Жылжымайтын мүлік - ақша салудың ең танымал тәсілдерінің бірі. Консалтингтік компанияның зерттеуіне сәйкес, долларлық миллионерлер 24% жағдайда сәнді тұрғын үйге инвестиция салғанды ​​жөн көреді. Инвестицияның бұл түрі танымалдығы бойынша акциялар мен облигацияларға салынған инвестициядан кейін екінші орында.

Сіз қанша табуға болады?

«Мұндай заңдылық бар: инвестиция неғұрлым көп болса, соғұрлым табыстылық төмендейді. Миэль-Аренданың айтуынша, эконом-кластағы пәтердің орташа өтелу мерзімі шамамен 18 жыл. Мәскеудегі қалалық жалға беру нарығындағы сол сегменттегі табыстылық жылына 4-7% диапазонында ауытқиды», - дейді Miel-Arenda компаниясының директоры Мария Жукова.

Есептеулер көрсеткендей, қымбат емес екі бір немесе екі бөлмелі пәтерлерді жалға алу үшін танымал аудандарда немесе ұсыныс аз аудандарда сатып алу тиімдірек. Бұл инвестиция бір қымбат пәтерге салғанға қарағанда тезірек ақталады, дейді Жукова.

Мәскеу мен Краснодардағы пәтерлерді жалға берудің табыстылығы

* – жылжымайтын мүлік құнының өсуін ескере отырып, шамамен өтелу, ** – ағымдағы кірістілік минус 13% салық (пәтер бағасының өсуін есепке алмағанда). Дереккөз: Inkom-жылжымайтын мүлік, Қолдан қолға, Росстат, Sravni.ru есептеулері.

Пәтерді қалай таңдауға болады?

Metrium Group риэлторлық компаниясының мәліметі бойынша, бір бөлмелі үлкен пәтерлер (шамамен 45 шаршы метр) немесе керісінше, екі бөлмелі шағын пәтерлер (шамамен 55 шаршы метр) жалға алушылар арасында жоғары сұранысқа ие - олар 70 құрайды. -Нарықтағы ұсыныстардың 80%. «Шағын пәтерлер жақсырақ - олар сұранысқа ие, құны аз, ұстау оңай және салық төмен», - деп келіседі Вадим Ламин, Spencer Estate жылжымайтын мүлік агенттігінің басқарушы серіктесі.

Тұрғын үйді таңдаған кезде сіз әлеуетті жалға алушы сияқты критерийлерді басшылыққа алуыңыз керек:

• Қабат – пәтер бірінші немесе соңғы қабатта орналаспауы керек.
• Көлік қолжетімділігі - егер сіз ең жақын аялдамаға дейін бірнеше шақырым жаяу жүрсеңіз, онда метроға дейін жаяу жүру құны аз болады;
• Терезеден көрініс - қоқыс үйіндісінің көрінісі саябақ көрінісі сияқты тартымды емес екені қисынды. Көптеген жалға алушылар терезелердің аулаға қарағанын қалайды.
• Дүкендердің жақындығы – жақын маңдағы ірі сауда орталықтарының болуы дүкендерден алыс орналасқан пәтердің құнын біршама жоғарылатуы мүмкін;
• Аяқтау - кез келген пәтерді сатып алғанда, оны жөндеу керек, сондай-ақ жиһазды және тұрмыстық техниканы сатып алу / жаңарту керек - бұл жалға беру ұсынысын тартымды етеді.

Елордада баспана алуға ақшаңыз жетпесе, басқа қаладан пәтер сатып алу туралы ойлануға болады.

Кіріс пәтерлерге тұтынушылық қызығушылықтың артуы банк және зейнетақы секторындағы қызба кезеңдерінде орын алады. Бүгінгі күні жалға алу үшін «нан жейтін пәтерді» сатып алудың мағынасы бар ма?

УАҚЫТ АЛТЫН

Осы онжылдықтың басына дейін Санкт-Петербургтің жалға берілетін тұрғын үй нарығы әлемдік стандарттар бойынша жай ғана фантастикалық кірістер көрсетті. Потенциалды жалға алушылардың саны жалға берушілердің санынан едәуір асып түсті.

Көбінесе панельдік үйде қираған бір бөлмелі пәтерді жалға беру арқылы көңілді зейнеткер несиеге жаңа көлік сатып алуға және соңғы минуттық пакетте қол жетімді тропикалық курортта үнемі демалуға мүмкіндік алады.

Ал мұраға қалған екі пәтер (халықтың табиғи азаюын ескерсек, бұл сирек емес) иесіне ешнәрсе салмай, тек дивиденд алып, жалдаушы ретінде алаңсыз өмір сүруге мүмкіндік берді. Сонымен қатар, коммуналдық төлемдер аз болды, ал салық салу «нөлге» тең болды.

Бұл жағдай ұзаққа созыла алмады: нарық агрессивті, ол әрқашан жалқаулар мен алаңсыздарды жазалайды. Біздің онжылдықта бәрі өзгерді және өзгеруде.

