Nemovitosti jsou jedním z nejoblíbenějších způsobů investování peněz. Podle studie poradenské společnosti dolaroví milionáři ve 24 % případů preferují investice do luxusních rezidenčních nemovitostí. Tento typ investice je na druhém místě po investicích do akcií a dluhopisů.

Kolik si můžete vydělat?

„Existuje takový vzorec: čím vyšší investice, tím nižší ziskovost. Podle Miel-Arendy je průměrná doba návratnosti za byt v ekonomické třídě asi 18 let. Ziskovost ve stejném segmentu na trhu městských pronájmů v Moskvě se pohybuje v rozmezí 4–7 % ročně,“ říká Maria Zhukova, ředitelka společnosti Miel-Arenda.

Propočty ukazují, že je výhodnější koupit dva levné jedno- nebo dvoupokojové byty v oblíbených oblastech k pronájmu nebo v oblastech, kde je nabídka minimální. Tato investice se vrátí rychleji než investice do jednoho drahého bytu, říká Zhukova.

Ziskovost z pronájmu bytů v Moskvě a Krasnodaru

* – přibližná návratnost s přihlédnutím k nárůstu hodnoty nemovitosti, ** – aktuální ziskovost mínus 13% daň (bez zdražení bytu). Zdroj: Inkom-real estate, Z ruky do ruky, Rosstat, výpočty Sravni.ru.

Jak vybrat byt?

Podle realitní společnosti Metrium Group jsou velké jednopokojové byty (asi 45 m2) nebo naopak malé dvoupokojové byty (asi 55 m2) mezi nájemníky velmi žádané - tvoří 70 -80% nabídek na trhu. „Vhodnější jsou malé byty – je po nich větší poptávka, stojí méně, snadněji se udržují a zdanění je nižší,“ souhlasí Vadim Lamin, vedoucí partner realitní kanceláře Spencer Estate.

Při výběru bydlení se musíte řídit stejnými kritérii jako potenciální nájemce:

• Patro – byt by se neměl nacházet v prvním nebo posledním patře.
• Dopravní dostupnost - pokud jdete několik kilometrů na nejbližší autobusovou zastávku, pak cena bytu může docházková vzdálenost na metro navýšit cenu.
• Pohled z okna - je logické, že pohled na smetiště není tak atraktivní jako pohled do parku. Mnoho nájemníků preferuje okna do dvora.
• Blízkost obchodů - přítomnost velkých nákupních center v blízkosti může mírně zvýšit náklady na byt daleko od obchodů bude stát méně;
• Dokončovací práce - při koupi jakéhokoli bytu je třeba jej zrekonstruovat, stejně jako koupit / aktualizovat nábytek a spotřebiče - tím bude nabídka pronájmu atraktivnější.

Pokud nemáte dostatek peněz na bydlení v hlavním městě, můžete přemýšlet o koupi bytu v jiném městě.

Ke zvýšenému zájmu spotřebitelů o příjmové byty dochází v obdobích horečky v bankovním a penzijním sektoru. Má dnes smysl pořizovat si „živitelský byt“ k pronájmu?

ČAS JE ZLATÝ

Až do začátku tohoto desetiletí vykazoval petrohradský trh s nájemním bydlením na světové standardy prostě fantastické výnosy. Počet potenciálních nájemců výrazně převyšoval počet pronajímatelů.

Mnohdy si veselý důchodce pronájmem zničeného jednopokojového bytu v panelovém domě mohl dovolit koupit nové auto na úvěr a pravidelně na poslední chvíli dovolené v cenově dostupném tropickém letovisku.

A dva zděděné byty (vzhledem k přirozenému úbytku obyvatel to není nic neobvyklého) umožnily majiteli vést bezstarostný život rentiéra, aniž by do nich cokoliv investoval, ale pouze pobíral dividendy. Zároveň byly účty za energie skromné ​​a zdanění „nulové“.

Tento stav nemohl trvat dlouho: trh je agresivní, líné a bezstarostné vždy trestá. V našem desetiletí se všechno změnilo a stále se mění.

