa abierta. ventana con una deliciosa cena en compañía de amigos.. .

Reservar una habitación en un hotel normal es mucho más fácil y familiar, y el número de habitaciones es incomparablemente mayor en comparación con los apartamentos.

Renta del apartamento

Alquilar apartamentos es quizás la mosca en el ungüento. Reservar una habitación en un hotel normal es mucho más fácil y familiar, y el número de habitaciones es incomparablemente mayor en comparación con los apartamentos. Por tanto, si quieres alquilar tu propia casa, por ejemplo, en la paradisíaca isla de Brac, debes solucionar este problema con antelación (la opción ideal es reservar online con unos dos meses de antelación). El segundo matiz que le espera a todo aquel que quiera alquilar un apartamento es el papeleo. Los apartamentos aún están lejos de alcanzar el nivel de check-in en los hoteles, cuando simplemente puede dejar su pasaporte en la recepción (pero, por supuesto, esto no se aplica a las habitaciones presidenciales y de lujo). En el caso del alquiler, los turistas deberán escuchar las reglas: dónde tirar la basura, hasta qué hora se puede hacer ruido, cómo utilizar correctamente la estufa y el lavavajillas, y también completar el contrato. ¡Pero nada distraerá a los turistas de unas vacaciones maravillosas y serenas!

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