Los bienes raíces son una de las formas más populares de invertir dinero. Según un estudio de una consultora, los millonarios en dólares prefieren en el 24% de los casos invertir en inmuebles residenciales de lujo. Este tipo de inversión ocupa el segundo lugar en popularidad después de las inversiones en acciones y bonos.

¿Cuánto puedes ganar?

“Existe un patrón: cuanto mayor es la inversión, menor es la rentabilidad. Según Miel-Arenda, el plazo medio de amortización de un apartamento de clase económica es de unos 18 años. La rentabilidad en el mismo segmento del mercado de alquiler urbano en Moscú oscila entre el 4 y el 7% anual”, afirma María Zhukova, directora de la empresa Miel-Arenda.

Los cálculos muestran que es más conveniente comprar dos apartamentos económicos de una o dos habitaciones para alquilar en zonas populares o en zonas donde la oferta es mínima. Esta inversión se amortizará más rápido que la inversión en un apartamento caro, dice Zhukova.

Rentabilidad del alquiler de apartamentos en Moscú y Krasnodar

* – recuperación de la inversión aproximada teniendo en cuenta el aumento del valor de las propiedades, ** – rentabilidad actual menos el 13% de impuestos (sin incluir el aumento del precio del apartamento). Fuente: Inkom-real estate, De mano en mano, Rosstat, cálculos de Sravni.ru.

¿Cómo elegir un apartamento?

Según la empresa inmobiliaria Metrium Group, los grandes apartamentos de una habitación (unos 45 metros cuadrados) o, por el contrario, los pequeños apartamentos de dos habitaciones (unos 55 metros cuadrados) tienen una gran demanda entre los inquilinos: suman 70 -80% de las ofertas del mercado. "Son preferibles los apartamentos pequeños: tienen más demanda, cuestan menos, son más fáciles de mantener y los impuestos son más bajos", coincide Vadim Lamin, socio director de la agencia inmobiliaria Spencer Estate.

Al elegir una vivienda, debe guiarse por los mismos criterios que un posible inquilino:

• Piso: el apartamento no debe estar ubicado en el primer ni en el último piso.
• Accesibilidad al transporte: si camina varios kilómetros hasta la parada de autobús más cercana, el apartamento le costará poco; la distancia a pie hasta el metro puede aumentar el precio.
• Vista desde la ventana: es lógico que la vista del basurero no sea tan atractiva como la vista del parque. Muchos inquilinos prefieren tener ventanas que den al patio.
• Proximidad de las tiendas: la presencia de grandes centros comerciales cerca puede aumentar ligeramente el coste de un apartamento; una vivienda alejada de las tiendas costará menos.
• Acabado: al comprar cualquier apartamento, es necesario renovarlo, así como comprar / actualizar muebles y electrodomésticos; esto hará que la oferta de alquiler sea más atractiva.

Si no tienes suficiente dinero para vivir en la capital, entonces puedes pensar en comprar un apartamento en otra ciudad.

El mayor interés de los consumidores por los apartamentos económicos se produce durante los períodos de fiebre en los sectores bancario y de pensiones. ¿Tiene sentido hoy comprar un “apartamento para el sostén de la familia” para alquilar?

EL TIEMPO ES ORO

Hasta principios de esta década, el mercado de viviendas de alquiler en San Petersburgo mostraba rendimientos sencillamente fantásticos en comparación con los estándares mundiales. El número de inquilinos potenciales superó con creces el número de propietarios.

A menudo, al alquilar un apartamento destruido de una habitación en una casa de paneles, un jubilado alegre podía permitirse comprar un automóvil nuevo a crédito y vacacionar regularmente en un resort tropical asequible con un paquete de último minuto.

Y dos apartamentos heredados (dada la disminución natural de la población, esto no es infrecuente) permitieron al propietario llevar una vida sin preocupaciones como rentista, sin invertir nada en ellos, solo recibiendo dividendos. Al mismo tiempo, las facturas de servicios públicos eran escasas y los impuestos eran “cero”.