CENOVÁ REALITA

Trh s pronájmy je konzervativní. V posledních letech zůstaly ceny nájemného téměř stabilní. Poptávka podléhá sezónním výkyvům: nárůsty nastávají na začátku školního roku, poklesy na konci jara.

Nápověda BN

Podle Centra pro hodnocení a analýzu Real Estate Bulletinu loni v srpnu činila cena nabídky na trhu s pronájmem pokojů v Petrohradu 11,4 tisíce rublů. za měsíc byly nabízeny jednopokojové byty a studia za 21,5 tisíc rublů, dvoupokojové byty - za 28,9 tisíc rublů, třípokojové byty byly oceněny na 38,5 tisíc rublů. za měsíc. Nutno podotknout, že ceny pokojů oproti minulému měsíci mírně vzrostly - o 1,8 %, jednopokojových bytů - o 2,6 %, dvoupokojových bytů - o 4,1 % (pouze třípokojové byty zdražily o 0,6 %) . Ale růst ceny je typický pro pozdní léto - začátek podzimu: v srpnu 2016 to bylo stejné.

Skutečně tektonické posuny se skrývají za klamným obrazem vnější stability. Dlouhodobá pozorování analytiků BN ukazují, že nabídka bydlení k pronájmu rok od roku rostla, poptávka byla stabilní a kvalitativní složení nájemníků se měnilo.

Ještě na začátku tohoto desetiletí si majitelé mohli vybrat mezi úhledným studentem nebo párem středního věku bez dětí a zvířat (dvě nejžádanější kategorie nájemníků); Když pak ve městě začal rozvoj nových území, hlavními zájmy se staly zasmušilé brunetky ze sousedních zemí.

Dokud nabídka nepřevažovala nad poptávkou, nebylo to všechno tak nápadné a každý památkově chráněný byt našel nájemníka během několika hodin. Když se ale křivky nabídky a poptávky v analytických zprávách protnuly (v zimě 2014-2015), bylo na trhu mnoho volných bytů.

Ano, sazby zůstaly stejné, ale nyní musíme bojovat o nájemníky. Bydlení s prověšenými pohovkami, Ždanovovými skříněmi a rozviklanými židlemi se ukázalo jako zbytečné.

Aby bylo možné „babiččin byt“ pronajmout za stejnou cenu, musí být zrekonstruován a vybaven domácími spotřebiči.

JSOU VYHLEDÁVÁNÍ RANTIERŮ?

Jaké jsou dnes vyhlídky majitelů „penzijních“ bytů? Upřímně řečeno, ne oslnivé, ale ani beznadějné. Konkurenti, kteří si chtějí pronajmout bydlení, se množí exponenciálně: na trh s pronájmy vstupují studiové byty v nových budovách v regionu Kadiya.

Kdo se dříve mohl spolehnout jen na nájemní bydlení, má navíc nyní alternativu – relativně dostupnou hypotéku a vlastní garsonku v nové oblasti.

Navýšení tarifů za bydlení a komunální služby a poplatky za energie (aktuálně asi 5 % ročně), rostoucí daně z katastrální hodnoty (dávky jsou poskytovány pouze na jeden byt) také pohltí výhody. Počítejme s tím, že v příštích třech letech budeme čelit demografickému selhání.

Ale je tu i druhá strana mince. Jde o to, že v případě bankrotů a zpoždění dodávek objektů ze strany developerů budou mít pronajímatelé nové klienty (proto je možný krátkodobý nápor).

Roste také generace „věčných nájemníků“ – nejsou orientováni na to, aby se stali vlastníky, raději se volně pohybují po světě v pronajatých autech a žijí v pronajatých bytech. To už ale nejsou klienti rentiérských důchodců.

