Nehnuteľnosti sú jedným z najobľúbenejších spôsobov investovania peňazí. Podľa štúdie poradenskej spoločnosti dolároví milionári v 24 % prípadov radšej investujú do luxusných rezidenčných nehnuteľností. Tento typ investície je na druhom mieste v popularite po investíciách do akcií a dlhopisov.

Koľko môžete zarobiť?

„Existuje taký vzorec: čím vyššia investícia, tým nižšia ziskovosť. Podľa Miel-Arenda je priemerná doba návratnosti za byt v ekonomickej triede približne 18 rokov. Ziskovosť v rovnakom segmente na trhu mestských prenájmov v Moskve kolíše v rozmedzí 4 – 7 % ročne,“ hovorí Maria Zhukova, riaditeľka spoločnosti Miel-Arenda.

Prepočty ukazujú, že je výhodnejšie kúpiť dva lacné jedno- alebo dvojizbové byty v obľúbených lokalitách na prenájom, alebo v oblastiach s minimálnou ponukou. Táto investícia sa vráti rýchlejšie ako investícia do jedného drahého bytu, hovorí Žukova.

Ziskovosť z prenájmu bytov v Moskve a Krasnodar

* – približná návratnosť s prihliadnutím na nárast hodnoty nehnuteľnosti, ** – aktuálna ziskovosť mínus 13% daň (bez zvýšenia ceny bytu). Zdroj: Inkom-real estate, Z ruky do ruky, Rosstat, výpočty Sravni.ru.

Ako si vybrať byt?

Podľa realitnej spoločnosti Metrium Group sú medzi nájomníkmi veľmi žiadané veľké jednoizbové byty (asi 45 m2) alebo naopak malé dvojizbové byty (asi 55 m2) - tvoria 70 -80% ponúk na trhu. „Vhodnejšie sú malé byty – je po nich väčší dopyt, stoja menej, ľahšie sa udržiavajú a zdaňovanie je nižšie,“ súhlasí Vadim Lamin, managing partner realitnej kancelárie Spencer Estate.

Pri výbere bývania sa musíte riadiť rovnakými kritériami ako potenciálny nájomca:

• Poschodie – byt by sa nemal nachádzať na prvom ani poslednom poschodí.
• Dopravná dostupnosť - ak prejdete niekoľko kilometrov na najbližšiu autobusovú zastávku, bude byt stáť málo, pešia vzdialenosť k metru môže zvýšiť cenu.
• Pohľad z okna – je logické, že pohľad na smetisko nie je taký atraktívny ako pohľad do parku. Mnohí nájomníci uprednostňujú okná orientované do dvora.
• Blízkosť obchodov - prítomnosť veľkých nákupných centier v blízkosti môže mierne zvýšiť náklady na bývanie ďaleko od obchodov;
• Dokončenie - pri kúpe akéhokoľvek bytu je potrebné ho zrekonštruovať, ako aj kúpiť / aktualizovať nábytok a spotrebiče - to zatraktívni ponuku prenájmu.

Ak nemáte dostatok peňazí na bývanie v hlavnom meste, môžete premýšľať o kúpe bytu v inom meste.

K zvýšenému záujmu spotrebiteľov o príjmové byty dochádza v obdobiach horúčky v bankovom a dôchodkovom sektore. Má dnes zmysel kupovať si „živiteľský byt“ na prenájom?

ČAS JE ZLATÝ

Až do začiatku tohto desaťročia vykazoval petrohradský trh s nájomnými bytmi na svetové pomery jednoducho fantastické výnosy. Počet potenciálnych nájomcov vysoko prevyšoval počet prenajímateľov.

Veselý dôchodca si často prenájmom zničeného jednoizbového bytu v panelovom dome mohol dovoliť kúpiť nové auto na úver a pravidelne dovolenkovať v cenovo dostupnom tropickom rezorte na poslednú chvíľu.

A dva zdedené byty (vzhľadom na prirodzený úbytok obyvateľstva to nie je nič neobvyklé) umožnili majiteľovi viesť bezstarostný rentiérsky život bez toho, aby do nich čokoľvek investoval, len dostával dividendy. Zároveň boli účty za energie skromné ​​a zdaňovanie bolo „nulové“.

