Alquiler de locales gubernamentales: sutilezas y matices. Alquiler de locales municipales no residenciales Locales municipales en alquiler

Cada empresario individual de una pequeña (mediana) empresa tiene la oportunidad de celebrar un acuerdo contractual con un organismo municipal de la Federación de Rusia para el alquiler de locales. El arrendamiento de bienes municipales y estatales tiene algunas peculiaridades. Al celebrar dicho contrato de arrendamiento, se aplican una serie de restricciones.

Se puede celebrar un acuerdo de conformidad con la Ley Federal () de dos formas:

• con base en los resultados de la licitación por el derecho a redactar un contrato de arrendamiento de bienes de propiedad municipal;
• sin organizar subastas.

Qué tipos de propiedad cuyo alquiler no está permitido por una institución estatal o es limitado, las características del procedimiento para celebrar un contrato de arrendamiento de propiedad municipal (propiedad estatal) se explican en el aviso FAS No. TsA/16309/14.

En este articulo

Reglas, excepciones

Las reglas para la elaboración de acuerdos contractuales para el arrendamiento de bienes estatales están establecidas por la Ley Federal No. 135 (Artículo No. 17/1). Según esta disposición, las organizaciones municipales autónomas y las agencias gubernamentales tienen derecho a arrendar bienes inmuebles, que estén registrados ante ellos como gestión operativa, únicamente con base en los resultados de las subastas para el derecho a firmar contratos de arrendamiento de este tipo. Al mismo tiempo, la Ley Federal No. 135 (Artículo No. 17/1) establece excepciones que se aplican simultáneamente a AU.

Sin subastas, los organismos municipales pueden arrendar bienes inmuebles en las siguientes situaciones:

• el acuerdo se celebra por un período inferior a 30 días naturales durante los últimos 6 meses naturales;
• Para firmar el contrato de arrendamiento solicita otra organización municipal, agencia gubernamental, estructura sin fines de lucro (también con orientación social), institución médica, estructura dedicada a actividades en el campo de la educación;
• el inmueble transferido sujeto a tributación se considera parte de un área de menos de 20 m 2, y los derechos del 10 por ciento del área de este edificio (local) pertenecen a la persona que transfiere el inmueble correspondiente. ;
• Se firma un acuerdo contractual con la persona que solo ha presentado una solicitud de participación competitiva en la subasta (si esta persona cumple con los estándares establecidos), que es el único participante en la subasta.

La obligación de firmar un contrato de arrendamiento ante un organismo gubernamental autónomo surge sólo en el más extremo de los casos enumerados (un acuerdo con un solo participante en una subasta o concurso organizado). En otras situaciones, cuando el alquiler de una propiedad se realiza sin subasta, el titular de los derechos de autor no está obligado a firmar un acuerdo contractual y el solicitante no tiene derecho a presentar demandas sobre dichas áreas.

Se permite la organización de una subasta para el alquiler de bienes inmuebles en relación con los solicitantes que sean beneficiarios. Si existe más de una entidad de este tipo para un objeto estatal inmueble, entonces la institución estatal autónoma tiene derecho a negarse a arrendar bienes inmuebles en condiciones preferenciales y organizar licitaciones entre ellas. Esto, según la organización antimonopolio, no constituye una violación de los intereses de los solicitantes de esta categoría.

Pero la prudencia a la hora de decidir organizar subastas para el arrendamiento de bienes inmuebles de entidades autónomas que les sean asignadas como gestión operativa debe ser ejercida como propietarios de estos inmuebles. Al aceptar alquilar una vivienda de un área determinada de la organización, el fundador debe guiarse por los requisitos de la Ley Federal No. 135/2.

Firmar acuerdos contractuales para el arrendamiento de propiedad estatal sin organizar subastas.

La ley prevé varias excepciones cuando una agencia gubernamental autónoma tiene derecho a arrendar espacio sin subastas.

Inquilino - institución educativa y médica

A qué se refieren las organizaciones educativas y médicas específicas (instituciones presupuestarias) se indica en las aclaraciones del FAS (Capítulo 5-6). En esta situación, es necesario guiarse por lo dispuesto en la legislación de la industria.