Co se stane s cenami pronájmu? Pro depresivní oblasti je možná i extrémní varianta – „téměř na nic, jen na zaplacení energií“. Pokud jde o průměrnou úroveň, bude záležet především na příjmech obyvatel. A tady je omezovač. Pokud se budeme bavit o dlouhodobých pronájmech, v každém případě jsou nájemníci málokdy ochotni utratit za pronájem bydlení více než třetinu svých příjmů. Toto je podmíněné maximum, které může pronajímatel vymáčknout.

Pro informaci: dnes je podle Rosstatu průměrný plat v Petrohradu 47,2 tisíce rublů, průměrný starobní důchod je 13,6 tisíce rublů. Průměrný důchodce s volným životním prostorem tak může počítat s nárůstem o 12–15 tisíc rublů. (nezapomeňte na účty za energie a daně).

V SEKTORU POHOSTINSTVÍ

Dalšími oblíbenými segmenty jsou dnes krátkodobé a denní nájemní bydlení. Sázky jsou zde vyšší. Hlavními klienty, kteří si pronajímají bydlení až na rok, jsou specialisté, kteří do města přijíždějí pracovat na pracovní smlouvy na dobu určitou. V předchozích, „předsankčních“ letech byla řada z nich zahraničních.

Takoví nájemníci samozřejmě potřebují pohodlné, kvalitní bydlení v docházkové vzdálenosti od metra a také mnoho souvisejících služeb – úklid, vaření, chůva. A majitel na tom může vydělat.

Denní pronájmy jsou dnes také na vzestupu. V tomto segmentu jsou možné i doplňkové služby: setkání s hosty, pořádání exkurze pro ně atd. Ale v podstatě nemluvíme o příjmu pasivního příjmu, ale o podnikatelské činnosti v sektoru služeb.

A kde je podnikání, tam je vždy konkurence. Dnes mají hosté širokou škálu nabídek: od hostelů s palandami až po nové apartmány business třídy.

Existují další potíže. Migrace vysoce placených intelektuálních specialistů je již minulostí: dnes mají stále více příležitostí pro práci na dálku. Stát (a nejen ten náš) navíc podnikání v oblasti krátkodobých pronájmů, mírně řečeno, nenabádá. Jak v Rusku, tak v Evropě se snaží na legislativní úrovni omezit využívání obytných prostor jako hotelů.

Výše uvedené však neznamená, že soukromí obchodníci nemají na tomto trhu místo. Je to jen trh, kde se už štěstí nebude usmívat na líné.

Trend je takový: nemovitosti, které nepřicházejí s balíčkem souvisejících služeb, nestojí téměř nic. Pokud si chcete vydělat peníze, staňte se pohostinným hostitelem.

CO NEDĚLAT: NAKUPOVAT NA KREDIT – PRONÁJEM

Koupě domu na úvěr za účelem jeho pronájmu za dnešní ceny, nájemné a úrokové sazby pro hypoteční dlužníky je sporné rozhodnutí. Ukažme si to na příkladu na dlouhodobém hitu nájemního trhu - jednopokojovém bytě v Brežněvce u stanice metra (viz tabulka).

Průměrná nabídková cena za takový byt je 3,13 milionu rublů. Současná sazba pronájmu je 18,7 tisíc rublů. za měsíc. Pomocí hypoteční kalkulačky „banky přátel“, která nabízí 20letý splátkový kalendář a vlastní prostředky ve výši 1 milionu rublů. Dnešní humánní sazba je 11% ročně, budeme dostávat měsíční platbu 22 tisíc rublů.

Tedy, i když byt není prázdný po dobu jednoho měsíce, a každý měsíc se k příjmům z pronájmu přidá nejméně 9 tisíc rublů. (včetně energií), darujeme jeden milion rublů z vlastních prostředků bance a další dva zaplatíme ve formě měsíčních dodatečných plateb.

Po zopakování „laboratorní práce“ s přihlédnutím k vašim možnostem a požadavkům (cena, sazba, vlastní kapitál, doba úvěru) se s největší pravděpodobností přesvědčíte, že se jedná o rovnici, která pro vás nemá výhodné řešení.