Tento stav nemohol dlho pokračovať: trh je agresívny, lenivých a bezstarostných vždy potrestá. V našom desaťročí sa všetko zmenilo a stále sa mení.

CENOVÁ REALITA

Trh s prenájmom je konzervatívny. V posledných rokoch zostali ceny nájomného takmer stabilné. Dopyt podlieha sezónnym výkyvom: návaly sa vyskytujú na začiatku školského roka, poklesy na konci jari.

Pomocník BN

Podľa Centra pre hodnotenie a analýzu Real Estate Bulletin predstavovala vlani v auguste cena ponuky na trhu s prenájmom izieb v Petrohrade 11,4 tisíc rubľov. za mesiac boli ponúkané jednoizbové byty a štúdiá za 21,5 tisíc rubľov, dvojizbové byty - za 28,9 tisíc rubľov, trojizbové byty boli ocenené na 38,5 tisíc rubľov. za mesiac. Pripomeňme, že ceny izieb oproti predchádzajúcemu mesiacu mierne vzrástli - o 1,8 %, jednoizbových bytov o 2,6 %, dvojizbových bytov o 4,1 % (zlacneli len trojizbové byty o 0,6 %). . Ale nárast ceny je typický pre neskoré leto - začiatok jesene: v auguste 2016 to bolo rovnaké.

Skutočne tektonické posuny sú skryté za klamlivým obrazom vonkajšej stability. Dlhodobé pozorovania analytikov BN ukazujú, že ponuka bývania na prenájom z roka na rok stúpala, dopyt bol stabilný a kvalitatívne zloženie nájomníkov sa menilo.

Ešte na začiatku tohto desaťročia si majitelia bytov mohli vybrať medzi úhľadným študentom alebo párom stredného veku bez detí a zvierat (dve najžiadanejšie kategórie nájomníkov); Potom, keď sa v meste začal rozvoj nových území, hlavnými záujmami sa stali pochmúrne brunetky zo susedných krajín.

Pokiaľ ponuka neprevládala nad dopytom, nebolo to všetko také citeľné a každý pamiatkovo chránený byt si našiel nájomcu v priebehu niekoľkých hodín. Keď sa však krivky ponuky a dopytu v analytických správach pretli (v zime 2014-2015), na trhu bolo veľa voľných bytov.

Áno, sadzby zostali rovnaké, ale teraz musíme bojovať o nájomníkov. Bývanie s previsnutými pohovkami, ždanovskými skriňami a vratkými stoličkami sa ukázalo ako zbytočné.

Aby bolo možné „babský byt“ prenajať za rovnakú cenu, musí byť zrekonštruovaný a vybavený domácimi spotrebičmi.

EXISTUJÚ VYHLIADKY PRE RANTIEROV?

Aké sú dnes vyhliadky majiteľov „penzijných“ bytov? Úprimne povedané, nie brilantné, ale ani beznádejné. Konkurenti, ktorí si chcú prenajať bývanie, sa exponenciálne množia: na trh s prenájmom vstupujú štúdiové byty v nových budovách v regióne Kadiya.

Navyše tí, ktorí sa predtým mohli spoliehať len na nájomné bývanie, majú teraz alternatívu – relatívne dostupnú hypotéku a vlastnú garsónku v novej lokalite.

Zvýšenie taríf za bývanie a komunálne služby a účty za energie (v súčasnosti asi 5 % ročne), rastúce dane z katastrálnej hodnoty (dávky sa poskytujú len na jeden byt) tiež pohltia výhody. Zoberme si, že v najbližších troch rokoch budeme čeliť demografickému zlyhaniu.

Ale je tu aj druhá strana mince. Ide o to, že v prípade bankrotov a meškania dodania objektov zo strany developerov budú mať prenajímatelia nových klientov (preto je možný krátkodobý nával).

Rastie aj generácia „večných nájomníkov“ – nie sú orientovaní na to, aby sa stali vlastníkmi, radšej sa voľne pohybujú po svete v prenajatých autách a bývajú v prenajatých bytoch. Ale to už nie sú klienti rentiérskych dôchodcov.