БАҒА ШЫНДЫҚТАР

Жалдау нарығы консервативті. Соңғы бірнеше жылда жалдау мөлшерлемелері дерлік тұрақты болып қалды. Сұраныс маусымдық ауытқуларға ұшырайды: өсу оқу жылының басында болады, көктемнің соңында төмендейді.

BN анықтамасы

Жылжымайтын мүлік бюллетенін бағалау және талдау орталығының мәліметі бойынша, өткен тамызда Санкт-Петербургте бөлмелерді жалға беру нарығында жеткізу бағасы 11,4 мың рубльді құрады. айына бір бөлмелі пәтерлер мен студиялар 21,5 мың рубльге, екі бөлмелі пәтерлер - 28,9 мың рубльге ұсынылды, үш бөлмелі пәтерлер 38,5 мың рубльге бағаланды. айда. Айта кету керек, өткен аймен салыстырғанда нөмірлер бағасы – 1,8%-ға, бір бөлмелі пәтерлер – 2,6%-ға, екі бөлмелі пәтерлер – 4,1%-ға (тек үш бөлмелі пәтерлер 0,6%-ға арзандаған) аздап өскен. . Бірақ бағаның көтерілуі жаздың соңы – күздің басына тән: 2016 жылдың тамызында да солай болды.

Сыртқы тұрақтылықтың алдамшы бейнесінің артында шын мәнінде тектоникалық ығысулар жасырылады. BN сарапшылары жүргізген ұзақ мерзімді бақылаулар жалға берілетін тұрғын үйді ұсыну жылдан-жылға артып, сұраныс тұрақты болғанын, жалға алушылардың сапалық құрамы өзгергенін көрсетті.

Тіпті осы онжылдықтың басында үй иелері ұқыпты студентті немесе балалары мен жануарлары жоқ орта жастағы ерлі-зайыптылардың бірін таңдай алады (жалға алушылардың ең қалаулы екі санаты); Содан кейін, қалада жаңа аумақтарды игеру басталған кезде, негізгі мүдделер көрші елдерден келген мұңды брюнеткалар болды.

Ұсыныс сұранысқа басымдық бермей тұрғанда, мұның бәрі соншалықты байқалмады және тізімде тұрған кез келген пәтер бірнеше сағатта жалға алушы тапты. Бірақ аналитикалық есептердегі сұраныс пен ұсыныс қисығы қиылысқан кезде (2014-2015 жж. қыста) нарықта көптеген бос пәтерлер болды.

Иә, тарифтер бұрынғысынша қалды, бірақ енді жалға алушылар үшін күресу керек. Салбырап тұрған дивандары бар тұрғын үй, Жданов гардеробтары мен шіріген орындықтар қажетсіз болып шықты.

«Әженің пәтерін» сол бағамен жалға беру үшін оны жөндеуден өткізіп, тұрмыстық техникамен қамтамасыз ету керек.

РАНТИЕРЛЕРДІҢ БОЛАШАҒЫ БАР МА?

Бүгінгі күні «зейнетақы» пәтерлерінің иелерінің болашағы қандай? Шынын айтқанда, тамаша емес, бірақ үмітсіз де емес. Тұрғын үйді жалға алғысы келетін бәсекелестер экспоненциалды түрде өсуде: Қадия ауданындағы жаңа ғимараттардағы студиялық пәтерлер жалға беру нарығына шығуда.

Бұған қоса, бұрын жалдамалы баспанаға ғана сене алатындар енді балама – салыстырмалы түрде қолжетімді ипотека және жаңа ауданда жеке студиялық пәтерге ие болды.

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық пен коммуналдық төлемдер тарифтерінің өсуі (қазір жылына шамамен 5%), кадастрлық құнға салынатын салықтың өсуі (жеңілдік тек бір тұрғын үйге ғана беріледі) жеңілдіктерді де жейді. Алдағы үш жылда демографиялық сәтсіздікке ұшырайтынымызды ескерейік.

Бірақ монетаның екінші жағы бар. Мәселе мынада, банкрот болған жағдайда және құрылыс салушылар объектілерді жеткізуді кешіктіргенде, жалға берушілер жаңа клиенттерге ие болады (сондықтан қысқа мерзімді өсу мүмкін).

Сондай-ақ «мәңгілік жалға алушылардың» өсіп келе жатқан ұрпағы бар - олар меншік иесі болуға бағдарланбайды, жалдамалы көліктерде бүкіл әлем бойынша еркін жүріп-тұруды және жалдамалы пәтерлерде тұруды қалайды. Бірақ бұлар енді жалдаушы зейнеткерлердің клиенттері емес.