CO DĚLAT: OPTIMALIZUJTE, CO MÁTE

Pokud již máte volný životní prostor, nemusíte se ho zbavovat. Vstupujeme do nové ekonomické reality: nikdo neví, co se stane s bankovním systémem, sazbami vkladů nebo kryptoměnami za pět až deset let.

Můžeme však s jistotou říci, že rezidenční nemovitosti budou vyhledávaným produktem jak na prodej, tak na pronájem. Pravda, ačkoli se jedná o spolehlivé aktivum, z hlediska ziskovosti je skromné.

Co dělat, když je odchod do důchodu za dveřmi? Je zřejmé, že má smysl provádět optimalizaci. Například prostřednictvím koupě na přepážku a relativně malých hypotečních úvěrů vyměňte z hlediska pronájmu neperspektivní nemovitosti za likvidnější a „pronajímatelné“.

Níže je tabulka znázorňující podmíněnou ziskovost dlouhodobých hitů trhu dlouhodobých pronájmů v Petrohradu (v závorkách jsou údaje za rok 2013, z nichž je patrné, že ziskovost pronajímatelů neroste).

Je pravda, že je zapotřebí významné upozornění: při výpočtu jsme nezohlednili daně, investice do přípravných a amortizačních oprav, prostoje a účty za energie zahrnuté v ceně pronájmu. V reálném životě tak bude muset být od hodnoty ve sloupci „Index podmíněné ziskovosti“ odečtena další čtvrtina až třetina.

Nabídková cena, rub.
Nájemné, rub. za měsíc
Index podmíněné ziskovosti, % ročně**
Poznámka

Pokoj 18 m2 mv tří až pětipokojovém bytě starých zásob

1 654 000
(1 565 000)
12 500
(12 321)
9,1 (9,4)
Tento segment má vysokou fluktuaci nájemců a dlouhá období odstávek.

Pokoj 14 m2 m ve dvou nebo třípokojovém bytě, typický dům kategorie „starý panel“.
1 316 000
(1 450 000)
10 237 (10 864)
9,3 (9,0)
V ostatních místnostech většinou bydlí sám majitel

Jednopokojový byt (studio) 27 m2. mv cihlovém monolitickém domě
3 424 000
(2 938 000)
20 722 (20 802)
7,3 (8,4)
Segment je přeplněný nabídkami, poptávka po nově zrekonstruovaných nemovitostech a domácími spotřebiči

Jednopokojový byt 33 m2. mv Chruščov nebo Brežněvka
3 127 000
(3 264 000)
18 688 (21 346)
7,2 (7,8)
Ceny klesly, byty zlevnily, byty u metra jsou žádané

Třípokojový byt 75 m2. mv domě typu „nový panel“.
6 767 000
(6 149 000)
33 173 (39 060)
5,9 (7,6)
Ceny nájmů se za poslední 4 roky výrazně snížily. Poptávka po bytech s kvalitní rekonstrukcí pokračuje

ÚDAJE: CENTRUM PRO HODNOCENÍ A ANALYTIKU REALITNÍHO BULLETINU
* Tabulka uvádí průměrné nabídkové ceny a sazby nájemného za bydlení různých typů v srpnu 2017 (v závorce - v listopadu 2013).

** Ziskovost se vypočítá jako poměr ročního příjmu z pronájmu (bez investic do přípravných a odpisových oprav, účtů za energie, daní a prostojů) ke kupní ceně v procentech.

Příklad

Kupní cena bytu je 6,7 milionu rublů, nájemné je 33 tisíc rublů. za měsíc.
Roční příjem: 33 000 rublů/měsíc. × 12 měsíců = 396 000 rublů.
Výnos: (396 000/6 700 000) × 100 % = 5,9 % ročně
Doba návratnosti investic: 6 700 000 / 396 000 = 16,9 let

Mimochodem, spustili jsme kanál na Telegramu, kde zveřejňujeme ty nejzajímavější novinky o nemovitostech a realitních technologiích. Pokud chcete tyto materiály číst mezi prvními, přihlaste se k odběru: t.me/ners_news.