Según la Ley Federal (artículo 2/11), las instituciones médicas incluyen personas jurídicas, independientemente de la forma organizativa y jurídica utilizada, cuyo negocio está relacionado principalmente con el campo de la medicina, sujeto a la licencia correspondiente. Las organizaciones médicas también se consideran empresarios individuales (PI) cuyas actividades están relacionadas con la medicina.

Un contrato de arrendamiento a corto plazo de un inmueble que no se firmó como resultado de una subasta no se renueva por un nuevo período sin organizar una licitación. En este caso, existe una norma establecida que limita el período de vigencia de este contrato para el alquiler de local.

Las instituciones educativas (presupuestarias) son estructuras cuyas principales actividades están relacionadas con el campo de la educación, así como instituciones directamente involucradas en la educación. Según la Ley Federal No. 273 (), tales organizaciones incluyen además a empresarios individuales que se dedican a actividades educativas.

Resultado: las personas jurídicas y empresarios individuales cuyas principales actividades estén relacionadas con el campo de la educación o la medicina, pero con las licencias correspondientes, tienen la oportunidad de alquilar el espacio de un objeto inmobiliario de una organización municipal autónoma (institución estatal) sin participar en subastas.

Alquiler a corto plazo

Según la Ley Federal No. 135 (Artículo No. 17.1/11/1), las organizaciones municipales y agencias gubernamentales pueden arrendar bienes inmuebles por un período corto sin organizar concursos o subastas. Al mismo tiempo, está prohibido prestar dicho servicio a una persona durante más de 30 días naturales, durante 6 meses consecutivos, sin organizar licitaciones o concursos.

Pero de acuerdo con el Código de Estado de Rusia (artículo 610/3), un contrato de arrendamiento de propiedad municipal (propiedad estatal) firmado por un período que exceda el período máximo posible determinado por la legislación vigente se considera ejecutado por un plazo.

Esto significa que los contratos de arrendamiento de activos inmobiliarios cedidos a un municipio (estado ruso) y firmados por un período corto sin subasta no se renuevan (Ley Federal No. 135 (Artículo No. 17.1/9), Código Civil ()) . Una posición similar se encuentra en las Explicaciones de la FAS (Capítulo 10).

Alquilar parte del local

Anteriormente se señaló que es posible arrendar parte del área de un edificio (apartamento) sin una subasta preliminar, pero sujeto a los siguientes requisitos:

• El área a arrendar no deberá exceder los 20 m2 y el 10 por ciento del área del inmueble al que se refiere.

• Al establecer dicha participación, no es necesario tener en cuenta el área del inmueble cuyo derecho de uso se transfirió antes de la entrada en vigor de la Ley Federal No. 135 (Artículo No. 17.1 ), con base en otras excepciones determinadas por la Ley Federal N° 135 (Artículo N° 17.1), con base en los resultados de la licitación.

Inquilino - contratista de la institución

Es necesario señalar por separado esta excepción a las reglas para el arrendamiento de bienes raíces municipales (propiedad estatal), que no se aplica a las entidades autónomas (al menos a las agencias gubernamentales autónomas que realizan adquisiciones, basándose en la Ley Federal No. 223). En este caso, nos referimos a la firma, sin licitación, de un contrato de arrendamiento con una persona que ha celebrado un contrato con una organización municipal (estatal) sobre la base de los resultados de una subasta (sobre una base competitiva) organizada de acuerdo con la Ley Federal No. 44. Al mismo tiempo, los derechos otorgados fueron previstos mediante licitación (concurso) documentada para cumplir con las obligaciones de este contrato (Ley Federal No. 135, Artículo No. 17.1/10/1).

Según las Explicaciones de la FAS (Capítulo 9), los acuerdos civiles redactados en el marco de la Ley Federal No. 223 no se consideran acuerdos municipales (estatales). En este sentido, las disposiciones de la Ley Federal No. 135 (Artículo No. 17.1/1/10) no se aplican a tales casos. Es decir, cuando una agencia gubernamental autónoma, refiriéndose a las normas de la Ley Federal N ° 223, incurrió en gastos para la compra de determinadas obras o servicios, cuya ejecución o prestación requiere la presencia obligatoria de un contratista en las instalaciones de la organización (por (por ejemplo, un teatro contrató servicios de reparación, confección de trajes escénicos), alquilar las áreas correspondientes es posible exclusivamente en subastas organizadas.

