Ang real estate ay isa sa mga pinakasikat na paraan upang mamuhunan ng pera. Ayon sa isang pag-aaral ng isang consulting company, ang mga milyonaryo ng dolyar sa 24% ng mga kaso ay mas gustong mamuhunan sa marangyang residential real estate. Ang ganitong uri ng pamumuhunan ay pangalawa sa katanyagan lamang sa mga pamumuhunan sa mga stock at mga bono.

Magkano ang maaari mong kitain?

"May ganoong pattern: mas mataas ang pamumuhunan, mas mababa ang kakayahang kumita. Ayon kay Miel-Arenda, ang average na payback period para sa isang economy class na apartment ay humigit-kumulang 18 taon. Ang kakayahang kumita sa parehong segment sa urban rental market sa Moscow ay nagbabago sa hanay ng 4-7% bawat taon," sabi ni Maria Zhukova, direktor ng kumpanya ng Miel-Arenda.

Ipinapakita ng mga kalkulasyon na mas kapaki-pakinabang na bumili ng dalawang murang isa o dalawang silid na apartment sa mga sikat na lugar na inuupahan, o sa mga lugar kung saan kakaunti ang suplay. Ang pamumuhunan na ito ay magbabayad nang mas mabilis kaysa sa pamumuhunan sa isang mamahaling apartment, sabi ni Zhukova.

Ang kakayahang kumita mula sa pag-upa ng mga apartment sa Moscow at Krasnodar

* – tinatayang payback na isinasaalang-alang ang pagtaas sa mga halaga ng ari-arian, ** – kasalukuyang kakayahang kumita minus 13% na buwis (hindi kasama ang pagtaas ng presyo ng apartment). Pinagmulan: Inkom-real estate, Mula sa kamay hanggang kamay, Rosstat, mga kalkulasyon ng Sravni.ru.

Paano pumili ng isang apartment?

Ayon sa kumpanya ng real estate na Metrium Group, ang malalaking isang silid na apartment (mga 45 sq. m.) o, sa kabaligtaran, ang mga maliliit na dalawang silid na apartment (mga 55 sq. m.) ay mataas ang demand sa mga nangungupahan - bumubuo sila ng 70 -80% ng mga alok sa merkado. “Mas mainam ang maliliit na apartment - mas in demand ang mga ito, mas mura, mas madaling mapanatili, at mas mababa ang pagbubuwis," sang-ayon ni Vadim Lamin, managing partner ng ahensya ng real estate na Spencer Estate.

Kapag pumipili ng pabahay, kailangan mong gabayan ng parehong pamantayan bilang isang potensyal na nangungupahan:

• Floor – hindi dapat matatagpuan ang apartment sa una o huling palapag.
• Accessibility ng transportasyon - kung maglalakad ka ng ilang kilometro sa pinakamalapit na hintuan ng bus, kung gayon ang apartment ay magastos nang kaunti; ang paglalakad sa metro ay maaaring tumaas ang presyo.
• Tingnan mula sa bintana - lohikal na ang tanawin ng basurahan ay hindi kasing-akit ng tanawin ng parke. Mas gusto ng maraming nangungupahan na magkaroon ng mga bintanang nakaharap sa patyo.
• Ang kalapitan ng mga tindahan – ang pagkakaroon ng malalaking shopping center sa malapit ay maaaring bahagyang tumaas ang halaga ng isang apartment; ang pabahay na malayo sa mga tindahan ay mas mababa ang gastos.
• Pagtatapos - kapag bumibili ng anumang apartment, kailangan mong i-renovate ito, pati na rin bumili / mag-update ng mga kasangkapan at appliances - gagawin nitong mas kaakit-akit ang alok sa pag-upa.

Kung wala kang sapat na pera para sa pabahay sa kabisera, maaari mong isipin ang tungkol sa pagbili ng isang apartment sa ibang lungsod.

Ang pagtaas ng interes ng mamimili sa mga apartment ng kita ay nangyayari sa panahon ng lagnat sa mga sektor ng pagbabangko at pensiyon. Makatuwiran ba ngayon na bumili ng "breadwinner apartment" para sa upa?

GINTO ANG PANAHON

Hanggang sa simula ng dekada na ito, ang St. Petersburg rental housing market ay nagpakita lamang ng kamangha-manghang pagbabalik ayon sa mga pamantayan ng mundo. Ang bilang ng mga potensyal na nangungupahan ay higit na lumampas sa bilang ng mga panginoong maylupa.