Přihlaste se k odběru aktualizací

Možná je na první pohled pronájem bytu velmi výnosný. Při ceně hotového jednopokojového bytu na okraji Moskvy 4-5 milionů (budeme ho považovat za v dobrém stavu bez nutnosti dalších oprav) je měsíční nájemné 25-45 tisíc rublů. Díky tomu je byt zcela vyprodán v průměru za 10-15 let.

Stručné tipy, jak zůstat ziskový při pronájmu bytu:

• Nejprve sepište smlouvu s nájemcem. Nebuďte líní si to nechat ověřit u notáře. Tímto způsobem se ochráníte před nepoctivostí z jeho strany.
• Abyste vůbec nezůstali bez klienta, zajistěte, aby váš byt vypadal atraktivně. Ale dělejte to co nejhospodárněji: přísně, opatrně.
• Do bytu je lepší kupovat levné a nenáročné věci.

Denní pronájem bytu

Opotřebení věcí se výrazně zvyšuje při každodenním pronájmu bytu. Možnost denního pronájmu zahrnuje neustálou komunikaci s klienty. Sousedům se to nemusí líbit: ve vchodu jsou vždy cizí lidé. Potřeba účetnictví. Výhoda z denního pronájmu je však v průměru 203krát vyšší než u dlouhodobého pronájmu. Pokud vás zajímá směr, pak stojí za to si o tom přečíst.

Komu je lepší pronajmout byt?

Zdá se mi, že je výhodnější pronajmout byt manželskému páru s dítětem, protože tito lidé by měli být zodpovědnější. Lze pronajmout i jednotlivcům. Je vhodné ho dát lidem, kteří mají ruské občanství. Nejdůležitější je ale se s nájemcem osobně setkat, podívat se na něj na vlastní oči, dobře si popovídat, podívat se na dokumenty a žádné fotokopie nebo výmluvy, které vám prý ukáže později. I jeho vzhled může o člověku hodně vypovědět. I když člověk není bohatě oblečen, neznamená to, že je špatným nájemníkem. Hlavní je, aby byl úhledně a čistě oblečený. Věnujte pozornost botám. Úhledný člověk to bude mít čisté, i když si to cestou zašpiní, stopy po pokusu zůstanou, z vlastní zkušenosti vím, že se to dá smazat; Když si vybíráte klienta, občas zaskočte náhodně pod jakoukoli, ale platnou záminkou v různých časech. Pokud se spřátelíte, bude to ideální, ale s dobrým známým si vystačíte.

Hodně štěstí.

Komentáře

Zajímavé o botách a oblečení)) Děkuji!

Pronajímatel má právo do svého bytu „nahlédnout“ jednou měsíčně, a to po předchozí dohodě s nájemcem. Tato klauzule je obsažena téměř v každé nájemní smlouvě.

Mám relevantní zkušenosti - cca 5 let.

Po renovaci evropské kvality jsem ho také pronajal, po pěti letech jsem investoval částku rovnající se 2,5 měsíčnímu příjmu – a prezentoval jej jako renovovaný. Může se to zdát paradoxní, ale nejoptimálnějším nájemcem je společnost dělníků. Ano, je to několik mužů, někdy velmi brutálních a neinteligentních (ale neměli byste spolu chodit na společenské akce?), Ale přijdou domů pozdě večer a jdou spát a brzy ráno jdou do práce. A žádné dny volna. A ve vzácných volných dnech odcházejí domů. Tak jsem to porovnal - amortizace bytu je výrazně menší oproti běžné rodině s jedním dítětem. Občanství také není problém (peníze nevoní). Nejdůležitější věc, které je třeba věnovat pozornost:
1) podat pouze oficiálně (nejlépe je zaregistrovat se jako fyzická osoba - pak je daň zjednodušeným daňovým systémem 6%, ne daň z příjmu fyzických osob 13%), pouze s oficiální platbou - nejlépe bankovním převodem přes banku;
2) NIKDY, ZA ŽÁDNÝCH PODMÍNEK, NEPOUŽÍVEJTE SLUŽEB ZPROSTŘEDKOVATELŮ, vše můžete udělat sami! Jedinou vhodnou „platformou“ pro zveřejňování reklam, kde vás nebudou trollovat realitní kanceláře, je www.cian.ru Bohužel, abyste ji mohli používat, musíte vložit 10 tisíc rublů. - z toho 5 rublů bude strženo za vaši reklamu. denně. Tento účet tedy můžete používat roky, kdy se někteří nájemníci odstěhují a vy budete hledat dalšího.