¡Importante! En tales situaciones, como se describió anteriormente, la compra de servicios y la subasta del derecho a redactar un contrato de arrendamiento son dos procesos independientes.

Extension de contrato

Los contratos de arrendamiento existentes para bienes inmuebles municipales (propiedad estatal), activos inmobiliarios transferidos a una agencia gubernamental para su gestión operativa de conformidad con la Ley Federal No. 135 (Artículo No. 17.1/9-11) están sujetos a prórroga. En el caso de que una persona haya cumplido correctamente con sus propios deberes según este acuerdo, se firma un contrato por un nuevo período sin organizar una subasta (a menos que se establezca lo contrario en el acuerdo contractual y el período de validez de dicho contrato no esté limitado). por las disposiciones de la legislación rusa vigente).

En esta situación, se deben cumplir dos condiciones obligatorias:

• el período mínimo para volver a registrar el contrato de arrendamiento debe ser de al menos 3 años (es posible un período más corto, pero solo si el inquilino escribe la solicitud correspondiente);
• el monto del pago a partir del cual se registran los ingresos por el alquiler de locales se determina con base en los resultados de la tasación de bienes inmuebles de acuerdo con los precios de mercado.

Si se cumplen todas las condiciones, el arrendador, representado por una agencia gubernamental autónoma, de conformidad con la Ley Federal No. 135 (Artículo No. 17.1/10) no tiene derecho a negarse a extender el acuerdo contractual al inquilino.

La denegación es posible si una persona tiene deudas en el momento de la finalización del contrato de arrendamiento o si se decide disponer de la propiedad en cuestión de otras formas.

En base a esto, la organización antimonopolio llegó a las siguientes conclusiones:

• t Dado que es posible que el inquilino no proporcione una extensión del contrato de arrendamiento en base a la adopción de una nueva decisión sobre el procedimiento para disponer de la propiedad, el arrendador debe obtener el consentimiento del propietario de la propiedad correspondiente para renovar el contrato de arrendamiento. .
• La publicación de la prórroga de un contrato de arrendamiento de conformidad con la Ley Federal No. 135 (Artículo No. 17.1/9) se puede realizar un número ilimitado de veces por motivos similares. Es importante cumplir con los requisitos en cada nueva renovación del documento.

Subarriendo

De acuerdo con la Ley Federal No. 135 (Artículo No. 17.1/1/16), es posible subarrendar propiedad municipal (propiedad estatal) sin subasta en los siguientes casos:

• el derecho a firmar un contrato de arrendamiento se otorga al inquilino sobre la base de un acuerdo municipal (estatal);
• la agencia gubernamental celebró un contrato de arrendamiento sobre la base de los resultados de la subasta, sobre la base de una subasta fallida.

Sujeto a estos requisitos, se pueden subarrendar bienes inmuebles de cualquier tamaño (la Ley Federal No. 135 no prevé ninguna restricción a este respecto). En caso contrario, las áreas correspondientes se prevén para subarrendamiento sobre la base general que determina la Ley Federal No. 135 (Artículo No. 17.1) con la organización de una subasta, sin ella, pero con otras excepciones.

Tarifas de alquiler bajas y constantes, la posibilidad de comprar bienes raíces, programas preferenciales: estas son solo las ventajas clave de Moscú. El número de inquilinos en la ciudad crece cada año: por ejemplo, en comparación con 2016, en 2017 un 10% más de empresarios pudieron adquirir inmuebles en condiciones favorables. En total, el año pasado se celebraron casi 6.000 subastas de propiedades y terrenos. En 2018, seguirán funcionando todos los programas para los inquilinos que les permitirán ahorrar significativamente en el alquiler y lograr la compra de inmuebles en la ciudad. ¡No pierdas la oportunidad de conseguir una habitación con un precio de alquiler sensiblemente inferior al del mercado! Nuestro artículo con un análisis paso a paso del proceso de alquiler y comentarios de expertos le ayudará a comprender las peculiaridades de la puja.