Жалдау ақысы не болады? Депрессиялық аймақтар үшін экстремалды нұсқа да мүмкін - «ешқандай дерлік, тек коммуналдық қызметтерді төлеу». Орташа деңгейге келетін болсақ, ол ең алдымен халықтың табысына байланысты болмақ. Міне, шектеуші. Ұзақ мерзімді жалға алу туралы айтатын болсақ, кез келген жағдайда жалға алушылар өз табысының үштен бірінен астамын тұрғын үйді жалға алуға сирек жұмсауға дайын. Бұл жалға беруші сығып алатын шартты максимум.

Анықтама үшін: бүгінгі күні, Росстаттың мәліметтері бойынша, Санкт-Петербургте орташа жалақы 47,2 мың рубльді, кәрілік зейнетақысының орташа мөлшері 13,6 мың рубльді құрайды. Осылайша, бос тұрғын үй алаңы бар орташа зейнеткер шамамен 12-15 мың рубльге өсуге сене алады. (коммуналдық төлемдер мен салықтар туралы ұмытпаңыз).

Қонақжайлылық Секторында

Бүгінгі таңда басқа танымал сегменттер қысқа мерзімді және күнделікті жалға берілетін тұрғын үй болып табылады. Мұнда ставкалар жоғарырақ. Тұрғын үйді бір жылға дейін жалға алатын негізгі клиенттер қалаға мерзімді еңбек келісім-шартымен жұмыс істеуге келген мамандар. Бұрынғы «санкцияға дейінгі» жылдарда олардың көпшілігі шетелдік болды.

Әрине, мұндай жалға алушыларға метродан жаяу қашықтықта ыңғайлы, сапалы баспана керек, сонымен қатар көптеген ілеспе қызметтер – тазалау, тамақ дайындау, күтушілер қажет. Ал иесі осыдан ақша таба алады.

Күнделікті жалға алу да бүгінде танымалдылыққа ие. Бұл сегментте қосымша қызметтер де мүмкін: қонақтарды қарсы алу, оларға экскурсия ұйымдастыру және т.б. Бірақ, мәні бойынша, біз пассивті кіріс алу туралы емес, қызмет көрсету саласындағы кәсіпкерлік белсенділік туралы айтып отырмыз.

Ал кәсіпкерлік бар жерде бәсеке әрқашан болады. Бүгінгі таңда қонақтардың ұсыныстарының кең ауқымы бар: екі қабатты төсек-орындары бар хостелдерден бастап бизнес-кластағы жаңа пәтерлерге дейін.

Басқа да қиындықтар бар. Жоғары жалақы алатын зияткерлік мамандардың көші-қоны өткеннің еншісінде: бүгінде олардың қашықтан жұмыс істеу мүмкіндіктері барған сайын артып келеді. Оның үстіне мемлекет (тек біздікі емес) қысқа мерзімге жалға беру, жұмсартып айтқанда, кәсіпкерлікті ынталандырмайды. Ресейде де, Еуропада да тұрғын үй-жайларды қонақүй ретінде пайдалануды заңнамалық деңгейде шектеуге тырысуда.

Бірақ жоғарыда айтылғандар жеке саудагерлерге бұл нарықта орын жоқ дегенді білдірмейді. Бұл тек жалқауларға сәттілік күлмейтін нарық.

Тренд мынада: байланысты қызметтер пакетімен келмейтін жылжымайтын мүлік ештеңеге тұрарлық емес. Ақша тапқыңыз келсе қонақжай үй иесі болыңыз.

НЕ ІСТЕУГЕ БОЛМАЙДЫ: Кредитке САТЫП АЛУ - ЖАЛҒА

Ипотекалық несие алушылар үшін оны бүгінгі бағамен, жалдау мөлшерлемесі мен пайыздық мөлшерлемемен жалға беру мақсатында несиеге үй сатып алу – күмәнді шешім. Мұны мысалмен, жалға беру нарығының ұзақ мерзімді соққысын алып көрейік - метро станциясының жанындағы Брежневкадағы бір бөлмелі пәтер (кестені қараңыз).

Мұндай пәтердің орташа ұсыныс бағасы 3,13 миллион рубльді құрайды. Ағымдағы жалдау ақысы 18,7 мың рубльді құрайды. айда. «Достар банкінің» ипотекалық калькуляторын пайдалану, ол 20 жылға бөліп төлеу жоспарын және 1 миллион рубльді өз қаражатын ұсынады. Бүгінгі гуманитарлық мөлшерлеме жылына 11% құрайды, біз ай сайын 22 мың рубль төлем аламыз.

Осылайша, пәтер бір ай бойы бос болмаса да, ай сайын жалдау кірісіне кемінде 9 мың рубль қосып отырса да. (коммуналдық қызметтер кіреді), біз банкке өз қаражатымыздан бір миллион рубль беріп, тағы екеуін ай сайынғы қосымша төлем түрінде төлейміз.

Сіздің мүмкіндіктеріңіз бен сұраныстарыңызды (баға, мөлшерлеме, меншікті капитал, несие мерзімі) ескере отырып, «зертханалық жұмысты» қайталай отырып, бұл сіз үшін тиімді шешім жоқ теңдеу екеніне сенімді боласыз.