Kadalasan, sa pamamagitan ng pag-upa ng isang nawasak na isang silid na apartment sa isang panel house, ang isang masayahing pensiyonado ay kayang bumili ng bagong kotse sa utang at regular na magbakasyon sa isang abot-kayang tropikal na resort sa isang huling minutong pakete.

At ang dalawang minanang apartment (dahil sa natural na pagbaba ng populasyon, hindi ito karaniwan) ay pinahintulutan ang may-ari na mamuno ng isang walang malasakit na buhay bilang isang umuupa, nang walang pamumuhunan sa kanila, ngunit tumatanggap lamang ng mga dibidendo. Kasabay nito, ang mga bayarin sa utility ay kakaunti, at ang pagbubuwis ay "zero."

Ang kalagayang ito ay hindi maaaring magpatuloy nang matagal: ang merkado ay agresibo, palaging pinarurusahan ang mga tamad at walang pakialam. Sa ating dekada, lahat ay nagbago at patuloy na nagbabago.

MGA REALIDAD NG PRESYO

Konserbatibo ang merkado ng pag-upa. Sa nakalipas na ilang taon, ang mga rate ng rental ay nanatiling halos stable. Ang demand ay napapailalim sa mga pana-panahong pagbabagu-bago: ang mga surge ay nangyayari sa simula ng taon ng pag-aaral, bumababa sa katapusan ng tagsibol.

Tulong ng BN

Ayon sa Center for Assessment and Analytics ng Real Estate Bulletin, noong Agosto ang presyo ng supply sa market rental ng kuwarto sa St. Petersburg ay umabot sa 11.4 thousand rubles. bawat buwan, ang isang silid na apartment at studio ay inaalok para sa 21.5 libong rubles, dalawang silid na apartment - para sa 28.9 libong rubles, ang tatlong silid na apartment ay nagkakahalaga ng 38.5 libong rubles. kada buwan. Dapat pansinin na ang mga presyo para sa mga silid ay bahagyang tumaas kumpara sa nakaraang buwan - sa pamamagitan ng 1.8%, isang silid na apartment - sa pamamagitan ng 2.6%, dalawang silid na apartment - ng 4.1% (tanging tatlong silid na apartment ang nahulog sa presyo ng 0.6%). . Ngunit ang pagtaas ng presyo ay tipikal para sa huling bahagi ng tag-araw - unang bahagi ng taglagas: noong Agosto 2016 ito ay pareho.

Tunay na tectonic shift ay nakatago sa likod ng mapanlinlang na larawan ng panlabas na katatagan. Ang mga pangmatagalang obserbasyon na isinagawa ng mga analyst ng BN ay nagpapakita na ang supply ng pabahay para sa upa ay tumaas bawat taon, ang demand ay matatag, at ang kalidad ng komposisyon ng mga nangungupahan ay nagbago.

Kahit sa simula ng dekada na ito, maaaring pumili ang mga panginoong maylupa sa pagitan ng isang maayos na estudyante o isang mag-asawang nasa katanghaliang-gulang na walang anak o hayop (ang dalawang pinakakanais-nais na kategorya ng mga umuupa); Pagkatapos, nang magsimula ang pagbuo ng mga bagong teritoryo sa lungsod, ang mga pangunahing interes ay naging madilim na brunettes mula sa mga kalapit na bansa.

Hangga't ang supply ay hindi nangingibabaw sa demand, ang lahat ng ito ay hindi gaanong kapansin-pansin, at anumang nakalistang apartment ay nakahanap ng nangungupahan sa loob ng ilang oras. Ngunit nang mag-intersect ang supply at demand curves sa analytical reports (sa taglamig ng 2014-2015), maraming bakanteng apartment sa merkado.

Oo, ang mga rate ay nanatiling pareho, ngunit ngayon kailangan nating ipaglaban ang mga nangungupahan. Ang pabahay na may sagging sofa, Zhdanov wardrobe at rickety chair ay naging hindi kailangan.

Upang marenta ang "granny apartment" sa parehong presyo, dapat itong i-renovate at bigyan ng mga gamit sa bahay.

MAY MGA PROSPEK BA PARA SA MGA RANTIERS?

Ano ang mga prospect para sa mga may-ari ng mga apartment na "pensiyon" ngayon? Sa pagsasalita, hindi napakatalino, ngunit hindi rin nawawalan ng pag-asa. Ang mga kakumpitensya na nagnanais na magrenta ng pabahay ay dumarami nang husto: ang mga studio apartment sa mga bagong gusali sa rehiyon ng Kadiya ay pumapasok sa merkado ng pag-upa.

