Immobilien sind eine der beliebtesten Möglichkeiten, Geld anzulegen. Laut einer Studie eines Beratungsunternehmens investieren Dollarmillionäre in 24 % der Fälle lieber in luxuriöse Wohnimmobilien. Nach der Anlage in Aktien und Anleihen ist diese Anlageform die zweitgrößte Beliebtheit.

Wie viel können Sie verdienen?

„Es gibt ein solches Muster: Je höher die Investition, desto geringer die Rentabilität. Laut Miel-Arenda beträgt die durchschnittliche Amortisationszeit einer Economy-Class-Wohnung etwa 18 Jahre. Die Rentabilität im gleichen Segment des städtischen Mietmarktes in Moskau schwankt zwischen 4 und 7 % pro Jahr“, sagt Maria Schukowa, Direktorin des Unternehmens Miel-Arenda.

Berechnungen zeigen, dass es sinnvoller ist, zwei günstige Ein- oder Zweizimmerwohnungen in begehrten Mietlagen oder Gegenden mit geringem Angebot zu erwerben. Diese Investition werde sich schneller auszahlen als die Investition in eine teure Wohnung, sagt Schukowa.

Rentabilität aus der Vermietung von Wohnungen in Moskau und Krasnodar

* – ungefähre Amortisation unter Berücksichtigung der Wertsteigerung der Immobilie, ** – aktuelle Rentabilität abzüglich 13 % Steuer (ohne den Anstieg des Wohnungspreises). Quelle: Inkom-Real Estate, Von Hand zu Hand, Rosstat, Berechnungen von Sravni.ru.

Wie wähle ich eine Wohnung aus?

Nach Angaben des Immobilienunternehmens Metrium Group sind große Einzimmerwohnungen (ca. 45 qm) oder umgekehrt kleine Zweizimmerwohnungen (ca. 55 qm) bei Mietern sehr gefragt – sie machen 70 aus -80 % der Angebote auf dem Markt. „Kleine Wohnungen sind vorzuziehen – sie sind gefragter, kosten weniger, sind einfacher zu warten und die Besteuerung ist niedriger“, stimmt Vadim Lamin zu, geschäftsführender Gesellschafter der Immobilienagentur Spencer Estate.

Bei der Wohnungswahl müssen Sie sich an denselben Kriterien orientieren wie ein potenzieller Mieter:

• Etage – die Wohnung sollte nicht im ersten oder letzten Stock liegen.
• Verkehrsanbindung – wenn Sie mehrere Kilometer bis zur nächsten Bushaltestelle laufen, kostet die Wohnung wenig; der Fußweg zur U-Bahn kann den Preis erhöhen.
• Blick aus dem Fenster – logischerweise ist der Blick auf die Mülldeponie nicht so reizvoll wie der Blick auf den Park. Viele Mieter bevorzugen Fenster zum Innenhof.
• Nähe zu Geschäften – das Vorhandensein großer Einkaufszentren in der Nähe kann die Kosten für eine Wohnung, die weit von Geschäften entfernt ist, leicht erhöhen;
• Fertigstellung – Wenn Sie eine Wohnung kaufen, müssen Sie diese renovieren sowie Möbel und Geräte kaufen/modernisieren – dadurch wird das Mietangebot attraktiver.

Wenn Sie nicht genug Geld für eine Wohnung in der Hauptstadt haben, können Sie über den Kauf einer Wohnung in einer anderen Stadt nachdenken.

In Krisenzeiten im Banken- und Rentensektor steigt das Verbraucherinteresse an Einkommenswohnungen. Ist es heute sinnvoll, eine „Ernährerwohnung“ zur Miete zu erwerben?

Die Zeit ist golden

Bis zum Beginn dieses Jahrzehnts verzeichnete der Mietwohnungsmarkt in St. Petersburg im weltweiten Vergleich einfach fantastische Renditen. Die Zahl der potenziellen Mieter überstieg die Zahl der Vermieter bei weitem.

Durch die Vermietung einer zerstörten Einzimmerwohnung in einem Plattenhaus konnte es sich ein fröhlicher Rentner oft leisten, auf Kredit ein neues Auto zu kaufen und im Rahmen eines Last-Minute-Pakets regelmäßig in einem erschwinglichen tropischen Resort Urlaub zu machen.

Und die beiden geerbten Wohnungen (das ist angesichts des natürlichen Bevölkerungsrückgangs keine Seltenheit) ermöglichten dem Eigentümer ein unbeschwertes Leben als Mieter, ohne etwas in sie zu investieren, sondern nur Dividenden zu beziehen. Gleichzeitig waren die Stromrechnungen dürftig und die Steuern lagen bei „Null“.

Dieser Zustand konnte nicht lange anhalten: Der Markt ist aggressiv, er bestraft immer die Faulen und Sorglosen. In unserem Jahrzehnt hat sich alles verändert und verändert sich auch weiterhin.