НЕ ІСТЕУ КЕРЕК: СІЗДЕ БАР НЕГІЗІ ОҢТАМАНДЫРЫҢЫЗ

Егер сізде бос орын бар болса, одан құтылудың қажеті жоқ. Біз жаңа экономикалық шындыққа кіріп жатырмыз: бес-он жылдан кейін банк жүйесіне, депозит мөлшерлемелеріне немесе криптовалюталарға не болатынын ешкім білмейді.

Дегенмен, тұрғын үй жылжымайтын мүлік сату үшін де, жалға беру үшін де сұранысқа ие өнім болады деп сеніммен айта аламыз. Рас, бұл сенімді актив болғанымен, табыстылығы жағынан қарапайым.

Егер зейнеткерлікке шығу жақын жерде болса, не істеу керек? Оңтайландыруды жасаудың мағынасы бар екені анық. Мысалы, қарсы сатып алулар және салыстырмалы түрде шағын ипотекалық несиелер арқылы жалға беру тұрғысынан келешегі жоқ жылжымайтын мүлікті анағұрлым өтімді және «жалға алуға» айырбастаңыз.

Төменде Санкт-Петербургтегі ұзақ мерзімді жалға беру нарығының ұзақ мерзімді хиттерінің шартты табыстылығын көрсететін кесте берілген (жақшада 2013 жылғы деректер берілген және олар жалға берушілердің кірістілігінің өспейтінін көрсетеді).

Рас, маңызды ескерту қажет: есептеу кезінде біз салықтарды, дайындық және амортизациялық жөндеуге жұмсалған инвестицияларды, жалға алу бағасына қосылған тоқтап қалуды және коммуналдық төлемдерді ескермедік. Осылайша, нақты өмірде «Шартты табыстылық индексі» бағанындағы көрсеткіштен тағы төрттен үштен біріне дейін шегеруге тура келеді.

Ұсыныс бағасы, руб.
Жалдау ақысы, руб. айда
Шартты табыстылық индексі, жылдық %**
Ескерту

Бөлме 18 ш. ескі қордың үш-бес бөлмелі пәтерінде м

1 654 000
(1 565 000)
12 500
(12 321)
9,1 (9,4)
Бұл сегментте жалға алушылардың жоғары айналымы және ұзақ уақыт бойы тоқтап тұру бар.

Бөлме 14 ш. м екі немесе үш бөлмелі пәтерде, «ескі панель» санатындағы әдеттегі үй
1 316 000
(1 450 000)
10 237 (10 864)
9,3 (9,0)
Көп жағдайда иесінің өзі басқа бөлмелерде тұрады

Бір бөлмелі пәтер (студия) 27 ш.м. м кірпіш-монолитті үйде
3 424 000
(2 938 000)
20 722 (20 802)
7,3 (8,4)
Бұл сегментте жаңадан жөнделген мүліктерге және тұрмыстық техникаға сұраныс бар

Бір бөлмелі пәтер 33 ш. Хрущевте немесе Брежневкада м
3 127 000
(3 264 000)
18 688 (21 346)
7,2 (7,8)
Бағалар төмендеді, пәтерлер арзандады, метро маңындағы пәтерлер сұранысқа ие

Үш бөлмелі пәтер 75 шаршы метр. м «жаңа панель» типті үйде
6 767 000
(6 149 000)
33 173 (39 060)
5,9 (7,6)
Соңғы 4 жылда жалдау ақысы айтарлықтай төмендеді. Жоғары сапалы жөндеуден өткен пәтерлерге сұраныс жалғасуда

ДЕРЕКТЕР: ЖЫЛМЫСТЫ МҮЛІК БЮЛЛЕТЕНІН БАҒАЛАУ ЖӘНЕ ТАЛДАУ ОРТАЛЫҒЫ
* Кестеде 2017 жылғы тамызда (жақша ішінде – 2013 жылғы қарашада) әртүрлі типтегі тұрғын үйлерді жеткізудің орташа бағасы мен жалға беру мөлшерлемесі көрсетілген.

** Рентабельділік жылдық жалдау кірісінің (дайындық және амортизациялық жөндеуге инвестицияларды, коммуналдық төлемдерді, салықтарды және тоқтап қалуларды қоспағанда) пайызбен сатып алу бағасына қатынасы ретінде есептеледі.

Мысал

Пәтерді сатып алу құны - 6,7 миллион рубль, жалдау ақысы - 33 мың рубль. айда.
Жылдық табыс: 33 000 руб./ай. × 12 ай = 396 000 руб.
Кіріс: (396 000/6 700 000) × 100% = жылдық 5,9%
Инвестициялардың өтелу мерзімі: 6 700 000 / 396 000 = 16,9 жыл

Айтпақшы, біз Telegram арнасын аштық, онда жылжымайтын мүлік және жылжымайтын мүлік технологиялары туралы ең қызықты жаңалықтарды жариялаймыз. Осы материалдарды алғашқылардың бірі болып оқығыңыз келсе, жазылыңыз: t.me/ners_news.