Bilang karagdagan, ang mga dati ay maaari lamang umasa sa inuupahang pabahay ngayon ay may alternatibo - isang medyo abot-kayang mortgage at kanilang sariling studio apartment sa isang bagong lugar.

Ang pagtaas ng mga taripa para sa pabahay at mga serbisyong pangkomunidad at mga bayarin sa utility (kasalukuyang humigit-kumulang 5% bawat taon), ang pagtaas ng mga buwis sa kadastral na halaga (ang mga benepisyo ay ibinibigay lamang para sa isang tirahan) ay makakakain din sa mga benepisyo. Isaalang-alang natin na sa susunod na tatlong taon ay haharap tayo sa demographic failure.

Ngunit may isa pang panig sa barya. Ang punto ay na sa kaganapan ng mga bangkarota at pagkaantala sa paghahatid ng mga bagay ng mga developer, ang mga panginoong maylupa ay magkakaroon ng mga bagong kliyente (samakatuwid, ang isang panandaliang surge ay posible).

Mayroon ding lumalagong henerasyon ng mga "walang hanggang nangungupahan" - hindi sila nakatuon sa pagiging may-ari, mas pinipiling malayang gumalaw sa buong mundo sa mga inuupahang kotse at manirahan sa mga inuupahang apartment. Ngunit hindi na ito mga kliyente ng mga nangungupahan na mga pensiyonado.

Ano ang mangyayari sa mga rate ng rental? Para sa mga lugar na nalulumbay, posible rin ang isang matinding opsyon - "halos para sa wala, para lamang magbayad para sa mga utility." Tulad ng para sa average na antas, ito ay pangunahing nakasalalay sa kita ng populasyon. At narito ang limiter. Kung pag-uusapan natin ang tungkol sa pangmatagalang pag-upa, sa anumang kaso, ang mga nangungupahan ay bihirang handang gumastos ng higit sa isang katlo ng kanilang kita sa pag-upa ng pabahay. Ito ang conditional maximum na maaaring i-squeeze ng lessor.

Para sa sanggunian: ngayon, ayon sa Rosstat, ang average na suweldo sa St. Petersburg ay 47.2 libong rubles, ang average na pensiyon sa katandaan ay 13.6 libong rubles. Kaya, ang average na pensiyonado na may libreng living space ay maaaring umasa sa isang pagtaas ng mga 12-15 thousand rubles. (huwag kalimutan ang tungkol sa mga utility bill at buwis).

SA HOSPITALITY SECTOR

Ang iba pang sikat na segment ngayon ay ang panandalian at pang-araw-araw na paupahang pabahay. Mas mataas ang pusta dito. Ang mga pangunahing kliyente na umuupa ng pabahay hanggang sa isang taon ay mga espesyalista na pumupunta sa lungsod upang magtrabaho sa mga nakapirming kontrata sa pagtatrabaho. Sa mga nakaraang taon, "pre-sanction", marami sa kanila ay dayuhan.

Siyempre, ang mga naturang nangungupahan ay nangangailangan ng komportable, mataas na kalidad na pabahay sa loob ng maigsing distansya mula sa metro, pati na rin ang maraming kaugnay na serbisyo - paglilinis, pagluluto, yaya. At ang may-ari ay maaaring kumita mula dito.

Ang araw-araw na pagrenta ay tumataas din sa katanyagan ngayon. Posible rin ang mga karagdagang serbisyo sa segment na ito: pagpupulong sa mga bisita, pag-aayos ng isang iskursiyon para sa kanila, atbp. Ngunit, sa esensya, hindi namin pinag-uusapan ang pagtanggap ng passive income, ngunit tungkol sa aktibidad ng entrepreneurial sa sektor ng serbisyo.

At kung saan may entrepreneurship, palaging may kompetisyon. Ngayon, ang mga bisita ay may malawak na hanay ng mga alok: mula sa mga hostel na may mga bunk bed hanggang sa mga bagong business class na apartment.

May iba pang kahirapan. Ang paglipat ng mataas na bayad na mga intelektuwal na espesyalista ay isang bagay na sa nakaraan: ngayon sila ay may higit at mas maraming pagkakataon para sa malayong trabaho. Bilang karagdagan, ang estado (at hindi lamang sa atin) ay hindi hinihikayat ang entrepreneurship sa larangan ng panandaliang pag-upa, upang ilagay ito nang mahinahon. Parehong sa Russia at sa Europa sinusubukan nilang limitahan ang paggamit ng mga tirahan bilang mga hotel sa antas ng pambatasan.