Esta situación no podría continuar por mucho tiempo: el mercado es agresivo, siempre castiga a los perezosos y despreocupados. En nuestra década, todo ha cambiado y sigue cambiando.

REALIDADES DE PRECIOS

El mercado de alquiler es conservador. En los últimos años, las tarifas de alquiler se han mantenido casi estables. La demanda está sujeta a fluctuaciones estacionales: los aumentos se producen al comienzo del año escolar y las caídas al final de la primavera.

Ayuda BN

Según el Centro de Evaluación y Análisis del Boletín Inmobiliario, en agosto pasado el precio de oferta en el mercado de alquiler de habitaciones en San Petersburgo ascendió a 11,4 mil rublos. por mes, se ofrecieron apartamentos y estudios de una habitación por 21,5 mil rublos, apartamentos de dos habitaciones, por 28,9 mil rublos, apartamentos de tres habitaciones se valoraron en 38,5 mil rublos. por mes. Cabe señalar que los precios de las habitaciones aumentaron ligeramente en comparación con el mes anterior - un 1,8%, los apartamentos de una habitación - un 2,6%, los apartamentos de dos habitaciones - un 4,1% (solo los apartamentos de tres habitaciones bajaron de precio un 0,6%) . Pero el aumento de precio es típico de finales del verano y principios del otoño: en agosto de 2016 ocurrió lo mismo.

Detrás de la engañosa imagen de estabilidad externa se esconden cambios verdaderamente tectónicos. Las observaciones a largo plazo realizadas por analistas del BN muestran que la oferta de viviendas en alquiler aumentó de año en año, la demanda se mantuvo estable y la composición cualitativa de los inquilinos cambió.

Incluso a principios de esta década, los propietarios podían elegir entre un estudiante pulcro o una pareja de mediana edad sin hijos ni animales (las dos categorías más deseables de inquilinos); Luego, cuando comenzó el desarrollo de nuevos territorios en la ciudad, los principales intereses fueron las lúgubres morenas de los países vecinos.

Mientras la oferta no dominaba la demanda, todo esto no era tan notorio, y cualquier apartamento listado encontraba inquilino en cuestión de horas. Pero cuando las curvas de oferta y demanda en los informes analíticos se cruzaron (en el invierno de 2014-2015), había muchos apartamentos vacíos en el mercado.

Sí, las tarifas siguen siendo las mismas, pero ahora tenemos que luchar por los inquilinos. Las viviendas con sofás hundidos, armarios Zhdanov y sillas desvencijadas resultaron innecesarias.

Para poder alquilar el “apartamento de la abuela” al mismo precio, es necesario renovarlo y equiparlo con electrodomésticos.

¿HAY PERSPECTIVAS PARA LOS RANTIERS?

¿Cuáles son hoy las perspectivas para los propietarios de apartamentos tipo "pensión"? Francamente, no es brillante, pero tampoco desesperado. Los competidores que desean alquilar viviendas se multiplican exponencialmente: los apartamentos tipo estudio en edificios nuevos en la región de Kadiya están entrando en el mercado de alquiler.

Además, aquellos que antes sólo podían depender de viviendas de alquiler ahora tienen una alternativa: una hipoteca relativamente asequible y su propio estudio en una zona nueva.

El aumento de las tarifas de vivienda y servicios comunales y las facturas de servicios públicos (actualmente alrededor del 5% anual), los crecientes impuestos sobre el valor catastral (los beneficios se otorgan solo para una sola vivienda) también reducirán los beneficios. Tengamos en cuenta que en los próximos tres años nos enfrentaremos a un fracaso demográfico.

Pero hay otra cara de la moneda. La cuestión es que en caso de quiebras y retrasos en la entrega de objetos por parte de los promotores, los propietarios tendrán nuevos clientes (por lo que es posible un aumento a corto plazo).

También hay una generación creciente de "inquilinos eternos": no están orientados a convertirse en propietarios y prefieren moverse libremente por el mundo en automóviles alquilados y vivir en apartamentos alquilados. Pero estos ya no son clientes de pensionistas rentistas.