Жаңартуларға жазылыңыз

Мүмкін, бір қарағанда, пәтерді жалға беру өте тиімді. Мәскеудің шетіндегі дайын бір бөлмелі пәтердің құны 4-5 миллион болса (біз оны қосымша жөндеуді қажет етпей-ақ жақсы жағдайда деп есептейміз) ай сайынғы жалдау бағасы 25-45 мың рубльді құрайды. Нәтижесінде пәтер орта есеппен 10-15 жылда толығымен сатылып кетеді.

Пәтерді жалға беру кезінде тиімді болу туралы қысқаша кеңестер:

• Ең алдымен, жалға алушымен келісім-шарт жасаңыз. Оны нотариус куәландырады деп жалқау болмаңыз. Осылайша сіз өзіңізді оның арамдығынан қорғайсыз.
• Мүлде клиентсіз қалмас үшін пәтеріңізді тартымды етіп жасаңыз. Бірақ мұны мүмкіндігінше үнемді түрде жасаңыз: қатаң, мұқият.
• Пәтеріңізге қымбат емес және қарапайым заттарды сатып алған дұрыс.

Күнделікті пәтер жалдау

Күнделікті пәтерді жалға беру кезінде заттардың тозуы айтарлықтай артады. Күнделікті жалға алу опциясы клиенттермен тұрақты қарым-қатынасты қамтиды. Көршілерге бұл ұнамауы мүмкін: кіреберісте әрқашан бейтаныс адамдар болады. Бухгалтерлік есеп жүргізу қажеттілігі. Дегенмен, күнделікті жалға беруден түсетін пайда ұзақ мерзімді жалға алудан орташа есеппен 203 есе жоғары. Егер сізді бағыт қызықтырса, онда ол туралы оқуға тұрарлық.

Кімге пәтер жалдаған дұрыс?

Менің ойымша, балалары бар ерлі-зайыптыларға пәтер жалдаған дұрыс, өйткені бұл адамдар жауапкершілікті болуы керек. Оны жалғызбасты адамдарға да жалға беруге болады. Ресей азаматтығын алған адамдарға берген жөн. Бірақ ең бастысы, жалға алушымен көзбе-көз кездесіп, оған өз көзіңмен қарап, жақсы сөйлесіп, құжаттарын қарап, көшірме немесе ақтауға болмайды, олар кейін көрсетеді дейді. Оның сыртқы келбеті де адам туралы көп нәрсе айта алады. Егер адам бай киінбесе де, бұл оның нашар жалға алушы екенін білдірмейді. Ең бастысы ұқыпты, таза киінген. Аяқ киімге назар аударыңыз. Ұқыпты адам оны таза ұстайды, тіпті ол оны жол бойына кірлетсе де, әрекеттің ізі қалады, мен оны өшіруге болатынын өз тәжірибемнен білемін; Клиентті таңдаған кезде, кейде кез келген, бірақ әртүрлі уақытта жарамды сылтаумен кездейсоқ өтіңіз. Егер сіз дос болсаңыз, бұл тамаша болады, бірақ сіз жақсы таныспен бірге жүре аласыз.

Сәттілік тілеймін.

Пікірлер

Аяқ киім мен киім туралы қызық)) Рахмет!

Жалға беруші өз пәтеріне айына бір рет және жалға алушымен алдын ала келісім бойынша «қарауға» құқылы. Бұл тармақ барлық дерлік жалдау шартында бар.

Менің тиісті тәжірибем бар - шамамен 5 жыл.

Мен оны еуропалық сапалы жөндеуден кейін жалға бердім, бес жылдан кейін 2,5 айлық табысқа тең соманы инвестицияладым және оны жөндеуден өткен деп ұсындым. Бұл парадоксальды болып көрінуі мүмкін, бірақ ең оңтайлы жалға алушы - жұмысшылар компаниясы. Иә, бұл бірнеше ер адамдар, кейде өте қатыгез және ақылсыз (бірақ сіз қоғамдық шараларға бірге баруыңыз керек емес пе?) Бірақ олар кешке үйге келіп, ұйықтайды, ал таңертең ерте жұмысқа кетеді. Және демалыс күндері жоқ. Ал сирек бос күндері олар үйлеріне қайтады. Сондықтан мен оны салыстырдым - бір балалы қарапайым отбасымен салыстырғанда пәтердің тозуы айтарлықтай аз. Азаматтық та проблема емес (ақшаның иісі жоқ). Ең маңызды нәрсеге назар аудару керек:
1) тек ресми түрде тапсыру (жеке кәсіпкер ретінде тіркелген дұрыс – онда салық оңайлатылған салық жүйесі 6%, жеке табыс салығы емес 13%), тек ресми төлеммен – банк арқылы банктік аударым арқылы ең жақсысы;
2) ЕШҚАШАН, ЕШҚАНДАЙ ШАРТТА ДЕЛДАЛДАР ҚЫЗМЕТІН ПАЙДАЛАНБАҢЫЗ, сіз бәрін өзіңіз жасай аласыз! Риэлторлар сізді троллей алмайтын жарнамаларды орналастырудың жалғыз ыңғайлы «платформасы» - бұл www.cian.ru Өкінішке орай, оны пайдалану үшін сізге 10 мың рубль салу керек. - оның 5 рубльі сіздің жарнамаңыз үшін есептен шығарылады. күніне. Сондықтан сіз бұл есептік жазбаны кейбір жалға алушылар көшіп, келесісін іздеген кезде жылдар бойы пайдалана аласыз.