Paso uno: elegir una propiedad

Los objetos que están disponibles para alquiler en la DGI se pueden consultar en el sitio web: https://investmoscow.ru/tenders o https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/. Existen filtros convenientes para encontrar locales no residenciales en el área deseada, el área requerida, con un propósito específico.

Importante: evalúe no solo las instalaciones, sino también las condiciones de la subasta: cuáles son los plazos para aceptar solicitudes de participación, cuál es el tamaño del depósito. Descargue la documentación del lote y lea el contrato de arrendamiento. Tenga en cuenta factores tan importantes como la posibilidad de subarrendar el inmueble, ceder créditos, rescisión anticipada del contrato, etc.

Algunos empresarios piensan que están comprando un “cerdo en un puñetazo” al firmar un acuerdo con la DGI. Como abogado que ha trabajado en el mercado inmobiliario durante muchos años, me apresuro a destruir este estereotipo. Por el contrario, toda la documentación sobre el objeto se presenta en el dominio público, desde un extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado hasta un pasaporte técnico de la BTI. Se exponen objetos con un gran número de fotografías. Además: los participantes en la subasta pueden acordar una inspección personal del local: para ello es necesario presentar una solicitud en el sitio web al menos dos días antes del inicio de la subasta. https://investmoscow.ru/tenders.

Paso dos: regístrese en el sitio de licitación y envíe una solicitud

Los empresarios que participen por primera vez en una licitación deberán realizar el procedimiento de registro en el sitio. Para hacer esto, deberá someterse a una acreditación, instalar certificados y un sistema de protección de información criptográfica en su PC. Los empresarios necesitarán una firma electrónica. Recomendamos iniciar el procedimiento de inscripción al menos una semana antes de la fecha límite de aceptación de solicitudes para la subasta que le interesa.

Si la entidad jurídica ya está registrada, solo deberá enviar una solicitud para participar en la subasta. Además, necesitará adicionalmente:

• Proporcionar documentos: un extracto del Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas o del Registro Estatal Unificado de Empresarios Individuales, copias de los documentos constitutivos y un extracto del organismo autorizado que aprueba la transacción. También se requieren documentos que confirmen la autoridad de la persona que participa en la subasta.
• Realice un depósito: su monto se indica en la documentación de licitación. Se adjunta a la solicitud un documento de pago con una nota del banco sobre el pago. El recibo deberá indicar el número de lote, la fecha de la subasta, la dirección y área total del local, y el monto del depósito.

Importante: ¿por qué se puede rechazar una solicitud para participar en una licitación?

Hay muy pocas razones por las que los empresarios no pueden subastar: falta de pago del depósito, un conjunto de documentos incompleto o violación de los requisitos para la elaboración de la documentación de la subasta. También quedarán excluidas de participar en la subasta las empresas que se encuentren en fase de quiebra o liquidación.

Paso tres: participación en la subasta

A la hora acordada, deberá participar en la subasta en el sitio web del sitio. El precio mínimo es el indicado en la documentación del lote. El paso de la subasta también se especifica en los documentos; por regla general, es el 0,2% del importe del lote. Si no hay ninguna oferta dentro de una hora, el ganador de la subasta es el participante que ofreció la última cantidad. Una vez que las actas de licitación se publican en el sitio web, se reconocen como válidas.

Importante: ¿Qué pasa si eres el único postor en la subasta?

En este caso, simplemente no se realiza la licitación: la ciudad ofrecerá celebrar un contrato de arrendamiento directo en los términos publicados en la documentación del lote.

Yakushev Anton, abogado de RFI Consult

Antes de participar en una subasta es necesario evaluar los riesgos. Así, el importe del depósito no se devuelve al empresario si fue el único participante admitido en la subasta o hizo la oferta máxima, pero se negó a firmar el protocolo o contrato de arrendamiento.