Čo sa stane s cenami prenájmu? Pre depresívne oblasti je možná aj extrémna možnosť - „takmer za nič, len na zaplatenie energií“. Čo sa týka priemernej úrovne, bude závisieť predovšetkým od príjmu obyvateľstva. A tu je obmedzovač. Ak hovoríme o dlhodobých prenájmoch, v každom prípade sú nájomníci málokedy ochotní minúť viac ako tretinu svojich príjmov na prenájom bývania. Toto je podmienené maximum, ktoré môže prenajímateľ vytlačiť.

Pre informáciu: dnes je podľa Rosstatu priemerný plat v Petrohrade 47,2 tisíc rubľov, priemerný starobný dôchodok je 13,6 tisíc rubľov. Priemerný dôchodca s voľným životným priestorom tak môže počítať s nárastom asi o 12-15 tisíc rubľov. (nezabudnite na účty za energie a dane).

V SEKTORE POHOSTINSTVA

Ďalšími obľúbenými segmentmi sú dnes krátkodobé a denné nájomné bývanie. Tu sú stávky vyššie. Hlavnými klientmi, ktorí si prenajímajú bývanie do jedného roka, sú špecialisti, ktorí do mesta prichádzajú pracovať na pracovné zmluvy na dobu určitú. V predchádzajúcich, „predsankčných“ rokoch boli mnohé z nich zahraničné.

Samozrejme, že takíto nájomníci potrebujú pohodlné, kvalitné bývanie v pešej dostupnosti od metra, ako aj mnohé súvisiace služby – upratovanie, varenie, opatrovateľka. A majiteľ na tom môže zarobiť.

Denné prenájmy sú dnes tiež na vzostupe. V tomto segmente sú možné aj doplnkové služby: stretávanie sa s hosťami, organizovanie exkurzie pre nich atď. Ale v podstate tu nehovoríme o pasívnom príjme, ale o podnikateľskej činnosti v sektore služieb.

A kde je podnikanie, tam je vždy konkurencia. Dnes majú hostia širokú škálu ponúk: od hostelov s poschodovými posteľami až po nové apartmány biznis triedy.

Existujú aj iné ťažkosti. Migrácia vysoko platených intelektuálnych špecialistov je už minulosťou: dnes majú čoraz viac príležitostí na prácu na diaľku. Štát (a nielen náš) navyše podnikanie v oblasti krátkodobých prenájmov, mierne povedané, nepodporuje. V Rusku aj v Európe sa snažia na legislatívnej úrovni obmedziť využívanie obytných priestorov ako hotelov.

Uvedené však neznamená, že súkromní obchodníci nemajú na tomto trhu miesto. Je to len trh, kde sa už šťastie nebude usmievať na lenivých.

Trend je takýto: nehnuteľnosť, ktorá nie je dodávaná s balíkom súvisiacich služieb, nemá takmer žiadnu hodnotu. Ak chcete zarobiť peniaze, staňte sa pohostinným hostiteľom.

ČO NEROBIŤ: NAKUPOVAŤ NA KREDIT – PRENÁJOM

Kúpa domu na úver za účelom jeho prenájmu za dnešné ceny, nájomné a úrokové sadzby pre hypotekárnych dlžníkov je otázne rozhodnutie. Ilustrujme si to na príklade na dlhodobom hite trhu s prenájmom - jednoizbový byt v Brežnevke pri stanici metra (pozri tabuľku).

Priemerná ponuková cena za takýto byt je 3,13 milióna rubľov. Aktuálna sadzba prenájmu je 18,7 tisíc rubľov. za mesiac. Pomocou hypotekárnej kalkulačky „banky priateľov“, ktorá ponúka 20-ročný splátkový plán a vlastné prostriedky vo výške 1 milióna rubľov. Dnešná humánna sadzba je 11% ročne, budeme dostávať mesačnú platbu 22 000 rubľov.

Teda aj za predpokladu, že byt nebol mesiac prázdny a každý mesiac sa k príjmu z prenájmu pridá najmenej 9 000 rubľov. (vrátane energií), darujeme jeden milión rubľov z vlastných prostriedkov banke a ďalšie dva zaplatíme vo forme mesačných dodatočných platieb.

Po zopakovaní „laboratórnej práce“ s prihliadnutím na vaše možnosti a požiadavky (cena, sadzba, vlastný kapitál, doba pôžičky) sa s najväčšou pravdepodobnosťou presvedčíte, že toto je rovnica, ktorá pre vás nemá výhodné riešenie.