Дегенмен - барлық келіссөздерде - барлық карталар бірден үстелде (және келісім мәтінінде) - кез келген жіберіп алу ықтимал тәуекел болып табылады.

Пікірлер

Андрей Валерьевич, толық жауап бергеніңіз үшін үлкен рахмет!
6% шынымен 13% емес, көршілеріңіздің мұңын шағады деп уайымдаудың қажеті жоқ)) Төлемнің банктік аударым арқылы болатыны керемет.
Сіздің кеңесіңізбен сіз мені азаптан құтқардыңыз, шынымды айтсам :-)
Мен риэлторларды түсінбеймін. Олармен байланысу оңай емес пе?
Мен бұл істерде мүлдем тәжірибесізмін))

Риэлтордың жұмысы қалай жұмыс істейді? (Жеке сізге қарсы ешнәрсе жоқ, бұл әдепті адам деп есептейік) Клиент іздесе _əсіресе сізге_ , ол ештеңе таппайды - мүмкін бір айдан кейін сіздің бір пәтеріңізді жалға беретін шығар - комиссия алады. , бірақ бұл оған жеткіліксіз. Демек, риэлтор мүмкіндігінше үлкен деректер қорын жинауға және пәтерлерді барлығына көрсетуге мүдделі (стандартталған параметрлердің ең аз жиынтығымен: үй, еден, аумақ, балкон, лифт - және ең көбі жарты ондаған сипаттамалар). Тиісінше, егер әлеуетті жалға алушы негізінен пәтерге қызығушылық танытпаса, мысалы, ванна бөлмесі жоқ, бірақ душ кабинасы бар болса - және айталық, сізде бар болса - бұл тексеру кезінде белгілі болады. Ал басқа адам, негізінен, қоймасы жоқ пәтерге қызығушылық танытпайды - және сіз қайтадан бекер кездесесіз. Риэлторға шағым бар ма? - Ол сізден ақша алмайды, тырысып жатқан сияқты. Бірақ нәтиже жоқ - сондықтан ол айтады, сіз көп ақша алғыңыз келеді, үштен бірін тастаңыз - мен оны бірден жалға беремін. Егер сіз өзіңізді көрсетсеңіз, сіз телефон арқылы барлық сұрақтарға шынымен жауап берген адамдарды ғана шақырасыз - су есептегіштері туралы, балконның әйнектері туралы, көршілер туралы және пошта жәшігі туралы. - өйткені бұл делдалсыз, тікелей сөйлесу. Сіз бос жүгіруге уақытты жоғалтпайсыз - жеткізілім алдында 2-3 рет келу. Мұның бәрі бірегей, эксклюзивті дерекқорлар туралы әңгіме - менің ойымша, бос - бәрі бірдей CIAN-ға түседі, онда сіз өзіңіз баруға болады.

Егер сіз әлеуетті жалға алушылардан таңдасаңыз, мен ерлі-зайыптыларға (дұрысы баласыз) немесе жай жұпқа (ер + әйел) немесе екі әйелге артықшылық берер едім.

Қалай болғанда да, менің ойымша, пәтерде әйелдің бақылауы болуы керек - қайда тазалау керек, қай жерде дақты сүрту керек, қай жерде бірдеңе жөндеу керек. Мен бір топ ер адамдар жалдаған пәтерлерді кездестірдім - шаң-тозаң, лас пеш және басқа да қуаныштар. Әрине, мен дауламаймын, бәрі ер адамдарға байланысты, бірақ біз сіздің жеке пәтеріңіз туралы емес, жалға алынған пәтер туралы айтып жатқанымызды ұмытпаңыз. Өздеріңіз білетіндей, егер бұл сіздікі болмаса, сіз қарсы емессіз. Бірақ әйел әлі де кірге жол бермейді.

Ұлты мен азаматтығына келетін болсақ, Орталық Азиядан келгендер өте адекватты адамдар және проблема тудырмайды және «славяндар» деп аталатындардан жоғары төлеуге дайын.

Бір қарағанда, мүлікті жалға беру тиімді болып көрінуі мүмкін. Ірі қалалардағы пәтерлердің құны соншалықты жоғары, ал жалдау ақысының өзі соншалықты аз, сондықтан инвестиция тек ондаған жылдардан кейін ақталады.