PREISREALITÄTEN

Der Mietmarkt ist konservativ. In den letzten Jahren blieben die Mietpreise nahezu stabil. Die Nachfrage unterliegt saisonalen Schwankungen: Zu Beginn des Schuljahres kommt es zu einem Anstieg, zum Ende des Frühlings zu einem Rückgang.

BN-Hilfe

Nach Angaben des Zentrums für Bewertung und Analyse des Real Estate Bulletin belief sich der Angebotspreis auf dem Zimmermietmarkt in St. Petersburg im vergangenen August auf 11,4 Tausend Rubel. pro Monat wurden Einzimmerwohnungen und Studios für 21,5 Tausend Rubel angeboten, Zweizimmerwohnungen für 28,9 Tausend Rubel, Dreizimmerwohnungen hatten einen Wert von 38,5 Tausend Rubel. im Monat. Es ist zu beachten, dass die Preise für Zimmer im Vergleich zum Vormonat leicht gestiegen sind – um 1,8 %, Einzimmerwohnungen – um 2,6 %, Zweizimmerwohnungen – um 4,1 % (nur Dreizimmerwohnungen sind im Preis um 0,6 % gesunken). . Aber der Preisanstieg ist typisch für den Spätsommer – Frühherbst: Im August 2016 war es dasselbe.

Hinter dem trügerischen Bild der äußeren Stabilität verbergen sich wahrlich tektonische Verschiebungen. Langfristige Beobachtungen der BN-Analysten zeigen, dass das Angebot an Mietwohnungen von Jahr zu Jahr zunahm, die Nachfrage stabil war und sich die qualitative Zusammensetzung der Mieter veränderte.

Selbst zu Beginn dieses Jahrzehnts konnten Vermieter zwischen einem gepflegten Studenten oder einem Paar mittleren Alters ohne Kinder oder Tiere (die beiden begehrtesten Mieterkategorien) wählen; Als dann die Erschließung neuer Gebiete in der Stadt begann, rückten die düsteren Brünetten aus den Nachbarländern in ihr Hauptinteresse.

Solange das Angebot nicht die Nachfrage dominierte, war das alles nicht so auffällig und jede gelistete Wohnung fand innerhalb weniger Stunden einen Mieter. Doch als sich die Angebots- und Nachfragekurven in den Analyseberichten tatsächlich kreuzten (im Winter 2014/2015), gab es viele freie Wohnungen auf dem Markt.

Ja, die Tarife sind gleich geblieben, aber jetzt müssen wir um die Mieter kämpfen. Wohnraum mit durchgelegenen Sofas, Schdanow-Schränken und wackligen Stühlen erwies sich als unnötig.

Um die „Einliegerwohnung“ zum gleichen Preis vermieten zu können, muss diese renoviert und mit Haushaltsgeräten versehen werden.

GIBT ES PERSPEKTIVEN FÜR RANTIERS?

Welche Perspektiven haben Besitzer von „Pensions“-Wohnungen heute? Ehrlich gesagt nicht brillant, aber auch nicht hoffnungslos. Die Konkurrenz, die Wohnungen vermieten möchte, nimmt exponentiell zu: Studio-Apartments in Neubauten in der Region Kadiya drängen auf den Mietmarkt.

Darüber hinaus haben diejenigen, die bisher nur auf Mietwohnungen angewiesen waren, jetzt eine Alternative: eine relativ günstige Hypothek und ein eigenes Studio-Apartment in einer neuen Gegend.

Auch die Erhöhung der Tarife für Wohnraum, kommunale Dienstleistungen und Stromrechnungen (derzeit ca. 5 % pro Jahr) sowie steigende Steuern auf den Katasterwert (Leistungen werden nur für eine einzelne Wohnung gewährt) werden die Leistungen schmälern. Bedenken wir, dass uns in den nächsten drei Jahren ein demografischer Misserfolg bevorsteht.

Aber es gibt noch eine andere Seite der Medaille. Der Punkt ist, dass Vermieter im Falle von Insolvenzen und Verzögerungen bei der Lieferung von Objekten durch Projektentwickler neue Kunden gewinnen werden (daher ist ein kurzfristiger Anstieg möglich).

Es gibt auch eine wachsende Generation von „ewigen Mietern“ – sie sind nicht darauf ausgerichtet, Eigentümer zu werden, sondern ziehen es vor, sich in Mietwagen frei um die Welt zu bewegen und in Mietwohnungen zu leben. Aber es handelt sich nicht mehr um Kunden von Rentnern.

Was passiert mit den Mietpreisen? Für benachteiligte Gebiete ist auch eine extreme Option möglich – „fast umsonst, nur um die Versorgungsleistungen zu bezahlen“. Das durchschnittliche Niveau wird in erster Linie vom Einkommen der Bevölkerung abhängen. Und hier ist der Begrenzer. Wenn es um Langzeitmieten geht, sind Mieter ohnehin selten bereit, mehr als ein Drittel ihres Einkommens für die Miete einer Wohnung auszugeben. Dies ist das bedingte Maximum, das der Leasinggeber herausquetschen kann.