A přesto – při všech jednáních – jsou na stole (a v textu dohody) všechny karty najednou – jakékoli opomenutí je potenciálním rizikem.

Komentáře

Velmi vám děkuji, Andrey Valerievichi, za vaši podrobnou odpověď!
6% opravdu není 13% a nemusíte se bát, že by sousedi ukradli)) A skutečnost, že platba bude bankovním převodem, je úžasná.
Svou radou jsi mě zachránil od trápení, abych byl upřímný :-)
Realitkám moc nerozumím. Není jednodušší je kontaktovat?
Jsem v těchto věcech naprosto nezkušený))

Jak funguje práce realitního makléře? (předpokládejme, že se jedná o slušného člověka, který proti vám osobně nic nemá) Pokud bude hledat klienta _speciálně pro vás_, nic nevydělá - možná za měsíc pronajme některý z vašich bytů - dostane provizi , ale to mu nestačí. V důsledku toho má realitní makléř zájem shromáždit co největší databázi - a ukázat byty všem (s minimální sadou standardizovaných parametrů: dům, patro, plocha, balkon, výtah - a maximálně půl tuctu dalších charakteristik). Pokud tedy potenciální nájemce v zásadě nemá zájem o byt, například bez koupelny, ale se sprchou - a řekněme, že ji máte -, to se ukáže až při kontrole. A ten druhý z principu nemá zájem o byt bez komory - a opět se budete setkávat marně. Nějaké stížnosti na realitního makléře? - Nebere od vás peníze, vypadá to, že se snaží. Ale není to žádný výsledek - takže, řekne, chcete hodně peněz, vyhoďte třetinu - hned si to pronajmu. Je samozrejmé, že pokud budete vystavovat, pozvete na prohlídku jen ty, s nimiž byly po telefonu zodpovězeny opravdu všechny, naprosto všechny dotazy - o vodoměrech, o zasklení balkonu, o sousedech i o poštovní schránce - protože je to přímá konverzace, bez prostředníků. A neztrácíte čas prázdným pobíháním – 2-3 návštěvy před doručením. A všechny ty řeči o jedinečných, exkluzivních databázích – podle mého názoru prázdných – to všechno spadá do stejného CIANu, kam můžete jít sami.

Pokud si budete vybírat z potenciálních nájemníků, dal bych přednost manželskému páru (nejlépe bez dítěte) nebo jen páru (muž + žena) nebo dvěma ženám.

V každém případě je podle mě nutné, aby v bytě byl ženský dozor - kde uklízet, kde otřít flek, kde cokoli opravit. Setkal jsem se s byty, které si pronajala parta mužů – nánosy prachu, špinavá kamna a další slasti. Samozřejmě se nehádám, vše záleží na mužích, ale nezapomeňte, že nemluvíme o vašem vlastním bytě, ale o pronajatém bytě. A jak víte, pokud to není vaše, pak vám to nevadí. Žena ale stejně nedovolí špínu.

Co se týče národnosti a občanství, lidé ze Střední Asie jsou zcela adekvátní lidé, nedělají problémy a jsou ochotni platit více než tzv. „Slované“.

Na první pohled se může zdát, že pronájem nemovitosti je výhodný. Náklady na byty ve velkých městech jsou tak vysoké a samotné nájemné je tak nízké, že investice je oprávněná až po desetiletích.