Paso cuatro: celebración del contrato

Entre 10 y 20 días después del final de la subasta, el empresario debe presentarse en el Departamento de Propiedad de la ciudad de Moscú para firmar un contrato de arrendamiento de un local no residencial. Al mismo tiempo deberá cumplir con todos los requisitos de documentación y depósito. El acuerdo no puede ser modificado unilateralmente por ninguna de las partes. Si el participante que ocupa el primer lugar evita firmar el contrato, entonces, en su lugar, la DGI puede ofrecer alquiler a los empresarios que ofrecieron el segundo y tercer lugar del monto final.

Yakushev Anton, abogado de RFI Consult

A pesar de la simplicidad del procedimiento para alquilar locales no residenciales del Departamento de Propiedad de Moscú, existen muchos peligros que los empresarios desconocen. Por ejemplo, es difícil evaluar objetivamente el valor de los locales de una empresa y comprender hasta qué punto tiene sentido aumentar las tarifas. Pueden surgir problemas al recopilar documentos, registrarse en el sitio de subastas o participar en subastas. Finalmente, es muy importante que un abogado revise el contrato de arrendamiento y resalte todos los pros y contras de la propuesta.

Nuestros clientes siempre están satisfechos con la cooperación con RFI consult, ya que brindamos servicios llave en mano, desde la selección de locales según los parámetros del cliente y la recopilación de documentos para participar en programas preferenciales de la Inspección de Propiedad Estatal hasta la firma de un acuerdo con el Departamento de Propiedad de Moscú. Los clientes reciben bienes inmuebles en régimen de arrendamiento a largo plazo al mejor precio.

1. La celebración de contratos de arrendamiento, contratos de uso gratuito, contratos de administración fiduciaria de la propiedad y otros contratos que prevean la transferencia de derechos de propiedad y (o) uso en relación con la propiedad estatal o municipal que no esté garantizada por el derecho. La gestión económica o la gestión operativa sólo se pueden llevar a cabo sobre la base de los resultados de la celebración de concursos o subastas por el derecho a celebrar estos acuerdos, con excepción de la concesión de los derechos especificados sobre dicha propiedad:

1) sobre la base de tratados internacionales de la Federación de Rusia (incluidos acuerdos intergubernamentales), leyes federales que establecen un procedimiento diferente para disponer de estos bienes, actos del Presidente de la Federación de Rusia, actos del Gobierno de la Federación de Rusia, decisiones judiciales que hayan entrado en vigor legalmente;

2) organismos estatales, órganos de autogobierno local, así como fondos extrapresupuestarios estatales, el Banco Central de la Federación de Rusia;

3) instituciones estatales y municipales;

(ver texto en la edición anterior)

4) organizaciones sin fines de lucro creadas en forma de asociaciones y sindicatos, organizaciones (asociaciones) religiosas y públicas (incluidos partidos políticos, movimientos sociales, fondos públicos, instituciones públicas, organismos públicos de aficionados, sindicatos, sus asociaciones), sindicatos de base organizaciones), asociaciones de empleadores, asociaciones de propietarios de viviendas, organizaciones sin fines de lucro con orientación social, siempre que realicen actividades destinadas a resolver problemas sociales, desarrollar la sociedad civil en la Federación de Rusia, así como otros tipos de actividades previstas en el artículo 31.1 de la Ley Federal de 12 de enero de 1996 N 7-FZ "Sobre Organizaciones sin Fines de Lucro";

(ver texto en la edición anterior)

5) abogados, notarios, cámaras de comercio e industria;

6) organizaciones médicas, organizaciones que realizan actividades educativas;

(ver texto en la edición anterior)

7) para la colocación de redes de comunicación, instalaciones postales;

(ver texto en la edición anterior)

8) una persona que tiene derecho a poseer y (o) utilizar una red de ingeniería y soporte técnico, si la propiedad transferida es parte de la correspondiente red de ingeniería y soporte técnico y esta parte de la red y la red están tecnológicamente conectadas de conformidad con la legislación sobre actividades de planificación urbana, la persona a la que se le ha asignado el estatus de organización única de suministro de calor en las zonas de precios de suministro de calor de conformidad con la Ley Federal del 27 de julio de 2010 N 190-FZ "Sobre el suministro de calor";

(ver texto en la edición anterior)