Als Referenz: Laut Rosstat beträgt das durchschnittliche Gehalt in St. Petersburg heute 47,2 Tausend Rubel, die durchschnittliche Altersrente beträgt 13,6 Tausend Rubel. Somit kann der durchschnittliche Rentner mit freiem Wohnraum mit einer Steigerung von etwa 12-15.000 Rubel rechnen. (Vergessen Sie nicht die Stromrechnungen und Steuern).

IM GASTRONOMIEBEREICH

Weitere beliebte Segmente sind heute Kurzzeit- und Tagesmietwohnungen. Hier steht mehr auf dem Spiel. Die Hauptkunden, die Wohnungen für bis zu ein Jahr mieten, sind Fachkräfte, die mit befristeten Arbeitsverträgen in die Stadt kommen. In den Jahren vor den Sanktionen waren viele von ihnen Ausländer.

Natürlich benötigen solche Mieter komfortable, hochwertige Wohnungen in fußläufiger Entfernung zur U-Bahn sowie viele damit verbundene Dienstleistungen – Putzen, Kochen, Kindermädchen. Und der Eigentümer kann damit Geld verdienen.

Auch Tagesmieten erfreuen sich heute zunehmender Beliebtheit. Auch Zusatzleistungen sind in diesem Segment möglich: Gäste treffen, einen Ausflug für sie organisieren etc. Im Kern geht es aber nicht um passives Einkommen, sondern um unternehmerische Tätigkeit im Dienstleistungsbereich.

Und wo Unternehmertum ist, gibt es auch immer Wettbewerb. Heute steht den Gästen ein breites Angebot zur Verfügung: vom Hostel mit Etagenbetten bis zum neuen Business-Class-Apartment.

Es gibt noch andere Schwierigkeiten. Die Abwanderung hochbezahlter intellektueller Fachkräfte gehört bereits der Vergangenheit an: Heute haben sie immer mehr Möglichkeiten für Remote-Arbeit. Darüber hinaus fördert der Staat (und nicht nur unserer) das Unternehmertum im Bereich der Kurzzeitvermietung, gelinde gesagt, nicht. Sowohl in Russland als auch in Europa wird versucht, die Nutzung von Wohngebäuden als Hotels auf gesetzlicher Ebene einzuschränken.

Das oben Gesagte bedeutet jedoch nicht, dass private Händler auf diesem Markt keinen Platz haben. Es ist nur ein Markt, auf dem das Glück den Faulen nicht mehr zulächelt.

Der Trend geht dahin: Immobilien, die nicht mit einem Paket an dazugehörigen Dienstleistungen ausgestattet sind, sind fast nichts wert. Wenn Sie Geld verdienen wollen, werden Sie ein gastfreundlicher Gastgeber.

WAS SIE NICHT TUN SOLLTEN: AUF KREDIT KAUFEN – MIETEN

Ein Haus auf Kredit zu kaufen, um es zu den heutigen Preisen, Mietpreisen und Zinssätzen für Hypothekennehmer zu vermieten, ist eine fragwürdige Entscheidung. Lassen Sie uns dies anhand eines Beispiels veranschaulichen, das einen langfristigen Erfolg auf dem Mietmarkt zeigt – eine Einzimmerwohnung in Breschnewka in der Nähe der U-Bahn-Station (siehe Tabelle).

Der durchschnittliche Angebotspreis für eine solche Wohnung beträgt 3,13 Millionen Rubel. Der aktuelle Mietpreis beträgt 18,7 Tausend Rubel. im Monat. Mit dem Hypothekenrechner der „Bank of Friends“, der einen 20-jährigen Ratenzahlungsplan und Eigenmittel von 1 Million Rubel anbietet. Der heutige humanitäre Satz beträgt 11 % pro Jahr, wir erhalten eine monatliche Zahlung von 22.000 Rubel.

Selbst wenn die Wohnung einen Monat lang nicht leer stand und die Mieteinnahmen jeden Monat um mindestens 9.000 Rubel steigen. (einschließlich Nebenkosten) spenden wir eine Million Rubel unserer Eigenmittel an die Bank und zahlen weitere zwei in Form monatlicher Zuzahlungen.

Nachdem Sie die „Laborarbeit“ unter Berücksichtigung Ihrer Fähigkeiten und Anforderungen (Preis, Zinssatz, Eigenkapital, Kreditlaufzeit) wiederholt haben, werden Sie höchstwahrscheinlich davon überzeugt sein, dass es sich hierbei um eine Gleichung handelt, für die es keine rentable Lösung gibt.