¿Qué pasará con las tarifas de alquiler? Para las zonas deprimidas, también es posible una opción extrema: "casi gratis, sólo para pagar los servicios públicos". En cuanto al nivel medio, dependerá principalmente de los ingresos de la población. Y aquí está el limitador. Si hablamos de alquileres de larga duración, en cualquier caso, los inquilinos rara vez están dispuestos a gastar más de un tercio de sus ingresos en alquilar una vivienda. Este es el máximo condicional que el arrendador puede exprimir.

Como referencia: hoy, según Rosstat, el salario medio en San Petersburgo es de 47,2 mil rublos, la pensión de vejez promedio es de 13,6 mil rublos. Por lo tanto, un pensionista medio con espacio libre para vivir puede contar con un aumento de entre 12 y 15 mil rublos. (no te olvides de las facturas de servicios públicos y los impuestos).

EN EL SECTOR DE LA HOSTELERÍA

Otros segmentos populares hoy en día son las viviendas de alquiler diario y a corto plazo. Aquí hay más en juego. Los principales clientes que alquilan viviendas por hasta un año son especialistas que vienen a la ciudad a trabajar con contratos de trabajo de duración determinada. En años anteriores, “pre-sanción”, muchos de ellos eran extranjeros.

Por supuesto, estos inquilinos necesitan viviendas cómodas y de alta calidad a poca distancia del metro, así como muchos servicios relacionados: limpieza, cocina, niñera. Y el propietario puede ganar dinero con esto.

Los alquileres diarios también están ganando popularidad en la actualidad. En este segmento también son posibles servicios adicionales: recibir invitados, organizarles una excursión, etc. Pero, en esencia, no estamos hablando de ingresos pasivos, sino de actividad empresarial en el sector de servicios.

Y donde hay emprendimiento, siempre hay competencia. Hoy en día, los huéspedes disponen de una amplia gama de ofertas: desde albergues con literas hasta nuevos apartamentos de clase ejecutiva.

Hay otras dificultades. La migración de especialistas intelectuales bien remunerados ya es cosa del pasado: hoy tienen cada vez más oportunidades de trabajo a distancia. Además, el Estado (y no sólo el nuestro) no fomenta el espíritu empresarial en el ámbito del alquiler a corto plazo, por decirlo suavemente. Tanto en Rusia como en Europa se está intentando limitar a nivel legislativo el uso de locales residenciales como hoteles.

Sin embargo, lo anterior no significa que los comerciantes privados no tengan lugar en este mercado. Es simplemente un mercado donde la suerte ya no sonríe a los perezosos.

La tendencia es la siguiente: los bienes inmuebles que no vienen con un paquete de servicios relacionados no valen casi nada. Si quieres ganar dinero, conviértete en un anfitrión hospitalario.

QUÉ NO HACER: COMPRAR A CRÉDITO – ALQUILAR

Comprar una casa a crédito con el fin de alquilarla a los precios, tasas de alquiler y tasas de interés actuales para los prestatarios hipotecarios es una decisión cuestionable. Ilustremos esto con un ejemplo, tomando un éxito a largo plazo en el mercado de alquiler: un apartamento de una habitación en Brezhnevka, cerca de la estación de metro (ver tabla).

El precio medio de oferta de un apartamento de este tipo es de 3,13 millones de rublos. El precio del alquiler actual es de 18,7 mil rublos. por mes. Utilizando la calculadora de hipotecas del “banco de amigos”, que ofrece un plan de pagos a 20 años y fondos propios de 1 millón de rublos. La tasa humana de hoy es del 11% anual, recibiremos un pago mensual de 22 mil rublos.

Por lo tanto, incluso siempre que el apartamento no haya estado vacío durante un mes y agregando al menos 9 mil rublos a los ingresos por alquiler cada mes. (incluidos los servicios públicos), donaremos un millón de rublos de nuestros propios fondos al banco y pagaremos otros dos en forma de pagos adicionales mensuales.