10) una persona con quien se celebró un contrato estatal o municipal con base en los resultados de un concurso o subasta celebrado de conformidad con la Ley Federal No. 44-FZ del 5 de abril de 2013 “Sobre el sistema de contratos en el campo de la adquisición de bienes , obras, servicios para satisfacer necesidades estatales y municipales ", si la provisión de estos derechos fue prevista en el pliego de condiciones, en el pliego de condiciones de la subasta a los efectos de la ejecución de este contrato estatal o municipal, o a la persona con quien el estado o institución autónoma municipal celebró un acuerdo basado en los resultados de un concurso o subasta celebrada de conformidad con la Ley Federal del 18 de julio de 2011 N 223-FZ "Sobre la adquisición de bienes, obras y servicios por ciertos tipos de personas jurídicas", si el La provisión de estos derechos estaba prevista en la documentación de adquisición a los efectos de la ejecución de este contrato. El período para otorgar los derechos especificados sobre dicha propiedad no puede exceder el período para la ejecución de un contrato o acuerdo estatal o municipal;

(ver texto en la edición anterior)

11) por un período de no más de treinta días calendario durante seis meses calendario consecutivos (está prohibido otorgar los derechos especificados sobre dicha propiedad a una persona por un período total de más de treinta días calendario durante seis meses calendario consecutivos sin realizar concursos o subastas );

12) a cambio de bienes inmuebles, cuyos derechos se rescinden en relación con la demolición o reconstrucción del edificio, estructura, estructura de la cual dichos bienes inmuebles son o parte, o en relación con la concesión de derechos a dichos bienes inmuebles bienes inmuebles a organizaciones estatales o municipales que realicen actividades educativas, organizaciones médicas. En este caso, el inmueble cuyos derechos se otorgan debe ser equivalente al inmueble de propiedad anterior en ubicación, superficie y valor determinado de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia que regula las actividades de valoración. Las condiciones bajo las cuales los bienes inmuebles se reconocen como equivalentes a los bienes inmuebles de propiedad anterior las establece la autoridad federal antimonopolio;

(ver texto en la edición anterior)

13) al sucesor legal de una empresa unitaria privatizada en el caso de que dicha propiedad no esté incluida en los activos de la empresa unitaria privatizada sujeta a privatización, pero esté tecnológica y funcionalmente relacionada con la propiedad privatizada y esté clasificada por las leyes federales como objetos de derechos civiles, cuya circulación no está permitida, o a objetos que sólo pueden ser de propiedad estatal o municipal;

14) ser parte o partes de un local, edificio, estructura o estructura, si el área total de la propiedad transferida no supera los veinte metros cuadrados y no excede el diez por ciento del área del local, edificio correspondiente , estructura o estructura, cuyos derechos pertenecen a la persona que transfiere dicha propiedad ;

15) la persona que presentó la única solicitud de participación en el concurso o subasta, si dicha solicitud cumple con los requisitos y condiciones previstos en la documentación del concurso o en la documentación de la subasta, así como la persona reconocida como el único participante en el concurso o subasta, en los términos y al precio previstos en la solicitud de participación en un concurso o subasta y en la documentación del concurso o en la documentación de la subasta, pero a un precio no inferior al precio inicial (mínimo) del contrato (lote ) especificado en el anuncio del concurso o subasta. Al mismo tiempo, para el organizador de la subasta es obligatoria la celebración de los contratos previstos en esta parte en estos casos;

16) transferido para subarrendamiento o para uso gratuito por una persona a quien se le otorgaron los derechos de propiedad y (o) uso en relación con la propiedad estatal o municipal como resultado de una subasta o en el caso de que dicha subasta sea declarada inválida, o en el caso de que estos derechos se otorguen sobre la base de un contrato estatal o municipal o sobre la base del párrafo 1 de esta parte.

2. El procedimiento para celebrar contratos especificado en la parte 1 de este artículo no se aplica a los bienes cuya enajenación se lleva a cabo de conformidad con el Código de Tierras de la Federación de Rusia, el Código de Aguas de la Federación de Rusia, el Código Forestal de Federación de Rusia, legislación de la Federación de Rusia sobre el subsuelo, legislación de la Federación de Rusia sobre acuerdos de concesión, legislación de la Federación de Rusia sobre asociaciones público-privadas y asociaciones municipales-privadas.