WAS ZU TUN IST: OPTIMIEREN SIE, WAS SIE HABEN

Wenn Sie bereits über freien Wohnraum verfügen, müssen Sie diesen nicht aufgeben. Wir betreten eine neue wirtschaftliche Realität: Niemand weiß, was in fünf bis zehn Jahren mit dem Bankensystem, den Einlagenzinsen oder den Kryptowährungen passieren wird.

Wir können jedoch mit Sicherheit sagen, dass Wohnimmobilien sowohl zum Verkauf als auch zur Miete ein gefragtes Produkt sein werden. Zwar handelt es sich hierbei um einen zuverlässigen Vermögenswert, die Rentabilität ist jedoch bescheiden.

Was tun, wenn der Ruhestand vor der Tür steht? Natürlich ist eine Optimierung sinnvoll. Tauschen Sie beispielsweise durch Gegenkäufe und relativ kleine Hypothekendarlehen aus Vermietungssicht wenig aussichtsreiche Immobilien gegen liquidere und „vermietbare“ Immobilien ein.

Nachfolgend finden Sie eine Tabelle, die die bedingte Rentabilität langfristiger Erfolge des Marktes für Langzeitmieten in St. Petersburg zeigt (in Klammern sind Daten für 2013 aufgeführt, die zeigen, dass die Rentabilität der Vermieter nicht wächst).

Allerdings ist ein erheblicher Vorbehalt erforderlich: Bei der Berechnung haben wir Steuern, Investitionen in vorbereitende und abschreibungsfähige Reparaturen, Ausfallzeiten und im Mietpreis enthaltene Stromrechnungen nicht berücksichtigt. Im realen Leben muss also noch einmal ein Viertel bis ein Drittel vom Wert in der Spalte „Conditional Profitability Index“ abgezogen werden.

Angebotspreis, reiben.
Mietpreis, reiben. im Monat
Bedingter Rentabilitätsindex, % pro Jahr**
Notiz

Zimmer 18 qm Ich bewohne eine Drei- bis Fünf-Zimmer-Altbauwohnung

1 654 000
(1 565 000)
12 500
(12 321)
9,1 (9,4)
Dieses Segment weist eine hohe Mieterfluktuation und lange Ausfallzeiten auf.

Zimmer 14 qm m in einer Zwei- oder Dreizimmerwohnung, einem typischen Haus der Kategorie „Altplatten“.
1 316 000
(1 450 000)
10 237 (10 864)
9,3 (9,0)
In den meisten Fällen wohnt der Eigentümer selbst in anderen Räumen

Einzimmerwohnung (Studio) 27 qm Ich bin in einem monolithischen Backsteinhaus
3 424 000
(2 938 000)
20 722 (20 802)
7,3 (8,4)
Das Segment ist mit Angeboten überfüllt; es besteht Nachfrage nach neu renovierten Immobilien und nach Haushaltsgeräten

Einzimmerwohnung 33 qm m in Chruschtschow oder Breschnewka
3 127 000
(3 264 000)
18 688 (21 346)
7,2 (7,8)
Die Preise sind gesunken, die Preise für Wohnungen sind gefallen, Wohnungen in der Nähe der U-Bahn sind gefragt

Dreizimmerwohnung 75 qm Ich wohne in einem „neuen Plattenhaus“.
6 767 000
(6 149 000)
33 173 (39 060)
5,9 (7,6)
Die Mietpreise sind in den letzten 4 Jahren deutlich gesunken. Die Nachfrage nach hochwertig sanierten Wohnungen hält an

DATEN: ZENTRUM FÜR BEWERTUNG UND ANALYSE DES IMMOBILIENBULLETINS
* Die Tabelle zeigt die durchschnittlichen Angebotspreise und Mietpreise für Wohnungen unterschiedlicher Art im August 2017 (in Klammern - im November 2013).

** Die Rentabilität wird als Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen (ohne Investitionen in Vor- und Abschreibungsreparaturen, Stromrechnungen, Steuern und Ausfallzeiten) zum Kaufpreis in Prozent berechnet.

Beispiel

Der Kaufpreis der Wohnung beträgt 6,7 Millionen Rubel, der Mietpreis beträgt 33.000 Rubel. im Monat.
Jahreseinkommen: 33.000 Rubel/Monat. × 12 Monate = 396.000 Rubel.
Rendite: (396.000/6.700.000) × 100 % = 5,9 % pro Jahr
Amortisationszeit der Investitionen: 6.700.000 / 396.000 = 16,9 Jahre

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Vielleicht ist die Vermietung einer Wohnung auf den ersten Blick sehr profitabel. Da die Kosten für eine fertige Einzimmerwohnung am Stadtrand von Moskau 4 bis 5 Millionen betragen (wir gehen davon aus, dass sie sich in gutem Zustand befindet, ohne dass zusätzliche Reparaturen erforderlich sind), beträgt der monatliche Mietpreis 25 bis 45.000 Rubel. Dadurch ist die Wohnung in durchschnittlich 10-15 Jahren komplett ausverkauft.