Vážení čtenáři! Článek hovoří o typických způsobech řešení právních problémů, ale každý případ je individuální. Pokud chcete vědět jak vyřešit přesně váš problém- kontaktujte konzultanta:

PŘIHLÁŠKY A VOLÁNÍ PŘIJÍMÁME 24/7 a 7 dní v týdnu.

Je to rychlé a ZDARMA!

Tato doba bude stačit pouze v případě, že se majiteli podaří najít dobré klienty a vyhnout se rizikům.

Zvláštnosti

Vlastnictví nemovitosti zaručuje bezpečnost investic. Nebude ovlivněna inflací, a to z toho důvodu, že cena nemovitosti roste úměrně jejímu růstu.

Mnoho majitelů se rozhodne prodat svou nemovitost. Nejprve je však řešena otázka prodeje a uchování peněz získaných z prodeje.

Samozřejmě, pokud neexistují žádné jiné cíle při založení podniku nebo nákupu jiného drahého bytu, pak prodej může vést pouze ke škodě, která může být vyjádřena následovně:

• v inflačním formátu;
• pokud vlastník investoval do banky, obdrží malé procento;
• nákup bydlení, bez kterého je obtížné žít;
• rizika spojená s otázkami finanční bezpečnosti.

Udržování nemovitosti prázdné se také nevyplácí, protože její majitel bude muset stále platit za energie, údržbu nemovitosti a další náklady spojené s údržbou. Takové nuance povzbuzují většinu majitelů prázdných bytů k pronájmu.

Zde mají majitelé mnoho pozitivních aspektů:

• byt je vždy pod dohledem nájemníků;
• výnosy z transakce vám umožňují uhradit náklady na údržbu nemovitosti a získat další příjmy;
• v případě mimořádných situací učiní nájemci první opatření k jejich odstranění;
• nemovitost, ve které se budou nájemníci nacházet, bude osvobozena od zásahů přátel a příbuzných.

Pro legální pronájem bytu není nutné se registrovat u finančního úřadu jako fyzická osoba.

Daň bude vypočtena na základě výše nájemného uvedené ve smlouvě. Úroková sazba v tomto případě nevzroste více než 13 % skutečné výše příjmu.

Vzácně se tato částka může zvýšit až na 17 procent, ale navýšení se týká pouze těch, kterým se příjem z pronájmu zvýšil na deset minimálních mezd.

Vyplatí se to brát?

Velké výhody v pronájmu bytu mají ti, kteří jej zdědili. Jakmile je smlouva podepsána, nelze ji již opravovat.

Hlavní věc je, že smlouva obsahuje následující body:

• výši a dobu převodu nájemného;
• procento povoleného užívání pronajatého bytu;
• dotazy týkající se plateb za služby;
• postup při analýze stavu nemovitosti vlastníkem;
• proces náhrady škody způsobené vlastníkovi.

Bylo by dobré, kdyby si strany dohody mohly před uzavřením dohody předběžně popovídat s profesionálním právníkem.

Zde je třeba podotknout, že pokud se nájemce rozhodne v bytě provést rekonstrukční práce, pak bude konečný výsledek stejně patřit majiteli. Veškeré stavební činnosti lze provádět pouze se souhlasem vlastníka.

Je dobré, když je písemná, aby se předešlo případným nedorozuměním v budoucnu. Pokud majitel bytu odpoví rázným odmítnutím, bude se muset nájemník s jeho rozhodnutím smířit.

Jak si to výhodně pronajmout

Zisk lze dosáhnout pouze správným přístupem k podnikání a samotný zisk může narůst do maximální výše. Výsledek do značné míry závisí na písemné dohodě, ve které musí být popsány veškeré podmínky a pravidla provozu nemovitosti.

Pokud mluvíme o nastěhování a vystěhování z nemovitosti, pak se tyto akce provádějí sepsáním aktu o převzetí a převodu bytu.

Zaměřuje se na následující údaje:

• ukazatele bydlení;
• jeho kosmetický a technický obsah;
• stav instalatérských součástí;
• uspořádání a stav nábytku.