Después de repetir el "trabajo de laboratorio" teniendo en cuenta sus capacidades y solicitudes (precio, tasa, capital, plazo del préstamo), lo más probable es que se convenza de que se trata de una ecuación que no tiene una solución rentable para usted.

QUÉ HACER: OPTIMIZA LO QUE TIENES

Si ya tienes espacio libre para vivir, no necesitas deshacerte de él. Estamos entrando en una nueva realidad económica: nadie sabe qué pasará con el sistema bancario, las tasas de depósito o las criptomonedas dentro de cinco a diez años.

Sin embargo, podemos decir con seguridad que los inmuebles residenciales serán un producto demandado tanto para la venta como para el alquiler. Es cierto que, aunque se trata de un activo fiable, su rentabilidad es modesta.

¿Qué hacer si la jubilación está a la vuelta de la esquina? Obviamente, tiene sentido realizar una optimización. Por ejemplo, a través de contracompras y préstamos hipotecarios relativamente pequeños, se pueden intercambiar propiedades poco prometedoras desde el punto de vista del alquiler por otras más líquidas y “rentables”.

A continuación se muestra una tabla que muestra la rentabilidad condicional de las visitas a largo plazo del mercado de alquiler a largo plazo en San Petersburgo (entre paréntesis están los datos de 2013 y muestran que la rentabilidad de los propietarios no está creciendo).

Es cierto que se requiere una advertencia importante: al calcular, no tomamos en cuenta los impuestos, las inversiones en reparaciones preparatorias y de depreciación, el tiempo de inactividad y las facturas de servicios públicos incluidos en el precio del alquiler. Por lo tanto, en la vida real, habrá que restar entre un cuarto y un tercio de la cifra de la columna "Índice de rentabilidad condicional".

Precio de oferta, frote.
Tarifa de alquiler, frotar. por mes
Índice de rentabilidad condicional, % anual**
Nota

Habitación 18 m2. m en un apartamento de tres a cinco habitaciones del antiguo stock

1 654 000
(1 565 000)
12 500
(12 321)
9,1 (9,4)
Este segmento tiene una alta rotación de inquilinos y largos períodos de inactividad.

Habitación 14 m2. m en un apartamento de dos o tres habitaciones, una casa típica de la categoría "panel antiguo"
1 316 000
(1 450 000)
10 237 (10 864)
9,3 (9,0)
En la mayoría de los casos, el propio propietario vive en otras habitaciones.

Apartamento de una habitación (estudio) de 27 m2. m en una casa monolítica de ladrillo
3 424 000
(2 938 000)
20 722 (20 802)
7,3 (8,4)
El segmento está repleto de ofertas, hay demanda de inmuebles recién renovados y de electrodomésticos.

Apartamento de una habitación de 33 m2. m en Khrushchev o Brezhnevka
3 127 000
(3 264 000)
18 688 (21 346)
7,2 (7,8)
Las tarifas han bajado, los apartamentos han bajado de precio, los apartamentos cerca del metro tienen demanda

Apartamento de tres habitaciones de 75 m2. m en una casa tipo “panel nuevo”
6 767 000
(6 149 000)
33 173 (39 060)
5,9 (7,6)
Las tarifas de alquiler han disminuido significativamente en los últimos 4 años. Continúa la demanda de apartamentos con renovación de alta calidad

DATOS: CENTRO DE EVALUACIÓN Y ANÁLISIS DEL BOLETÍN INMOBILIARIO
* La tabla muestra los precios medios de oferta y las tasas de alquiler de viviendas de diferentes tipos en agosto de 2017 (entre paréntesis, en noviembre de 2013).

** La rentabilidad se calcula como la relación entre los ingresos anuales por alquiler (excluidas las inversiones en reparaciones preparatorias y de depreciación, facturas de servicios públicos, impuestos y tiempo de inactividad) y el precio de compra como porcentaje.