Kurze Tipps, wie Sie bei der Vermietung einer Wohnung profitabel bleiben:

• Erstellen Sie zunächst einen Vertrag mit dem Mieter. Seien Sie nicht faul und lassen Sie es von einem Notar beglaubigen. Auf diese Weise schützen Sie sich vor Unehrlichkeit seinerseits.
• Damit Sie überhaupt nicht ohne Kunden dastehen, gestalten Sie Ihre Wohnung attraktiv. Aber machen Sie es so sparsam wie möglich: streng, sorgfältig.
• Es ist besser, preiswerte und unprätentiöse Dinge für Ihre Wohnung zu kaufen.

Tägliche Wohnungsmiete

Bei der täglichen Vermietung einer Wohnung nimmt der Verschleiß der Dinge erheblich zu. Die tägliche Mietoption beinhaltet eine ständige Kommunikation mit den Kunden. Das mag den Nachbarn vielleicht nicht gefallen: Im Eingangsbereich sind immer Fremde. Die Notwendigkeit der Buchhaltung. Allerdings ist der Nutzen bei der Tagesmiete im Schnitt 203-mal höher als bei der Langzeitmiete. Wenn Sie sich für die Richtung interessieren, dann lohnt es sich, darüber zu lesen.

An wen sollte man am besten eine Wohnung vermieten?

Meiner Meinung nach ist es vorzuziehen, eine Wohnung an ein Ehepaar mit Kind zu vermieten, da diese Menschen verantwortungsbewusster sein sollten. Es kann auch an Einzelpersonen vermietet werden. Es ist ratsam, es Personen zu geben, die die russische Staatsbürgerschaft besitzen. Aber das Wichtigste ist, den Mieter persönlich zu treffen und ihn mit eigenen Augen anzusehen, ein gutes Gespräch zu führen, sich die Dokumente anzusehen und keine Fotokopien oder Ausreden, die er Ihnen angeblich später zeigen wird. Auch sein Aussehen kann viel über einen Menschen aussagen. Selbst wenn jemand nicht reich gekleidet ist, bedeutet das nicht, dass er ein schlechter Mieter ist. Hauptsache er ist ordentlich und sauber gekleidet. Achten Sie auf die Schuhe. Ein ordentlicher Mensch wird es sauber haben, selbst wenn er es unterwegs schmutzig macht, werden Spuren des Versuchs zurückbleiben, ich weiß aus eigener Erfahrung, dass es gelöscht werden kann. Wenn Sie einen Kunden auswählen, schauen Sie manchmal unter einem beliebigen, aber gültigen Vorwand zu unterschiedlichen Zeiten vorbei. Wenn Sie Freunde werden, ist das ideal, aber Sie können auch mit einer guten Bekanntschaft auskommen.

Viel Erfolg.

Kommentare

Interessantes über Schuhe und Kleidung)) Danke!

Der Vermieter hat das Recht, einmal im Monat und nach vorheriger Absprache mit dem Mieter seine Wohnung „einzusehen“. Diese Klausel ist in fast jedem Mietvertrag enthalten.

Ich habe einschlägige Erfahrung – etwa 5 Jahre.

Ich habe es auch nach einer Renovierung auf europäischem Niveau vermietet, nach fünf Jahren habe ich einen Betrag in Höhe von 2,5 Monatseinkommen investiert – und es als renoviert präsentiert. Das mag paradox erscheinen, aber der optimale Mieter ist ein Unternehmen aus Arbeitern. Ja, das sind mehrere Männer, manchmal sehr brutal und unintelligent (aber sollte man doch nicht gemeinsam zu gesellschaftlichen Veranstaltungen gehen?). Aber sie kommen spät abends nach Hause und gehen ins Bett, und früh morgens gehen sie zur Arbeit. Und keine freien Tage. Und an seltenen freien Tagen gehen sie nach Hause. Also habe ich es verglichen – der Wertverlust einer Wohnung ist im Vergleich zu einer normalen Familie mit einem Kind deutlich geringer. Auch die Staatsbürgerschaft ist kein Problem (Geld hat keinen Geruch). Das Wichtigste, worauf Sie achten sollten:
1) nur offiziell einreichen (am besten als Einzelunternehmer registrieren – dann beträgt die Steuer vereinfachtes Steuersystem 6 %, nicht die Einkommensteuer 13 %), nur mit offizieller Zahlung – am besten per Banküberweisung über eine Bank;
2) NUTZEN SIE NIEMALS, UNTER KEINEN BEDINGUNGEN, DIE DIENSTLEISTUNGEN VON VERMITTLERN, Sie können alles selbst machen! Die einzige praktische „Plattform“ zum Aufgeben von Anzeigen, auf der Sie nicht von Immobilienmaklern getrollt werden, ist www.cian.ru. Um sie nutzen zu können, müssen Sie leider 10.000 Rubel einzahlen. - Davon werden 5 Rubel für Ihre Anzeige abgebucht. pro Tag. So können Sie dieses Konto jahrelang nutzen, wenn einige Mieter ausziehen und Sie auf der Suche nach dem nächsten sind.