ČO ROBIŤ: OPTIMALIZUJTE, ČO MÁTE

Ak už máte voľný životný priestor, nemusíte sa ho zbavovať. Vstupujeme do novej ekonomickej reality: nikto nevie, čo sa stane s bankovým systémom, sadzbami vkladov či kryptomenami o päť až desať rokov.

Môžeme však s istotou povedať, že rezidenčné nehnuteľnosti budú vyhľadávaným produktom na predaj aj na prenájom. Je pravda, že hoci ide o spoľahlivé aktívum, z hľadiska ziskovosti je skromné.

Čo robiť, ak je odchod do dôchodku hneď za rohom? Je zrejmé, že má zmysel robiť optimalizáciu. Napríklad prostredníctvom kúpy na prepážku a relatívne malých hypotekárnych úverov vymeniť neperspektívne nehnuteľnosti z hľadiska prenájmu za likvidnejšie a „prenajímateľné“.

Nižšie je uvedená tabuľka znázorňujúca podmienenú ziskovosť dlhodobých hitov trhu s dlhodobým prenájmom v Petrohrade (v zátvorkách sú údaje za rok 2013, z ktorých vyplýva, že ziskovosť prenajímateľov nerastie).

Je pravda, že je potrebné významné upozornenie: pri výpočte sme nebrali do úvahy dane, investície do prípravných a amortizačných opráv, prestoje a účty za energie zahrnuté v cene prenájmu. V reálnom živote tak bude potrebné od hodnoty v stĺpci „Index podmienenej ziskovosti“ odpočítať ďalšiu štvrtinu až tretinu.

Ponuková cena, rub.
Nájomné, rub. za mesiac
Index podmienenej ziskovosti, % ročne**
Poznámka

Izba 18 m2. mv troj- až päťizbovom byte starých zásob

1 654 000
(1 565 000)
12 500
(12 321)
9,1 (9,4)
Tento segment má vysokú fluktuáciu nájomcov a dlhé obdobia výpadkov.

Izba 14 m2 mv dvoj- alebo trojizbovom byte, typickom dome kategórie „starý panel“.
1 316 000
(1 450 000)
10 237 (10 864)
9,3 (9,0)
V iných miestnostiach býva vo väčšine prípadov samotný majiteľ

Jednoizbový byt (štúdio) 27 m2. m v tehlovo-monolitickom dome
3 424 000
(2 938 000)
20 722 (20 802)
7,3 (8,4)
Segment je presýtený ponukami, dopyt po novozrekonštruovaných nehnuteľnostiach a domácich spotrebičoch

Jednoizbový byt 33m2. mv Chruščov alebo Brežnevka
3 127 000
(3 264 000)
18 688 (21 346)
7,2 (7,8)
Ceny klesli, byty zlacneli, byty v blízkosti metra sú žiadané

Trojizbový byt 75m2. mv dome typu „nový panel“.
6 767 000
(6 149 000)
33 173 (39 060)
5,9 (7,6)
Nájomné sa za posledné 4 roky výrazne znížilo. Dopyt po bytoch s kvalitnou rekonštrukciou pokračuje

ÚDAJE: CENTRUM PRE HODNOTENIE A ANALYTIKU REALITNÝCH BULLETINOV
* V tabuľke sú uvedené priemerné ceny ponuky a nájomného za bývanie rôznych typov v auguste 2017 (v zátvorkách - v novembri 2013).

** Ziskovosť je vypočítaná ako podiel ročného príjmu z prenájmu (okrem investícií do prípravných a odpisových opráv, účtov za energie, daní a prestojov) ku kúpnej cene v percentách.

Príklad

Kúpna cena bytu je 6,7 milióna rubľov, nájomné je 33 tisíc rubľov. za mesiac.
Ročný príjem: 33 000 rubľov mesačne. × 12 mesiacov = 396 000 rubľov.
Výnos: (396 000/6 700 000) × 100 % = 5,9 % ročne
Doba návratnosti investícií: 6 700 000 / 396 000 = 16,9 rokov

Mimochodom, spustili sme kanál na Telegrame, kde zverejňujeme najzaujímavejšie novinky o realitách a realitných technológiách. Ak si chcete tieto materiály prečítať medzi prvými, prihláste sa na odber: t.me/ners_news.