Ang nasa itaas, gayunpaman, ay hindi nangangahulugan na ang mga pribadong mangangalakal ay walang lugar sa pamilihang ito. Ito ay isang palengke lamang kung saan hindi na ngingiti ang suwerte sa mga tamad.

Ang uso ay ito: ang real estate na hindi kasama ng isang pakete ng mga kaugnay na serbisyo ay halos walang halaga. Kung gusto mong kumita ng pera, maging isang mapagpatuloy na host.

ANG HINDI DAPAT GAWIN: BUMILI NG KREDIT – RENT

Ang pagbili ng bahay sa utang para sa layunin ng pag-upa nito sa mga presyo ngayon, mga rate ng pag-upa at mga rate ng interes para sa mga nanghihiram ng mortgage ay isang kaduda-dudang desisyon. Ilarawan natin ito sa isang halimbawa, pagkuha ng isang pangmatagalang hit ng rental market - isang isang silid na apartment sa Brezhnevka malapit sa istasyon ng metro (tingnan ang talahanayan).

Ang average na presyo ng alok para sa naturang apartment ay 3.13 milyong rubles. Ang kasalukuyang rate ng pag-upa ay 18.7 libong rubles. kada buwan. Gamit ang mortgage calculator ng "bangko ng mga kaibigan", na nag-aalok ng 20-taong installment plan at sariling pondo na 1 milyong rubles. Ang makataong rate ngayon ay 11% bawat taon, makakatanggap kami ng buwanang pagbabayad na 22 libong rubles.

Kaya, kahit na ibinigay na ang apartment ay hindi walang laman sa loob ng isang buwan, at pagdaragdag ng hindi bababa sa 9 na libong rubles sa kita sa pag-upa bawat buwan. (kasama ang mga utility), mag-donate kami ng isang milyong rubles ng aming sariling mga pondo sa bangko at magbabayad ng dalawa pa sa anyo ng buwanang karagdagang mga pagbabayad.

Ang pagkakaroon ng paulit-ulit na "laboratory work" na isinasaalang-alang ang iyong mga kakayahan at kahilingan (presyo, rate, equity, loan term), malamang na kumbinsido ka na ito ay isang equation na walang kumikitang solusyon para sa iyo.

ANO ANG DAPAT GAWIN: I-OPTIMize KUNG ANO ANG MERON KA

Kung mayroon ka nang libreng living space, hindi mo na kailangang alisin ito. Kami ay pumapasok sa isang bagong pang-ekonomiyang katotohanan: walang nakakaalam kung ano ang mangyayari sa sistema ng pagbabangko, mga rate ng deposito o mga cryptocurrencies sa loob ng lima hanggang sampung taon.

Gayunpaman, maaari naming kumpiyansa na sabihin na ang residential real estate ay magiging isang hinahangad na produkto kapwa para sa pagbebenta at para sa upa. Totoo, kahit na ito ay isang maaasahang asset, ito ay katamtaman sa mga tuntunin ng kakayahang kumita.

Ano ang gagawin kung malapit na ang pagreretiro? Malinaw, makatuwirang gawin ang pag-optimize. Halimbawa, sa pamamagitan ng mga counter purchase at medyo maliit na mortgage loan, ipagpalit ang mga hindi maaasahan na ari-arian mula sa isang punto ng pagrenta para sa mas maraming likido at "marenta."

Nasa ibaba ang isang talahanayan na nagpapakita ng conditional profitability ng mga pangmatagalang hit ng long-term rental market sa St. Petersburg (sa mga bracket ay ang data para sa 2013, at ipinapakita nila na hindi lumalaki ang kakayahang kumita ng mga panginoong maylupa).

Totoo, kinakailangan ang isang makabuluhang caveat: kapag nagkalkula, hindi namin isinasaalang-alang ang mga buwis, pamumuhunan sa paghahanda at pag-aayos ng pamumura, downtime at mga bayarin sa utility na kasama sa presyo ng pag-upa. Kaya, sa totoong buhay, ang isa pang quarter hanggang isang third ay kailangang ibawas mula sa figure sa column na "Conditional Profitability Index".

Presyo ng alok, kuskusin.
Rate ng pag-upa, kuskusin. kada buwan
Conditional profitability index, % kada taon**
Tandaan

Room 18 sq. m sa isang tatlo hanggang limang silid na apartment ng lumang stock

1 654 000
(1 565 000)
12 500
(12 321)
9,1 (9,4)
Ang segment na ito ay may mataas na turnover ng nangungupahan at mahabang panahon ng downtime.