Und doch liegen bei allen Verhandlungen alle Karten auf einmal auf dem Tisch (und im Vertragstext) – jede Unterlassung stellt ein potenzielles Risiko dar.

Kommentare

Vielen Dank, Andrey Valerievich, für Ihre ausführliche Antwort!
6 % sind wirklich keine 13 %, und Sie müssen sich keine Sorgen machen, dass die Nachbarn verpfeifen)) Und die Tatsache, dass die Zahlung per Banküberweisung erfolgt, ist wunderbar.
Mit deinem Rat hast du mir ehrlich gesagt einige Qualen erspart :-)
Ich verstehe das mit Immobilienmaklern nicht wirklich. Ist es nicht einfacher, sie zu kontaktieren?
Ich bin in diesen Dingen völlig unerfahren))

Wie läuft die Arbeit eines Maklers ab? (Nehmen wir einmal an, dass es sich um einen anständigen Menschen handelt, der nichts gegen Sie persönlich hat) Wenn er einen Kunden _speziell für Sie_ sucht, verdient er nichts – vielleicht vermietet er in einem Monat eine Ihrer Wohnungen – er erhält eine Provision , aber das reicht ihm nicht. Folglich ist der Makler daran interessiert, eine möglichst große Datenbank zu sammeln – und Wohnungen jedem zu zeigen (mit einem Minimum an standardisierten Parametern: Haus, Etage, Fläche, Balkon, Aufzug – und maximal einem halben Dutzend weiterer Merkmale). Wenn also ein potenzieller Mieter grundsätzlich kein Interesse an einer Wohnung hat, zum Beispiel ohne Badezimmer, aber mit Dusche – und sagen wir, Sie haben eine –, wird dies erst bei der Besichtigung klar. Und der andere hat grundsätzlich kein Interesse an einer Wohnung ohne Abstellraum – und auch hier trifft man sich vergebens. Irgendwelche Beschwerden über den Makler? - Er nimmt kein Geld von dir, es scheint, als würde er es versuchen. Aber es gibt kein Ergebnis – also wird er sagen, du willst viel Geld, wirf ein Drittel weg – ich werde es sofort vermieten. Es versteht sich von selbst, dass Sie, wenn Sie selbst ausstellen, nur diejenigen zur Besichtigung einladen, mit denen wirklich alle, absolut alle Fragen am Telefon beantwortet wurden – zu Wasserzählern und zu Balkonverglasungen und zu Nachbarn und zu den Mailbox - weil es eine direkte Konversation ohne Zwischenhändler ist. Und Sie verschwenden keine Zeit mit leerem Herumlaufen – 2-3 Besuche vor der Lieferung. Und all dieses Gerede über einzigartige, exklusive Datenbanken – meiner Meinung nach leer – läuft alles auf denselben CIAN hinaus, zu dem Sie auf eigene Faust gehen können.

Wenn Sie unter potenziellen Mietern auswählen, würde ich einem Ehepaar (vorzugsweise ohne Kind) oder nur einem Paar (Mann + Frau) oder zwei Frauen den Vorzug geben.

Auf jeden Fall ist es meiner Meinung nach notwendig, dass die Wohnung von einer Frau beaufsichtigt wird – wo geputzt wird, wo ein Fleck abgewischt wird, wo etwas repariert wird. Ich traf Wohnungen, die von einer Gruppe von Männern gemietet wurden – Staubflecken, ein schmutziger Ofen und andere Freuden. Natürlich widerspreche ich nicht, es hängt alles von den Männern ab, aber vergessen Sie nicht, dass es sich nicht um Ihre eigene Wohnung handelt, sondern um eine Mietwohnung. Und wie Sie wissen, macht es Ihnen nichts aus, wenn es nicht Ihnen gehört. Aber Schmutz lässt die Frau trotzdem nicht zu.

Was Nationalität und Staatsbürgerschaft angeht, sind die Menschen aus Zentralasien durchaus angemessene Menschen, die keine Probleme bereiten und bereit sind, mehr zu zahlen als die sogenannten „Slawen“.

Auf den ersten Blick mag die Vermietung einer Immobilie rentabel erscheinen. Die Kosten für Wohnungen in Großstädten sind so hoch und die Miete selbst so gering, dass sich die Investition erst nach Jahrzehnten lohnt.