Ejemplo

El precio de compra del apartamento es de 6,7 millones de rublos, el precio del alquiler es de 33 mil rublos. por mes.
Ingresos anuales: 33.000 rublos/mes. × 12 meses = 396.000 rublos.
Rendimiento: (396.000/6.700.000) × 100% = 5,9% anual
Periodo de recuperación de las inversiones: 6.700.000 / 396.000 = 16,9 años

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Quizás, a primera vista, alquilar un apartamento sea muy rentable. Dado que el costo de un apartamento de una habitación terminado en las afueras de Moscú es de 4 a 5 millones (lo consideraremos en buenas condiciones sin necesidad de reparaciones adicionales), el precio del alquiler mensual es de 25 a 45 mil rublos. Como resultado, el apartamento se vende por completo en un promedio de 10 a 15 años.

Breves consejos sobre cómo mantener la rentabilidad al alquilar un apartamento:

• En primer lugar, redactar un acuerdo con el inquilino. No seas perezoso para certificarlo ante notario. De esta forma te protegerás de la deshonestidad por su parte.
• Para no quedarse sin ningún cliente, haga que su apartamento luzca atractivo. Pero hágalo de la forma más económica posible: de forma estricta y cuidadosa.
• Es mejor comprar cosas económicas y sin pretensiones para su apartamento.

Alquiler de apartamento por días

El desgaste de las cosas aumenta significativamente cuando se alquila un apartamento a diario. La opción de alquiler diario implica una comunicación constante con los clientes. Puede que a los vecinos no les guste esto: siempre hay extraños en la entrada. La necesidad de contabilidad. Sin embargo, el beneficio del alquiler diario es en promedio 203 veces mayor que el del alquiler a largo plazo. Si está interesado en la dirección, vale la pena leer sobre ella.

¿A quién es preferible alquilarle un apartamento?

Me parece que es preferible alquilar un piso a un matrimonio con un hijo, ya que estas personas deberían ser más responsables. También se puede alquilar a personas solteras. Es recomendable dárselo a personas que tengan ciudadanía rusa. Pero lo más importante es conocer al inquilino en persona, y mirarlo con tus propios ojos, tener una buena conversación, mirar los documentos y nada de fotocopias ni excusas que, dicen, te mostrará después. Su apariencia también puede decir mucho sobre una persona. Incluso si una persona no viste ricamente, esto no significa que sea un mal inquilino. Lo principal es que esté vestido pulcra y limpiamente. Presta atención a los zapatos. Una persona ordenada lo tendrá limpio, aunque se ensucie en el camino quedarán huellas del intento, sé por experiencia propia que se puede borrar. Cuando eliges un cliente, a veces pasas por casualidad con cualquier pretexto, pero válido, en diferentes momentos. Si se hacen amigos, esto será ideal, pero podrán arreglárselas con un buen conocido.

Buena suerte.

Comentarios

Interesante sobre zapatos y ropa)) ¡Gracias!

El arrendador tiene derecho a “mirar” su apartamento una vez al mes, previo acuerdo con el inquilino. Esta cláusula está presente en casi todos los contratos de alquiler.

Tengo experiencia relevante: unos 5 años.

También lo alquilé después de una renovación de calidad europea, después de cinco años invertí una cantidad equivalente a dos meses y medio de ingresos y lo presenté como renovado. Esto puede parecer paradójico, pero el inquilino más óptimo es una empresa de trabajadores. Sí, son varios hombres, a veces muy brutales y poco inteligentes (¿pero no deberían ir juntos a eventos sociales?), Pero llegan tarde a casa y se acuestan, y temprano en la mañana van a trabajar. Y sin días libres. Y en los raros días libres, se van a casa. Entonces lo comparé: la depreciación de un apartamento es significativamente menor en comparación con la de una familia normal con un solo hijo. La ciudadanía tampoco es un problema (el dinero no huele). Lo más importante a lo que hay que prestar atención:
1) presentar solo oficialmente (es mejor registrarse como empresario individual; entonces el impuesto es el sistema tributario simplificado del 6%, no el impuesto sobre la renta personal del 13%), solo con pago oficial; es mejor mediante transferencia bancaria a través de un banco;
2) NUNCA, BAJO NINGUNA CONDICIÓN, UTILICE LOS SERVICIOS DE INTERMEDIARIOS, ¡puede hacerlo todo usted mismo! La única "plataforma" conveniente para publicar anuncios donde los agentes inmobiliarios no lo controlarán es www.cian.ru. Desafortunadamente, para usarlo, debe depositar 10 mil rublos. - de los cuales se cargarán 5 rublos por su anuncio. por día. Por lo tanto, puede usar esta cuenta durante años cuando algunos inquilinos se mudan y usted busca el siguiente.