Room 14 sq. m sa isang dalawa o tatlong silid na apartment, isang tipikal na bahay ng kategoryang "lumang panel".
1 316 000
(1 450 000)
10 237 (10 864)
9,3 (9,0)
Sa karamihan ng mga kaso, ang may-ari mismo ay nakatira sa ibang mga silid

Isang silid na apartment (studio) 27 sq.m. m sa isang brick-monolithic na bahay
3 424 000
(2 938 000)
20 722 (20 802)
7,3 (8,4)
Ang segment ay napuno ng mga alok; may pangangailangan para sa mga bagong ayos na ari-arian at sa mga gamit sa bahay

Isang silid na apartment na 33 sq. m sa Khrushchev o Brezhnevka
3 127 000
(3 264 000)
18 688 (21 346)
7,2 (7,8)
Bumaba ang mga rate, bumagsak ang presyo ng mga apartment, in demand ang mga apartment na malapit sa metro

Tatlong silid na apartment na 75 sq. m sa isang "bagong panel" na uri ng bahay
6 767 000
(6 149 000)
33 173 (39 060)
5,9 (7,6)
Malaki ang pagbaba ng mga rate ng renta sa nakalipas na 4 na taon. Patuloy ang demand para sa mga apartment na may mataas na kalidad na pagsasaayos

DATA: CENTER FOR ASSESSMENT AND ANALYTICS NG REAL ESTATE BULLETIN
* Ipinapakita ng talahanayan ang mga average na presyo ng supply at mga rate ng rental para sa iba't ibang uri ng pabahay noong Agosto 2017 (sa panaklong - noong Nobyembre 2013).

** Ang kakayahang kumita ay kinakalkula bilang ang ratio ng taunang kita sa pagrenta (hindi kasama ang mga pamumuhunan sa paghahanda at pag-aayos ng pamumura, mga singil sa utility, buwis at downtime) sa presyo ng pagbili bilang isang porsyento.

Halimbawa

Ang presyo ng pagbili ng apartment ay 6.7 milyong rubles, ang rate ng pag-upa ay 33 libong rubles. kada buwan.
Taunang kita: 33,000 rubles/buwan. × 12 buwan = 396,000 kuskusin.
Yield: (396,000/6,700,000) × 100% = 5.9% kada taon
Payback period ng mga pamumuhunan: 6,700,000 / 396,000 = 16.9 taon

Sa pamamagitan ng paraan, nagsimula kami ng isang channel sa Telegram, kung saan nai-publish namin ang pinaka-kagiliw-giliw na balita tungkol sa mga teknolohiya ng real estate at real estate. Kung gusto mong maging isa sa mga unang nakabasa ng mga materyal na ito, pagkatapos ay mag-subscribe: t.me/ners_news.

Mag-subscribe sa mga update

Marahil, sa unang sulyap, ang pag-upa ng isang apartment ay lubhang kumikita. Sa gastos ng isang tapos na isang silid na apartment sa labas ng Moscow na 4-5 milyon (isasaalang-alang namin ito na nasa mabuting kondisyon nang hindi nangangailangan ng karagdagang pag-aayos), ang buwanang presyo ng pag-upa ay 25-45 libong rubles. Bilang isang resulta, ang apartment ay ganap na nabili sa isang average ng 10-15 taon.

Maikling tip sa kung paano manatiling kumikita kapag umuupa ng apartment:

• Una sa lahat, gumuhit ng isang kasunduan sa nangungupahan. Huwag maging tamad na ipa-certify ito ng notaryo. Sa ganitong paraan, mapoprotektahan mo ang iyong sarili mula sa hindi katapatan sa kanyang bahagi.
• Upang hindi maiwang walang kliyente, gawing kaakit-akit ang iyong apartment. Ngunit gawin ito bilang matipid hangga't maaari: mahigpit, maingat.
• Mas mainam na bumili ng mura at hindi mapagpanggap na mga bagay para sa iyong apartment.

Araw-araw na pagrenta ng apartment

Ang pagkasira ng mga bagay ay tumataas nang malaki kapag umuupa ng apartment araw-araw. Ang pang-araw-araw na opsyon sa pagrenta ay nagsasangkot ng patuloy na komunikasyon sa mga kliyente. Maaaring hindi ito gusto ng mga kapitbahay: palaging may mga estranghero sa pasukan. Ang pangangailangan para sa accounting. Gayunpaman, ang benepisyo mula sa pang-araw-araw na upa ay nasa average na 203 beses na mas mataas kaysa sa pangmatagalang upa. Kung interesado ka sa direksyon, ito ay nagkakahalaga ng pagbabasa.