Liebe Leser! Der Artikel beschreibt typische Wege zur Lösung rechtlicher Probleme, aber jeder Fall ist individuell. Wenn Sie wissen wollen, wie genau Ihr Problem lösen- Kontaktieren Sie einen Berater:

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Diese Zeit wird nur ausreichen, wenn es dem Eigentümer gelingt, gute Kunden zu finden und Risiken zu vermeiden.

Besonderheiten

Der Besitz von Immobilien garantiert die Sicherheit der Investitionen. Sie wird von der Inflation nicht betroffen sein, da der Preis einer Immobilie proportional zu ihrem Wachstum steigt.

Viele Eigentümer entscheiden sich für den Verkauf ihrer Immobilie. Zunächst wird jedoch die Frage des Verkaufs und der Erhaltung des aus dem Verkauf erzielten Geldes angesprochen.

Wenn mit der Gründung eines Unternehmens oder dem Kauf einer weiteren teuren Wohnung keine anderen Ziele verfolgt werden, kann durch den Verkauf natürlich nur ein Schaden entstehen, der sich wie folgt ausdrücken lässt:

• im Inflationsformat;
• wenn der Eigentümer in die Bank investiert, erhält er einen kleinen Prozentsatz;
• Kauf von Wohnraum, ohne den man nur schwer leben kann;
• Risiken im Zusammenhang mit Fragen der finanziellen Sicherheit.

Es ist auch nicht rentabel, die Immobilie leer stehen zu lassen, da der Eigentümer weiterhin für die Nebenkosten, die Instandhaltung der Immobilie und andere mit der Instandhaltung verbundene Kosten aufkommen muss. Solche Nuancen ermutigen die meisten Eigentümer leerstehender Wohnungen, diese zu vermieten.

Hier haben die Besitzer viele positive Aspekte:

• die Wohnung steht stets unter der Aufsicht der Mieter;
• der Erlös aus der Transaktion ermöglicht es Ihnen, die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie zu bezahlen und zusätzliche Einnahmen zu erzielen;
• im Falle von Notsituationen werden die Mieter die ersten Maßnahmen ergreifen, um diese zu beseitigen;
• Die Immobilie, in der die Mieter untergebracht werden, wird von Eingriffen von Freunden und Verwandten befreit.

Um eine Wohnung legal zu vermieten, ist keine Anmeldung beim Finanzamt als Einzelunternehmer erforderlich.

Die Steuer wird auf der Grundlage des im Vertrag angegebenen Mietbetrags berechnet. Der Zinssatz steigt in diesem Fall maximal auf 13 % des tatsächlichen Einkommensbetrags.

In seltenen Fällen kann dieser Betrag auf 17 Prozent steigen, die Erhöhung gilt jedoch nur für diejenigen, deren Mieteinnahmen auf zehn Mindestlöhne erhöht wurden.

Lohnt es sich, es zu nehmen?

Große Vorteile bei der Anmietung einer Wohnung ergeben sich für die Erben. Sobald die Vereinbarung unterzeichnet ist, kann sie nicht mehr korrigiert werden.

Hauptsache, der Vertrag enthält folgende Punkte:

• Höhe und Zeitpunkt der Mietüberweisung;
• Prozentsatz der erlaubten Nutzung einer Mietwohnung;
• Fragen zur Bezahlung von Nebenkosten;
• das Verfahren zur Analyse des Zustands der Immobilie durch den Eigentümer;
• das Verfahren zur Entschädigung des dem Eigentümer entstandenen Schadens.

Es wäre gut, wenn die Vertragsparteien vor Vertragsabschluss ein Vorgespräch mit einem professionellen Anwalt führen könnten.

Hierbei ist zu beachten, dass, wenn sich der Mieter dazu entschließt, Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchzuführen, das Endergebnis weiterhin dem Eigentümer gehört. Sämtliche Baumaßnahmen dürfen nur mit Zustimmung des Eigentümers durchgeführt werden.

Es ist gut, wenn dies schriftlich erfolgt, um mögliche Missverständnisse in Zukunft zu vermeiden. Reagiert der Wohnungseigentümer mit einer entschiedenen Ablehnung, muss sich der Mieter mit seiner Entscheidung abfinden.

So vermieten Sie es gewinnbringend

Nur mit dem richtigen Geschäftsansatz kann Gewinn erzielt werden, und der Gewinn selbst kann maximal gesteigert werden. Das Ergebnis hängt maßgeblich von einer schriftlichen Vereinbarung ab, in der alle Bedingungen und Regeln für den Betrieb der Immobilie beschrieben werden müssen.

Wenn wir von Ein- und Auszügen sprechen, dann werden diese Ereignisse durch die Erstellung einer Akte über die Annahme und Übergabe der Wohnung durchgeführt.

Es konzentriert sich auf die folgenden Daten:

• Wohnindikatoren;
• sein kosmetischer und technischer Inhalt;
• Zustand der Sanitärkomponenten;
• Anordnung und Zustand der Möbel.