(ver texto en la edición anterior)

3. En la forma prescrita en la Parte 1 de este artículo, contratos de arrendamiento, contratos de uso gratuito y otros contratos que prevean la transferencia de propiedad y (o) derechos de uso en relación con:

1) bienes inmuebles estatales o municipales, que pertenecen a empresas unitarias estatales o municipales por derecho de gestión económica o gestión operativa;

2) bienes inmuebles estatales o municipales adscritos a instituciones autónomas estatales o municipales con derecho de gestión operativa;

3) propiedad estatal o municipal, que pertenece por derecho de gestión operativa a instituciones presupuestarias y gubernamentales estatales o municipales, órganos estatales y gobiernos locales.

(ver texto en la edición anterior)

3.1. La celebración de contratos de arrendamiento en relación con bienes estatales o municipales de organismos educativos estatales o municipales que sean instituciones presupuestarias, instituciones autónomas, instituciones científicas presupuestarias y autónomas se realiza sin celebración de concursos o subastas en la forma y en los términos que determine el Gobierno. de la Federación de Rusia, cumpliendo al mismo tiempo con los siguientes requisitos:

(ver texto en la edición anterior)

1) los inquilinos son empresas comerciales creadas por las instituciones especificadas en el párrafo primero de esta parte;

2) las actividades de los inquilinos consisten en la aplicación práctica (implementación) de los resultados de la actividad intelectual (programas para computadoras electrónicas, bases de datos, invenciones, modelos de utilidad, diseños industriales, logros de selección, topologías de circuitos integrados, secretos de producción (conocimientos). cómo), el derecho de uso que aportó como aporte a su capital autorizado;

3) los contratos de arrendamiento establecen la prohibición del subarrendamiento de esta propiedad proporcionada a empresas comerciales en virtud de dichos contratos de arrendamiento, la transferencia por parte de las empresas comerciales de sus derechos y obligaciones en virtud de dichos contratos de arrendamiento a otras personas, la provisión de esta propiedad para uso gratuito, y la prenda de tales derechos de arrendamiento.

3.2. La celebración de contratos de arrendamiento, contratos de uso gratuito en relación con bienes estatales o municipales de organismos estatales o municipales que se dediquen a actividades educativas se realiza sin realización de concursos o subastas si estos contratos se celebran con:

1) organizaciones médicas para proteger la salud de los estudiantes y empleados de organizaciones que llevan a cabo actividades educativas;

2) organizaciones de restauración pública para crear las condiciones necesarias para organizar comidas para estudiantes y empleados de organizaciones que llevan a cabo actividades educativas;

3) organizaciones de educación física y deportes para crear las condiciones para que los estudiantes participen en educación física y deportes.

(ver texto en la edición anterior)

5. El procedimiento para la celebración de concursos o subastas para el derecho a celebrar contratos especificados en las partes 1 y este artículo, y la lista de tipos de bienes respecto de los cuales la celebración de estos contratos puede llevarse a cabo mediante licitación en forma de competencia, son establecidos por el organismo federal antimonopolio.

5.1. De conformidad con la Parte 6 de este artículo, un anuncio de subasta se publica al menos treinta días antes de la fecha límite para presentar solicitudes de participación en el concurso, un anuncio de subasta se publica al menos veinte días antes de la fecha límite para presentar Solicitudes de participación en una subasta.

La necesidad de alquilar locales no residenciales surge principalmente de empresarios individuales y otras personas jurídicas que necesitan estos inmuebles para el desarrollo de sus actividades. Si el alquiler de locales no residenciales privatizados no causa dificultades importantes, el alquiler de bienes inmuebles a las autoridades estatales o municipales de la ciudad se diferencia en una serie de matices que es necesario conocer de antemano.