Prihláste sa na odber aktualizácií

Možno je na prvý pohľad prenájom bytu veľmi výnosný. Pri nákladoch na hotový jednoizbový byt na okraji Moskvy 4-5 miliónov (budeme ho považovať za v dobrom stave bez potreby dodatočných opráv) je mesačná cena prenájmu 25-45 tisíc rubľov. Tým je byt v priemere za 10-15 rokov úplne vypredaný.

Stručné tipy, ako zostať ziskový pri prenájme bytu:

• V prvom rade uzatvorte zmluvu s nájomcom. Nebuďte leniví nechať si to overiť u notára. Takto sa ochránite pred nečestnosťou z jeho strany.
• Aby ste vôbec nezostali bez klienta, zatraktívnite svoj byt. Ale robte to čo najhospodárnejšie: prísne, opatrne.
• Do bytu je lepšie kupovať lacné a nenáročné veci.

Denný prenájom bytu

Opotrebenie vecí sa výrazne zvyšuje pri každodennom prenajímaní bytu. Možnosť denného prenájmu zahŕňa neustálu komunikáciu s klientmi. Susedom sa to nemusí páčiť: vo vchode sú vždy cudzinci. Potreba účtovníctva. Úžitok z denného prenájmu je však v priemere 203-krát vyšší ako pri dlhodobom prenájme. Ak vás zaujíma smer, oplatí sa prečítať.

Komu je lepšie prenajať byt?

Zdá sa mi, že je vhodnejšie prenajať byt manželskému páru s dieťaťom, keďže títo ľudia by mali byť zodpovednejší. Dá sa prenajať aj jednotlivcom. Je vhodné ho dať ľuďom, ktorí majú ruské občianstvo. Najdôležitejšie je však stretnúť sa s nájomcom osobne, pozrieť si ho na vlastné oči, dobre sa porozprávať, pozrieť si dokumenty a žiadne fotokópie či výhovorky, ktoré vám vraj ukáže neskôr. Jeho vzhľad môže tiež veľa povedať o človeku. Aj keď človek nie je bohato oblečený, neznamená to, že je zlým nájomníkom. Hlavná vec je, že je úhľadne a čisto oblečený. Venujte pozornosť topánkam. Úhľadný človek to bude mať čisté, aj keď si to cestou zašpiní, ostanú stopy po pokuse, z vlastnej skúsenosti viem, že sa to dá zmazať. Keď si vyberáte klienta, občas sa k nemu náhodne zastavte pod akoukoľvek, ale platnou zámienkou v rôznych časoch. Ak sa spriatelíte, bude to ideálne, ale s dobrou známosťou si vystačíte.

Veľa štastia.

Komentáre

Zaujímavé o topánkach a oblečení)) Ďakujem!

Prenajímateľ má právo „nahliadnuť“ do svojho bytu raz za mesiac a to po predchádzajúcej dohode s nájomcom. Táto klauzula sa nachádza takmer v každej nájomnej zmluve.

Mám relevantné skúsenosti - cca 5 rokov.

Po rekonštrukcii európskej kvality som ho aj dal do prenájmu, po piatich rokoch som investoval sumu rovnajúcu sa 2,5 mesačnému príjmu – a prezentoval som ho ako zrekonštruovaný. Môže sa to zdať paradoxné, ale najoptimálnejším nájomcom je spoločnosť robotníkov. Áno, je to niekoľko mužov, niekedy veľmi brutálnych a neinteligentných (ale nemali by ste spolu chodiť na spoločenské akcie?), Ale domov sa vrátia neskoro večer a idú spať a skoro ráno idú do práce. A žiadne dni voľna. A vo vzácnych voľných dňoch idú domov. Tak som to porovnal - amortizácia bytu je podstatne nižšia v porovnaní s bežnou rodinou s jedným dieťaťom. Občianstvo tiež nie je problém (peniaze nevoňajú). Najdôležitejšie je venovať pozornosť:
1) predložiť len oficiálne (najlepšie je zaregistrovať sa ako fyzická osoba – potom je daň zjednodušeným daňovým systémom 6%, nie daň z príjmu fyzických osôb 13%), iba s oficiálnou platbou – najlepšie bankovým prevodom cez banku;
2) NIKDY, ZA ŽIADNYCH PODMIENOK, NEVYUŽÍVAJTE SLUŽBY SPROSTREDKOVATEĽOV, všetko si môžete urobiť sami! Jedinou pohodlnou „platformou“ na uverejňovanie reklám, kde vás nebudú trollovať realitní makléri, je www.cian.ru Bohužiaľ, aby ste ju mohli použiť, musíte vložiť 10 000 rubľov. - z toho 5 rubľov bude účtovaných za vašu reklamu. za deň. Tento účet teda môžete používať roky, keď sa niektorí nájomníci odsťahujú a vy budete hľadať ďalšieho.