Textová část dokumentu může obsahovat všechny údaje, které se mohou pronajímateli zdát užitečné, pokud mu to pomůže upravit vztahy s nájemníky.

Tento seznam může obsahovat zákaz registrace, podnájmu a dalších akcí, které jsou podle názoru vlastníka nepřijatelné. Za takových podmínek bude zachována dohoda mezi účastníky a vlastník si sám upraví smluvní vztah podle svého.

Vyplatí se vzít si hypotéku a pronajmout byt?

V ideálním případě, i když si člověk koupí dům pomocí hypotečního programu a bude jej nadále pronajímat, bude moci vydělat spoustu peněz na pronájmu. Může dát získané výnosy věřiteli jako splátku finančních závazků vůči bance.

Hypotéku bude schopen plně splatit zhruba za 10-20 let. Ve výsledku tak získá byt prakticky za nic. Tato představa se však zdá lákavá pouze teoreticky.

Ruská legislativa občanům takové akce nezakazuje, je však důležité pečlivě prostudovat smlouvu s bankou. Neměl by obsahovat žádné zákazy pronajímání jiným osobám.

Ani ty nejloajálnější bankovní podmínky však nebudou moci přinést žádný zisk. To v případě, že nevěnujete pozornost nejrůznějším potížím se sháněním nájemníků, jeho neopatrnému zacházení s cizími věcmi v bytě, nákladům na dodatečné opravy a podobně.

Vzít si byt na hypotéku a následně jej pronajmout není považováno za výnosný podnik.

Ziskovost podnikání je v tomto případě v průměru 4-7% ročně. Propočty říkají, že je mnohem výhodnější koupit dva levné jedno- nebo dvoupokojové byty v městských oblastech známých k pronájmu nebo tam, kde je nedostatek nabídky.

Investice tohoto druhu se vrátí mnohem rychleji než koupě jednoho, ale drahého bytu.

Je vhodné se ihned rozhodnout, komu přesně bude byt pronajímán. Pokud tedy mluvíme o imigrantech, studentech a směnných pracovnících, pak se pro ně velikost a kvalita bydlení dostává do popředí jen zřídka.

Při plánování bydlení pro rodiny s dětmi platí zcela jiné zákony.

V druhém případě nemůže mít byt pouze jednu místnost. Měl by být vybaven pračkou a dalšími domácími spotřebiči. Bylo by dobré, kdyby poblíž byly školky a školy.

Možná rizika

Pokud jde o ostré rohy, které jsou při řešení tohoto problému spíše nevýhodou, lze zde zdůraznit několik nuancí:

• majitel bytu se může setkat s bezohlednými nájemníky nebo občany s podvodnými sklony;
• Nájemníci mohou vyžadovat povinnou registraci v místě svého bydliště;
• pokud v době bydlení v pronajatém bytě mají nájemníci dítě, pak může mít majitel obrovské problémy s jejich propuštěním;
• noví nájemníci mohou nelegálně pronajmout byt dalším osobám a získat za transakci svůj příjem;
• pokud lidé užívají nájemní nemovitost nedbale, může majitel utrpět značné ztráty;
• Nezákonné jednání obyvatel může vést k nepříjemným incidentům mezi majitelem a zástupci justice.

Tento seznam není zdaleka úplný, protože majitel může narazit na spoustu dalších problémů. Například pokud noví obyvatelé způsobí povodeň v bytě a způsobí značné škody na sousedním majetku.

Je dobré, pokud je transakce provedena správně, protože bude schopen vymáhat požadovanou částku od viníka v plné výši.

Pokud pronajímatel nemá dohodu, s největší pravděpodobností bude muset vlastník obnovit majetek sousedů na úkor svého osobního rozpočtu.

Podobné problémy mohou nastat v důsledku vadných vodovodních armatur. Pak bude majitel těžko něco dokazovat, a tak bude muset do oprav investovat vlastní peníze.