De conformidad con las leyes de protección de la competencia vigentes actualmente en la Federación de Rusia, las autoridades municipales tienen derecho a alquilar bienes inmuebles de propiedad estatal para uso temporal. La legislación rusa también define una serie de casos excepcionales en los que no se puede realizar una licitación:

La esencia de la negociación

El alquiler de locales municipales no residenciales está sujeto a un estricto procedimiento de registro. La administración de la ciudad puede subastar incluso los inmuebles actualmente en uso. Esto sucede si el contrato expira o está sujeto a rescisión anticipada.

El organismo municipal está obligado a informar previamente sobre la celebración de licitaciones abiertas en el sitio web oficial del gobierno. Si una persona que desea alquilar un inmueble no residencial no pudo presentar una solicitud de participación en la subasta a tiempo debido a una violación del procedimiento de información, tiene derecho a presentar un reclamo ante los tribunales. Después de considerar la reclamación, la transacción puede ser declarada inválida junto con las transacciones concluidas como resultado. Al mismo tiempo, está prohibido celebrar un contrato de arrendamiento antes de los diez días siguientes a la fecha de publicación de la información sobre los resultados de la subasta. La violación de esta regla también es motivo para presentar una demanda.

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Obligaciones básicas de las partes

Todos los derechos y obligaciones de las partes en el arrendamiento de locales municipales no residenciales se especifican en el contrato celebrado entre ellas. Los puntos principales de dichas obligaciones pueden identificarse como sigue:

Pago y restricciones

El monto del pago por el alquiler de locales no residenciales del estado debe indicarse en el acuerdo de transacción. Allí también se indica el plazo de pago u otras condiciones si el inquilino paga con seis meses de antelación. La administración de la ciudad tiene derecho a exigir copias mensuales de los recibos de pago a más tardar en el período especificado. En cuanto a las tarifas de servicios públicos y sistemas de comunicaciones, se celebran acuerdos adicionales con otras organizaciones. El pago se realiza a su cuenta bancaria. En caso de no pagar a tiempo, el municipio tiene derecho a cancelar de forma independiente la cantidad de dinero requerida de la cuenta del inquilino.

En caso de retraso en el pago del alquiler, se podrá cobrar una multa según el contrato por el monto acordado por las partes. El monto del interés no puede cambiar más de una vez al año. En caso de violación dolosa de las condiciones de pago, el inquilino deberá pagar una multa, cuyo monto será establecido por una comisión estatal especial.

Razones para la terminación anticipada

Los motivos de la terminación anticipada de la transacción son negociados por las partes y se indican en cláusulas separadas del acuerdo. Las causales generales para rescindir el arrendamiento de un inmueble son:

Extensión de arrendamiento

La necesidad de ampliar el plazo de arrendamiento de locales no residenciales también surge con bastante frecuencia, por lo que vale la pena saber cómo se puede hacer. El inquilino tiene derecho a ampliar el período de uso de la propiedad sin realizar repetidas subastas, si previamente ha cumplido adecuadamente con todas las obligaciones. Para renovar el contrato se aplican dos reglas obligatorias:

• La tarifa de alquiler se modificará de acuerdo con la revaluación de los valores de las propiedades en la región;
• El plazo por el que se prorrogará la transacción deberá ser de al menos tres años, salvo que el inquilino presente la correspondiente solicitud para reducir este plazo.

Así, las partes pueden renovar y prorrogar el contrato de uso del inmueble tantas veces como sea necesario. No hay restricciones por ley. El municipio tiene derecho a negarse a ampliar el plazo si tiene sus propios planos para el local o si el inquilino no cumplió de buena fe los términos del contrato y tiene deudas con instituciones municipales.

Avisos y disputas

Si es necesario realizar algún cambio en las condiciones de uso de los locales alquilados a las autoridades municipales, deberá informarse por escrito. Si los datos bancarios y las direcciones legales cambian, debe notificarnos inmediatamente. Al enviar una notificación por escrito, no se olvide de los plazos y fechas. Se considerará como fecha de salida el sello postal.

La transacción debe registrarse ante agencias gubernamentales. El inquilino también deberá pagar una tasa. Si surgen cuestiones controvertidas, cuando las partes no pueden resolver el conflicto de forma independiente y llegar a un acuerdo, su resolución se transfiere al tribunal. Los cambios en el alquiler entran en vigor no antes de diez días después de la notificación.