Der Textteil des Dokuments kann alle Daten enthalten, die dem Vermieter nützlich erscheinen können, wenn sie ihm helfen, die Beziehungen zu den Mietern zu regeln.

Diese Liste kann ein Verbot der Registrierung, Untervermietung und anderer Maßnahmen enthalten, die nach Ansicht des Eigentümers inakzeptabel sind. Unter diesen Voraussetzungen bleibt die Vereinbarung zwischen den Beteiligten bestehen und der Eigentümer selbst regelt das Vertragsverhältnis nach eigenem Ermessen.

Lohnt es sich, eine Hypothek aufzunehmen und eine Wohnung zu vermieten?

Selbst wenn eine Person ein Haus über ein Hypothekenprogramm kauft und es weiterhin vermietet, kann sie im Idealfall viel Geld mit der Miete verdienen. Den erhaltenen Erlös kann er dem Kreditgeber als Rückzahlung seiner finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Bank überlassen.

Er wird seine Hypothek in etwa 10 bis 20 Jahren vollständig abbezahlen können. Dadurch bekommt er praktisch umsonst eine Wohnung. Allerdings erscheint diese Idee nur in der Theorie verlockend.

Die russische Gesetzgebung verbietet Bürgern nicht die Durchführung solcher Handlungen, es ist jedoch wichtig, die Vereinbarung mit der Bank sorgfältig zu prüfen. Es sollte keine Verbote der Vermietung an andere Personen enthalten.

Allerdings werden selbst die loyalsten Bankkonditionen keinen Gewinn bringen können. Dies ist der Fall, wenn Sie nicht auf alle möglichen Schwierigkeiten bei der Mietersuche, seinen unvorsichtigen Umgang mit fremden Sachen in der Wohnung, die Kosten für zusätzliche Reparaturarbeiten usw. achten.

Daher gilt die Aufnahme einer Wohnung mit einer Hypothek und deren anschließende Vermietung als kein rentables Unterfangen.

Die Rentabilität des Unternehmens beträgt in diesem Fall durchschnittlich 4-7 % pro Jahr. Berechnungen besagen, dass es deutlich rentabler ist, zwei günstige Ein- oder Zweizimmerwohnungen in städtischen Gebieten zu kaufen, die bekanntermaßen vermietet sind oder wo es an Angeboten mangelt.

Eine solche Investition wird sich viel schneller amortisieren als der Kauf einer, aber teuren Wohnung.

Es ist ratsam, sofort zu entscheiden, an wen genau die Wohnung vermietet wird. Wenn wir also über Einwanderer, Studenten und Schichtarbeiter sprechen, stehen für sie Größe und Qualität der Wohnungen selten im Vordergrund.

Bei der Bereitstellung von Wohnraum für Familien mit Kindern gelten völlig andere Gesetze.

Im letzteren Fall darf die Wohnung nicht nur aus einem Zimmer bestehen. Es sollte mit einer Waschmaschine und anderen Haushaltsgeräten ausgestattet sein. Es wäre gut, wenn Kindergärten und Schulen in der Nähe wären.

Mögliche Risiken

Bei scharfen Ecken, die bei der Lösung dieses Problems eher von Nachteil sind, lassen sich hier mehrere Nuancen hervorheben:

• der Eigentümer der Wohnung kann auf skrupellose Mieter oder Bürger mit betrügerischen Tendenzen stoßen;
• Mieter können eine Meldepflicht an ihrem Wohnort verlangen;
• Wenn die Mieter zum Zeitpunkt des Wohnens in einer Mietwohnung ein Kind haben, kann der Eigentümer große Probleme mit der Entlassung haben;
• neue Mieter können die Wohnung illegal an andere Personen vermieten und erhalten deren Einnahmen für die Transaktion;
• Bei unachtsamer Nutzung der Mietsache kann der Eigentümer erhebliche Verluste erleiden;
• Illegale Handlungen von Bewohnern können zu unangenehmen Zwischenfällen zwischen Eigentümer und Vertretern der Justiz führen.

Diese Liste ist bei weitem nicht vollständig, da der Eigentümer möglicherweise auf viele andere Probleme stößt. Zum Beispiel, wenn neue Bewohner eine Überschwemmung in der Wohnung verursachen und dadurch erhebliche Schäden am Nachbargrundstück entstehen.

Es ist gut, wenn die Transaktion korrekt ausgeführt wird, da er den erforderlichen Betrag vollständig vom Täter zurückfordern kann.

Wenn der Vermieter keine Einigung erzielt, muss der Eigentümer höchstwahrscheinlich das Eigentum der Nachbarn auf Kosten seines persönlichen Budgets restaurieren.

Ähnliche Probleme können durch fehlerhafte Sanitärarmaturen entstehen. Dann wird es für den Eigentümer schwierig, etwas nachzuweisen, sodass er sein eigenes Geld in die Reparatur investieren muss.