A predsa – pri všetkých rokovaniach – sú na stole (a v texte dohody) naraz všetky karty – akékoľvek opomenutie je potenciálnym rizikom.

Komentáre

Ďakujem vám veľmi pekne, Andrey Valerievich, za vašu podrobnú odpoveď!
6% naozaj nie je 13% a nemusíte sa obávať, že by susedia ukradli)) A skutočnosť, že platba bude bankovým prevodom, je úžasná.
Svojimi radami si ma uchránil od trápenia, aby som bol úprimný :-)
Realitným maklérom naozaj nerozumiem. Nie je jednoduchšie ich kontaktovať?
V týchto veciach som úplne neskúsený))

Ako funguje práca realitnej kancelárie? (predpokladajme, že ide o slušného človeka, ktorý proti vám osobne nič nemá) Ak si hľadá klienta _hlavne pre vás_, nič nezarobí - možno o mesiac prenajme niektorý z vašich bytov - dostane províziu , ale to mu nestačí. V dôsledku toho má realitná kancelária záujem zhromaždiť čo najväčšiu databázu - a ukázať byty každému (s minimálnou sadou štandardizovaných parametrov: dom, poschodie, plocha, balkón, výťah - a maximálne pol tucta ďalších charakteristík). Ak teda potenciálny nájomca v zásade nemá záujem o byt, napríklad bez kúpeľne, ale so sprchou - a povedzme, že ju máte - to sa ukáže až pri kontrole. A ten druhý z princípu nemá záujem o byt bez komory - a opäť sa budete stretávať márne. Nejaké sťažnosti na realitnú kanceláriu? - Neberie od vás peniaze, zdá sa, že sa snaží. Ale nie je to žiadny výsledok - takže, povie, chcete veľa peňazí, vyhoďte tretinu - hneď si to prenajmem. Je samozrejmé, že ak sa vystavíte, pozvete na obhliadku len tých, s ktorými sú naozaj telefonicky zodpovedané všetky, úplne všetky otázky - o vodomeroch, aj o zasklení balkónov, aj o susedoch a o schránke. - pretože je to priamy rozhovor bez sprostredkovateľov. A nestrácate čas prázdnym pobehovaním - 2-3 návštevy pred doručením. A všetky tieto reči o jedinečných, exkluzívnych databázach – podľa mňa prázdnych – to všetko prichádza do toho istého CIAN, kam môžete ísť sami.

Ak si budete vyberať z potenciálnych nájomníkov, uprednostnil by som manželský pár (najlepšie bez dieťaťa) alebo len pár (muž + žena) alebo dve ženy.

V každom prípade je podľa mňa potrebné, aby v byte bol ženský dozor - kde upratať, kde utrieť fľak, kde čokoľvek opraviť. Stretol som byty, ktoré si prenajala partia mužov – fľaky prachu, špinavý sporák a iné slasti. Samozrejme, nehádam sa, všetko závisí od mužov, ale nezabudnite, že nehovoríme o vašom vlastnom byte, ale o prenajatom byte. A ako viete, ak to nie je vaše, potom vám to nevadí. Ale žena aj tak nedovolí špinu.

Čo sa týka národnosti a občianstva, ľudia zo Strednej Ázie sú celkom adekvátni ľudia a nevytvárajú problémy a sú pripravení platiť vyššie ako takzvaní „Slovania“.

Na prvý pohľad sa môže zdať, že prenájom nehnuteľnosti je výhodný. Náklady na byty vo veľkých mestách sú také vysoké a samotné nájomné také nízke, že investícia je opodstatnená až po desaťročiach.

Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:

PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a 7 dní v týždni.