Y, sin embargo, en todas las negociaciones, todas las cartas están sobre la mesa (y en el texto del acuerdo) a la vez; cualquier omisión es un riesgo potencial.

Comentarios

¡Muchas gracias, Andrey Valerievich, por tu respuesta detallada!
El 6% en realidad no es el 13%, y no tienes que preocuparte de que los vecinos te delaten)) Y el hecho de que el pago se realice mediante transferencia bancaria es maravilloso.
Con tu consejo me salvaste de algún tormento, para ser honesto :-)
Realmente no entiendo acerca de los agentes inmobiliarios. ¿No es más fácil contactar con ellos?
No tengo ninguna experiencia en estos asuntos))

¿Cómo funciona el trabajo de un agente inmobiliario? (Supongamos que se trata de una persona decente que no tiene nada contra usted personalmente) Si busca un cliente _especialmente para usted_, no ganará nada - tal vez alquile uno de sus apartamentos en un mes - recibirá una comisión , pero esto no es suficiente para él. En consecuencia, al agente inmobiliario le interesa recopilar una base de datos lo más grande posible y mostrar los apartamentos a todo el mundo (con un conjunto mínimo de parámetros estandarizados: casa, piso, superficie, balcón, ascensor, y como máximo media docena de características más). En consecuencia, si un posible inquilino, en principio, no está interesado en un apartamento, por ejemplo, sin baño, pero con ducha (y, digamos, usted tiene una), esto sólo quedará claro tras una inspección. Y la otra persona, en principio, no está interesada en un apartamento sin trastero, y nuevamente os encontraréis en vano. ¿Alguna queja sobre el agente inmobiliario? - No te quita dinero, parece que lo intenta. Pero no hay resultado, entonces, dirá, si quieres mucho dinero, tira un tercio, lo alquilaré de inmediato. Es una obviedad que, si se exhibe, invitará a la visita solo a aquellos con quienes todas, absolutamente todas las preguntas, hayan sido respondidas por teléfono: sobre los contadores de agua, sobre el acristalamiento de los balcones, sobre los vecinos y sobre el buzón. - porque es una conversación directa, sin intermediarios. Y no perderá el tiempo corriendo de un lado a otro en vacío: 2 o 3 visitas antes de la entrega. Y toda esta charla sobre bases de datos únicas y exclusivas, en mi opinión, vacías, todo se reduce al mismo CIAN, al que puedes acudir por tu cuenta.

Si elige entre posibles inquilinos, daría preferencia a una pareja casada (preferiblemente sin hijos) o simplemente a una pareja (hombre + mujer) o dos mujeres.

En cualquier caso, en mi opinión, es necesario que el apartamento tenga supervisión femenina: dónde limpiar, dónde limpiar una mancha, dónde arreglar cualquier cosa. Conocí apartamentos alquilados por un grupo de hombres: manchas de polvo, una estufa sucia y otras delicias. Por supuesto, no discuto, todo depende de los hombres, pero no olvides que no estamos hablando de tu propio apartamento, sino de un apartamento alquilado. Y, como sabes, si no es tuyo, no te importa. Pero la mujer todavía no permitirá que se ensucie.

En cuanto a nacionalidad y ciudadanía, los habitantes de Asia Central son personas bastante adecuadas, no crean problemas y están dispuestos a pagar más que los llamados "eslavos".