Құрметті оқырмандар! Мақалада құқықтық мәселелерді шешудің типтік жолдары туралы айтылады, бірақ әрбір жағдай жеке. Қалай білгіңіз келсе мәселеңізді дәл шешіңіз- кеңесшіге хабарласыңыз:

Өтініштер мен қоңыраулар тәулік бойы және аптасына 7 күн қабылданады..

Бұл жылдам және ТЕГІН!

Бұл уақыт иесі жақсы клиенттерді тауып, тәуекелдерден аулақ болған жағдайда ғана жеткілікті болады.

Ерекшеліктер

Жылжымайтын мүлікке иелік ету инвестициялардың сақталуына кепілдік береді. Оған инфляция әсер етпейді, өйткені мүліктің бағасы оның өсуіне пропорционалды түрде көтеріледі.

Көптеген иелер өз мүлкін сатуды шешеді. Дегенмен, алдымен сату және сатудан түскен ақшаны сақтау мәселесі шешіледі.

Әрине, егер бизнес құруда немесе басқа қымбат пәтер сатып алуда басқа мақсаттар болмаса, онда сату тек залалға әкелуі мүмкін, оны келесі түрде көрсетуге болады:

• инфляция форматында;
• егер иесі банкке ақша салған болса, онда ол аз пайызды алады;
• онсыз өмір сүру қиын тұрғын үй сатып алу;
• қаржылық қауіпсіздік мәселелерімен байланысты тәуекелдер.

Мүлікті бос ұстау да тиімді емес, өйткені оның иесі әлі де коммуналдық қызметтерді, мүлікті ұстауды және техникалық қызмет көрсетуге байланысты басқа шығындарды төлеуі керек. Мұндай нюанстар бос пәтерлердің иелерінің көпшілігін оны жалға беруге шақырады.

Мұнда иелерінің көптеген жағымды жақтары бар:

• пәтер әрқашан жалға алушылардың бақылауында болады;
• мәміледен түскен түсім мүлікті ұстауға арналған шығындарды төлеуге және қосымша кіріс алуға мүмкіндік береді;
• төтенше жағдайлар туындаған кезде жалға алушылар оларды жою бойынша алғашқы шараларды қабылдайды;
• жалға алушылар орналасатын мүлік достары мен туыстарының қол сұғушылықтарынан босатылады.

Пәтерді заңды түрде жалға беру үшін салық органында жеке кәсіпкер ретінде тіркелудің қажеті жоқ.

Салық келісімде көрсетілген жалдау ақысының сомасына қарай есептеледі. Бұл жағдайда пайыздық мөлшерлеме кірістің нақты сомасынан 13% аспайды.

Сирек, бұл сома 17 пайызға дейін көтерілуі мүмкін, бірақ өсім тек жалдау ақысы он ең төменгі жалақыға дейін көтерілгендерге қатысты.

Оны алуға тұрарлық па?

Пәтерді жалға алуда оны мұрагерлікке алғандарға үлкен жеңілдіктер беріледі. Келісімге қол қойылғаннан кейін оны түзету мүмкін емес.

Ең бастысы, келісімшартта келесі тармақтар бар:

• жалдау ақысын аудару мөлшері мен уақыты;
• жалға алынған пәтерді рұқсат етілген пайдалану пайызы;
• коммуналдық қызметтерді төлеуге қатысты сұрақтар;
• меншік иесінің мүліктің жай-күйін талдау тәртібі;
• меншік иесіне келтірілген зиянды өтеу процесі.

Келісім жасамас бұрын келісімге қатысушылар кәсіби заңгермен алдын ала сөйлессе жақсы болар еді.

Бұл жерде айта кету керек, егер жалға алушы пәтерде жөндеу жұмыстарын жүргізуді шешсе, онда түпкілікті нәтиже бәрібір иесіне тиесілі болады. Барлық құрылыс жұмыстары тек иесінің келісімімен ғана жүзеге асырылуы мүмкін.

Болашақта мүмкін болатын түсініспеушіліктерді болдырмау үшін жазбаша түрде болса жақсы. Пәтер иесі үзілді-кесілді бас тартумен жауап берсе, жалға алушы өз шешімімен келісімге келуге мәжбүр болады.

Оны қалай тиімді жалға алуға болады

Табысқа тек бизнеске дұрыс көзқараспен қол жеткізуге болады, ал пайданың өзі максималды мөлшерге дейін артады. Нәтиже негізінен жазбаша келісімге байланысты, онда мүліктің жұмыс істеуінің барлық шарттары мен ережелері сипатталуы керек.

Егер жылжымайтын мүлікке көшу және көшу туралы айтатын болсақ, онда бұл оқиғалар пәтерді қабылдау-тапсыру актісін жасау арқылы жүзеге асырылады.

Ол келесі деректерге назар аударады:

• тұрғын үй көрсеткіштері;
• оның косметикалық және техникалық мазмұны;
• сантехникалық бөлшектердің жағдайы;
• жиһаздың орналасуы және жағдайы.