Je to rýchle a ZADARMO!

Tento čas bude stačiť len vtedy, ak sa majiteľovi podarí nájsť dobrých klientov a vyhnúť sa rizikám.

Zvláštnosti

Vlastníctvo nehnuteľnosti zaručuje bezpečnosť investícií. Neovplyvní ho inflácia, a to z dôvodu, že cena nehnuteľností rastie úmerne s jej rastom.

Mnohí majitelia sa rozhodnú predať svoju nehnuteľnosť. Najprv sa však rieši otázka predaja a uchovávania peňazí získaných z predaja.

Samozrejme, ak neexistujú žiadne iné ciele pri zakladaní podniku alebo kúpe iného drahého bytu, potom predaj môže mať za následok iba škodu, ktorá môže byť vyjadrená nasledovne:

• vo formáte inflácie;
• ak vlastník investoval do banky, dostane malé percento;
• nákup bývania, bez ktorého je ťažké žiť;
• riziká spojené s otázkami finančnej bezpečnosti.

Udržiavať nehnuteľnosť prázdnu tiež nie je rentabilné, keďže jej majiteľ bude musieť aj tak platiť energie, údržbu nehnuteľnosti a ďalšie náklady spojené s údržbou. Takéto nuansy povzbudzujú väčšinu majiteľov prázdnych bytov, aby si ich prenajali.

Majitelia tu majú veľa pozitívnych aspektov:

• byt je vždy pod dohľadom nájomníkov;
• výnosy z transakcie vám umožňujú zaplatiť náklady na údržbu nehnuteľnosti a získať dodatočný príjem;
• v prípade havarijných situácií prijmú nájomníci prvé opatrenia na ich odstránenie;
• nehnuteľnosť, v ktorej sa budú nájomníci nachádzať, bude oslobodená od zasahovania priateľmi a príbuznými.

Na legálny prenájom bytu nie je potrebné registrovať sa na daňovom úrade ako fyzická osoba.

Daň bude vypočítaná na základe výšky prenájmu uvedenej v zmluve. Úroková sadzba v tomto prípade stúpne najviac o 13 % skutočnej výšky príjmu.

Zriedkavo sa táto suma môže zvýšiť na 17 percent, no zvýšenie sa týka len tých, ktorých príjem z prenájmu bol zvýšený na desať minimálnych miezd.

Oplatí sa to vziať?

Veľké výhody pri prenájme bytu majú tí, ktorí ho zdedili. Po podpísaní zmluvy sa už nedá opraviť.

Hlavná vec je, že zmluva obsahuje nasledujúce body:

• výška a čas prevodu nájomného;
• percento povoleného užívania prenajatého bytu;
• otázky týkajúce sa platieb za služby;
• postup pri analýze stavu nehnuteľnosti vlastníkom;
• proces náhrady škody spôsobenej vlastníkovi.

Bolo by dobré, keby sa zmluvné strany pred uzavretím dohody mohli predbežne porozprávať s profesionálnym právnikom.

Tu si treba uvedomiť, že ak sa nájomca rozhodne vykonať rekonštrukčné práce v byte, tak konečný výsledok bude aj tak prináležať vlastníkovi. Všetky stavebné činnosti možno vykonávať len so súhlasom vlastníka.

Je dobré, ak je v písomnej forme, aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam v budúcnosti. Ak vlastník bytu zareaguje ráznym odmietnutím, nájomca sa bude musieť s jeho rozhodnutím vyrovnať.

Ako si to výhodne prenajať

Zisk je možné dosiahnuť len správnym prístupom k podnikaniu a samotný zisk môže narásť do maximálnej výšky. Výsledok do značnej miery závisí od písomnej dohody, v ktorej musia byť popísané všetky podmienky a pravidlá prevádzky nehnuteľnosti.

Ak hovoríme o nasťahovaní a vysťahovaní z nehnuteľnosti, potom sa tieto udalosti uskutočňujú vypracovaním aktu o prevzatí a prevode bytu.

Zameriava sa na nasledujúce údaje:

• ukazovatele bývania;
• jeho kozmetický a technický obsah;
• stav inštalatérskych komponentov;
• usporiadanie a stav nábytku.