A primera vista, alquilar una propiedad puede parecer rentable. El coste de los apartamentos en las grandes ciudades es tan alto, y el alquiler en sí es tan pequeño, que la inversión sólo se justifica después de décadas.

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Peculiaridades

Ser propietario de un inmueble garantiza la seguridad de las inversiones. No se verá afectado por la inflación, porque el precio de la propiedad aumenta en proporción a su crecimiento.

Muchos propietarios deciden vender su propiedad. Sin embargo, primero se aborda la cuestión de la venta y conservación del dinero recibido de la venta.

Por supuesto, si no hay otros objetivos al formar un negocio o comprar otro apartamento caro, entonces la venta sólo puede resultar en daños, que se pueden expresar de la siguiente manera:

• en formato de inflación;
• si el propietario invirtió en el banco, recibirá un pequeño porcentaje;
• comprar viviendas sin las cuales es difícil vivir;
• riesgos asociados con cuestiones de seguridad financiera.

Mantener la propiedad vacía tampoco es rentable, ya que su propietario aún tendrá que pagar los servicios públicos, el mantenimiento de la propiedad y otros costos asociados con el mantenimiento. Estos matices animan a la mayoría de propietarios de apartamentos vacíos a alquilarlos.

Aquí los propietarios tienen muchos aspectos positivos:

• el apartamento está siempre bajo la supervisión de los inquilinos;
• el producto de la transacción le permite pagar los costos de mantenimiento de la propiedad y recibir ingresos adicionales;
• en caso de situaciones de emergencia, los inquilinos tomarán las primeras medidas para eliminarlas;
• la propiedad en la que se ubicarán los inquilinos quedará libre de usurpación por parte de amigos y familiares.

Para alquilar un apartamento legalmente, no es necesario registrarse ante la autoridad fiscal como empresario individual.

El impuesto se calculará en función del monto del alquiler especificado en el contrato. La tasa de interés en este caso no supera el 13% del monto real de los ingresos.

En raras ocasiones, esta cantidad puede aumentar hasta el 17 por ciento, pero el aumento se aplica sólo a aquellos cuyos ingresos por alquiler se han incrementado a diez salarios mínimos.

¿Vale la pena tomarlo?

Se otorgan grandes beneficios al alquilar un apartamento a quienes lo heredaron. Una vez firmado el acuerdo, ya no se puede corregir.

Lo principal es que el contrato contiene los siguientes puntos:

• monto y tiempo de transferencia del alquiler;
• porcentaje de uso permitido de un apartamento alquilado;
• preguntas sobre el pago de servicios públicos;
• el procedimiento para analizar el estado del inmueble por parte del propietario;
• el proceso de indemnización por los daños causados ​​al propietario.

Sería bueno que, antes de celebrar un acuerdo, las partes del acuerdo pudieran tener una conversación preliminar con un abogado profesional.

Cabe señalar aquí que si el inquilino decide realizar trabajos de renovación en el apartamento, el resultado final seguirá siendo propiedad del propietario. Todas las actividades de construcción sólo podrán realizarse con el consentimiento del propietario.

Es bueno que sea por escrito para evitar posibles malentendidos en el futuro. Si el propietario del apartamento responde con una negativa firme, el inquilino tendrá que aceptar su decisión.

Cómo alquilarlo de forma rentable

Las ganancias solo se pueden lograr con el enfoque correcto de los negocios, y las ganancias en sí pueden aumentar al máximo. El resultado depende en gran medida de un acuerdo escrito, que debe describir todas las condiciones y reglas para el funcionamiento de la propiedad.

Si hablamos de entrada y salida de una propiedad, entonces estas medidas se llevan a cabo mediante la redacción de un acta de aceptación y cesión del apartamento.

Se centra en los siguientes datos:

• indicadores de vivienda;
• su contenido cosmético y técnico;
• estado de los componentes de plomería;
• disposición y estado de los muebles.