Құжаттың мәтіндік бөлігінде жалға берушілермен қарым-қатынасты реттеуге көмектесетін болса, жалға берушіге пайдалы болып көрінуі мүмкін барлық деректер болуы мүмкін.

Бұл тізімге тіркеуге, қосалқы жалдауға тыйым салу және меншік иесінің пікірі бойынша жол берілмейтін басқа да әрекеттер болуы мүмкін. Мұндай жағдайларда қатысушылар арасындағы келісім сақталады, ал меншік иесінің өзі шарттық қатынастарды өз пікірі бойынша реттейді.

Ипотека алып, пәтер жалдаған тиімді ме?

Ең дұрысы, егер адам ипотекалық бағдарлама арқылы үй сатып алып, оны жалға беруді жалғастыра берсе де, ол жалға беруден көп ақша таба алады. Ол алған ақшаны несие берушіге банк алдындағы қаржылық міндеттемелерді өтеу ретінде бере алады.

Ол шамамен 10-20 жыл ішінде ипотекасын толық өтей алады. Нәтижесінде ол пәтерді іс жүзінде тегін алады. Дегенмен, бұл идея тек теориялық тұрғыдан еліктіретін сияқты.

Ресей заңнамасы азаматтарға мұндай әрекеттерді жасауға тыйым салмайды, бірақ банкпен келісімді мұқият зерделеу маңызды. Онда басқа тұлғаларға жалға беруге тыйым салулар болмауы керек.

Дегенмен, тіпті ең адал банк шарттары ешқандай пайда әкеле алмайды. Бұл жалға алушыларды табудың барлық қиындықтарына, оның пәтердегі басқа адамдардың заттарына ұқыпсыз қарауына, қосымша жөндеу жұмыстарының шығындарына және т.б. назар аудармасаңыз.

Демек, пәтерді ипотекаға алып, кейін оны жалға беру тиімді әрекет болып саналмайды.

Бұл жағдайда бизнестің табыстылығы жылына орта есеппен 4-7% құрайды. Есептеулер жалға берілетіні белгілі қалалық жерлерде немесе жеткізілім жетіспейтін жерлерде бір немесе екі бөлмелі екі қымбат емес пәтерді сатып алу әлдеқайда тиімді екенін айтады.

Мұндай инвестиция бір, бірақ қымбат пәтер сатып алудан әлдеқайда жылдам өтеледі.

Пәтер кімге жалға берілетінін бірден шешкен жөн. Сонымен, егер иммигранттар, студенттер және ауысымдық жұмысшылар туралы айтатын болсақ, онда олар үшін баспананың көлемі мен сапасы бірінші орынға сирек шығады.

Тұрғын үйді балалы отбасылардың пайдалануына беру жоспарланған кезде мүлдем басқа заңдар қолданылады.

Соңғы жағдайда пәтерде тек бір бөлме болуы мүмкін емес. Ол кір жуғыш машинамен және басқа да тұрмыстық техникамен жабдықталуы керек. Жақын жерде балабақшалар мен мектептер болса жақсы болар еді.

Ықтимал тәуекелдер

Бұл мәселені шешуде кемшілік болып табылатын өткір бұрыштарға келетін болсақ, мұнда бірнеше нюанстарды бөліп көрсетуге болады:

• пәтер иесі жосықсыз жалға алушылармен немесе алаяқтыққа бейім азаматтармен кездесуі мүмкін;
• Жалға алушылар тұрғылықты жері бойынша міндетті тіркеуді талап ете алады;
• егер жалдамалы пәтерде тұру кезінде жалға алушылардың баласы болса, онда үй иесінің оларды шығарумен байланысты үлкен проблемалары болуы мүмкін;
• жаңа жалға алушылар пәтерді басқа адамдарға заңсыз жалға бере алады және мәміле үшін олардың кірісін ала алады;
• егер адамдар жалға берілетін мүлікті ұқыпсыз пайдаланса, меншік иесі айтарлықтай шығынға ұшырауы мүмкін;
• Тұрғындардың заңсыз әрекеттері үй иесі мен әділет органдары өкілдерінің арасында жағымсыз оқиғаларға әкеп соғуы мүмкін.

Бұл тізім толық емес, өйткені иесі көптеген басқа қиындықтарға тап болуы мүмкін. Мысалы, егер жаңа тұрғындар пәтерде су тасқынын тудырса, көрші мүлікке айтарлықтай зиян келтірсе.

Мәміле дұрыс орындалса жақсы, өйткені ол кінәліден қажетті соманы толығымен өндіре алады.

Егер жалға берушінің келісімі болмаса, иесі өзінің жеке бюджеті есебінен көршілерінің мүлкін қалпына келтіруі мүмкін.

Ұқсас мәселелер ақаулы сантехникалық құрылғылардың нәтижесінде пайда болуы мүмкін. Сонда иесіне бірдеңені дәлелдеу қиынға соғады, сондықтан жөндеу жұмыстарына өз ақшасын салуға тура келеді.