Textová časť dokumentu môže obsahovať všetky údaje, ktoré sa prenajímateľovi môžu zdať užitočné, ak mu to pomôže upraviť vzťahy s nájomníkmi.

Tento zoznam môže obsahovať zákaz registrácie, podnájmu a iných úkonov, ktoré sú podľa názoru vlastníka neprijateľné. Za takýchto podmienok zostane zachovaná dohoda medzi účastníkmi a zmluvný vzťah si upraví sám vlastník podľa vlastného uváženia.

Oplatí sa zobrať si hypotéku a prenajať byt?

V ideálnom prípade, aj keď si človek kúpi dom pomocou hypotekárneho programu a bude ho naďalej prenajímať, bude môcť zarobiť veľa peňazí na prenájme. Môže dať získané výnosy veriteľovi ako splatenie finančných záväzkov voči banke.

Hypotéku bude môcť plne splatiť približne za 10-20 rokov. Tým pádom dostane byt prakticky za nič. Táto predstava sa však zdá lákavá len teoreticky.

Ruská legislatíva nezakazuje občanom vykonávať takéto akcie, je však dôležité dôkladne si preštudovať zmluvu s bankou. Nemal by obsahovať žiadne zákazy prenajímania iným osobám.

Ani tie najvernejšie bankové podmienky však nebudú môcť priniesť žiadny zisk. To v prípade, že nevenujete pozornosť najrôznejším ťažkostiam pri hľadaní nájomníkov, jeho neopatrnému zaobchádzaniu s cudzími vecami v byte, nákladom na dodatočné opravy atď.

Zobrať si byt na hypotéku a následne ho prenajať sa preto nepovažuje za ziskový podnik.

Ziskovosť podnikania je v tomto prípade v priemere 4-7% ročne. Výpočty hovoria, že je oveľa výhodnejšie kúpiť dva lacné jedno- alebo dvojizbové byty v mestských oblastiach známych na prenájom alebo tam, kde je nedostatok ponuky.

Investícia tohto druhu sa vráti oveľa rýchlejšie ako kúpa jedného, ​​no drahého bytu.

Je vhodné okamžite rozhodnúť, komu presne bude byt prenajatý. Ak teda hovoríme o imigrantoch, študentoch a pracovníkoch na zmeny, potom sa u nich málokedy dostáva do popredia veľkosť a kvalita bývania.

Pri plánovaní bývania pre rodiny s deťmi platia úplne iné zákony.

V druhom prípade byt nemôže mať iba jednu izbu. Mal by byť vybavený práčkou a inými domácimi spotrebičmi. Bolo by dobré, keby sa v blízkosti nachádzali škôlky a školy.

Možné riziká

Pokiaľ ide o ostré rohy, ktoré sú pri riešení tohto problému skôr nevýhodou, tu je možné zdôrazniť niekoľko nuancií:

• majiteľ bytu sa môže stretnúť s bezohľadnými nájomníkmi alebo občanmi s podvodnými sklonmi;
• Nájomníci môžu vyžadovať povinnú registráciu v mieste svojho bydliska;
• ak v čase bývania v prenajatom byte majú nájomníci dieťa, potom môže mať majiteľ obrovské problémy s ich prepustením;
• noví nájomníci môžu nelegálne prenajať byt iným ľuďom a získať svoj príjem z transakcie;
• ak ľudia neopatrne používajú nájomnú nehnuteľnosť, vlastník môže utrpieť značné straty;
• Protizákonné konanie obyvateľov môže viesť k nepríjemným incidentom medzi majiteľom a predstaviteľmi súdnictva.

Tento zoznam nie je ani zďaleka úplný, pretože majiteľ môže mať veľa ďalších problémov. Napríklad, ak noví obyvatelia spôsobia povodeň v byte, čo spôsobí značné škody na susednom majetku.

Je dobré, ak je transakcia vykonaná správne, pretože bude schopný vymôcť požadovanú sumu od vinníka v plnej výške.

Ak prenajímateľ nemá dohodu, s najväčšou pravdepodobnosťou bude musieť vlastník obnoviť majetok susedov na úkor svojho osobného rozpočtu.

Podobné problémy môžu vzniknúť v dôsledku chybných vodovodných armatúr. Potom bude majiteľ ťažko niečo preukazovať, a tak bude musieť do opráv investovať vlastné peniaze.