La parte textual del documento puede contener todos los datos que puedan parecer útiles al propietario si le ayudan a regular las relaciones con los inquilinos.

Esta lista puede incluir la prohibición de registro, subarrendamiento y otras acciones que sean inaceptables a juicio del propietario. En tales condiciones, se mantendrá el acuerdo entre las partes, siendo el propio propietario el que regulará la relación contractual a su criterio.

¿Es rentable contratar una hipoteca y alquilar un piso?

Idealmente, incluso si una persona compra una casa utilizando un programa hipotecario y continúa alquilándola, podrá ganar mucho dinero con el alquiler. Puede entregar el producto recibido al prestamista como pago de obligaciones financieras al banco.

Podrá liquidar completamente su hipoteca en unos 10 a 20 años. Como resultado, conseguirá un apartamento prácticamente gratis. Sin embargo, esta idea parece tentadora sólo en teoría.

La legislación rusa no prohíbe a los ciudadanos realizar este tipo de acciones, pero es importante estudiar detenidamente el acuerdo con el banco. No debe contener ninguna prohibición de alquilar a otras personas.

Sin embargo, incluso las condiciones bancarias más leales no podrán generar ningún beneficio. Esto es así si no presta atención a todo tipo de dificultades para encontrar inquilinos, su manejo descuidado de las cosas ajenas en el apartamento, los costos de trabajos de reparación adicionales, etc.

En consecuencia, contratar un apartamento con una hipoteca y luego alquilarlo no se considera una empresa rentable.

La rentabilidad del negocio en este caso promedia el 4-7% anual. Los cálculos dicen que es mucho más rentable comprar dos apartamentos económicos de una o dos habitaciones en zonas urbanas conocidas por el alquiler o donde hay escasez de oferta.

Una inversión de este tipo se amortizará mucho más rápido que comprar un apartamento caro.

Es aconsejable decidir de inmediato a quién se alquilará exactamente el apartamento. Entonces, si hablamos de inmigrantes, estudiantes y trabajadores por turnos, para ellos el tamaño y la calidad de la vivienda rara vez pasan a primer plano.

Cuando se planea proporcionar viviendas para uso de familias con niños, se aplican leyes completamente diferentes.

En este último caso, el apartamento no puede tener una sola habitación. Debe estar equipado con una lavadora y otros electrodomésticos. Sería bueno que hubiera guarderías y escuelas cerca.

Posibles riesgos

En cuanto a las esquinas afiladas, que son más bien una desventaja a la hora de solucionar este problema, aquí se pueden destacar varios matices:

• el propietario del apartamento puede encontrarse con inquilinos sin escrúpulos o con ciudadanos con tendencias fraudulentas;
• Los inquilinos podrán exigir el registro obligatorio en su lugar de residencia;
• si en el momento de vivir en un apartamento alquilado los inquilinos tienen un hijo, entonces el propietario puede tener grandes problemas con su alta;
• los nuevos inquilinos pueden alquilar ilegalmente el apartamento a otras personas y recibir sus ingresos por la transacción;
• si la gente utiliza la propiedad de alquiler de manera descuidada, el propietario puede sufrir pérdidas importantes;
• Las acciones ilegales de los residentes pueden provocar incidentes desagradables entre el propietario y los representantes del poder judicial.

Esta lista está lejos de ser completa, ya que el propietario puede enfrentar muchos otros problemas. Por ejemplo, si los nuevos residentes provocan una inundación en el apartamento, provocando daños importantes a la propiedad vecina.

Es bueno que la transacción se ejecute correctamente, ya que podrá recuperar la cantidad requerida del culpable en su totalidad.

Si el propietario no llega a un acuerdo, lo más probable es que el propietario tenga que restaurar la propiedad de los vecinos a expensas de su presupuesto personal.

Pueden surgir problemas similares como resultado de accesorios de plomería defectuosos. Entonces al propietario le resultará difícil demostrar algo, por lo que tendrá que invertir su propio dinero en reparaciones.