Sino ang mas gustong umupa ng apartment?

Tila sa akin ay mas mainam na magrenta ng apartment sa isang mag-asawang may anak, dahil ang mga taong ito ay dapat na maging mas responsable. Maaari din itong rentahan sa mga single. Maipapayo na ibigay ito sa mga taong may pagkamamamayan ng Russia. Ngunit ang pinakamahalagang bagay ay upang makilala nang personal ang nangungupahan, at tingnan siya ng iyong sariling mga mata, magkaroon ng magandang pag-uusap, tingnan ang mga dokumento at walang photocopies o dahilan na, sabi nila, ipapakita niya sa iyo mamaya. Marami ring masasabi ang kanyang hitsura tungkol sa isang tao. Kahit na hindi maganda ang pananamit ng isang tao, hindi ito nangangahulugan na siya ay isang masamang nangungupahan. Ang pangunahing bagay ay siya ay maayos at malinis na manamit. Bigyang-pansin ang mga sapatos. Ang isang malinis na tao ay magiging malinis, kahit na marumi niya ito sa daan, ang mga bakas ng pagtatangka ay mananatili; Alam ko mula sa aking sariling karanasan na maaari itong mabura. Kapag pumili ka ng isang kliyente, minsan ay dumaan nang basta-basta sa ilalim ng anuman, ngunit wastong dahilan sa iba't ibang oras. Kung magiging kaibigan ka, ito ay magiging perpekto, ngunit maaari kang makayanan ang isang mabuting kakilala.

Good luck.

Mga komento

Kawili-wili tungkol sa mga sapatos at damit)) Salamat!

Ang may-ari ay may karapatang "tumingin" sa kanyang apartment minsan sa isang buwan, at sa pamamagitan ng paunang kasunduan sa nangungupahan. Ang sugnay na ito ay naroroon sa halos bawat kasunduan sa pag-upa.

Mayroon akong nauugnay na karanasan - mga 5 taon.

Nirentahan ko rin ito pagkatapos ng isang European-quality renovation, pagkatapos ng limang taon ay nag-invest ako ng halagang katumbas ng 2.5 buwang kita - at ipinakita ito bilang na-renovate. Ito ay maaaring mukhang kabalintunaan, ngunit ang pinakamainam na nangungupahan ay isang kumpanya ng mga manggagawa. Oo, ito ay ilang mga lalaki, kung minsan ay napaka-brutal at hindi matalino (ngunit hindi ka dapat pumunta sa mga social na kaganapan nang magkasama?) Ngunit sila ay umuuwi nang gabi at natutulog, at maaga sa umaga ay pumasok sila sa trabaho. At walang araw na walang pasok. At sa mga bihirang libreng araw, umuuwi sila. Kaya't inihambing ko ito - ang pamumura ng isang apartment ay makabuluhang mas mababa kumpara sa isang ordinaryong pamilya na may isang anak. Hindi rin problema ang pagkamamamayan (walang amoy ang pera). Ang pinakamahalagang bagay na dapat bigyang-pansin:
1) magsumite lamang ng opisyal (pinakamahusay na magparehistro bilang isang indibidwal na negosyante - kung gayon ang buwis ay pinasimple na sistema ng buwis 6%, hindi personal na buwis sa kita 13%), lamang sa opisyal na pagbabayad - pinakamahusay sa pamamagitan ng bank transfer sa pamamagitan ng isang bangko;
2) HUWAG, SA ILALIM NG ANUMANG MGA KONDISYON, GAMITIN ANG MGA SERBISYO NG MGA TAGAPAGTAGAL, ​​magagawa mo ang lahat ng iyong sarili! Ang tanging maginhawang "platform" para sa pag-post ng mga ad kung saan hindi ka ma-troll ng mga rieltor ay www.cian.ru Sa kasamaang palad, upang magamit ito, kailangan mong magdeposito ng 10 libong rubles. - kung saan 5 rubles ang ide-debit para sa iyong ad. kada araw. Kaya maaari mong gamitin ang account na ito sa loob ng maraming taon kapag lumipat ang ilang mga nangungupahan at hinahanap mo ang susunod.

At gayon pa man - sa lahat ng mga negosasyon - lahat ng mga card ay nasa talahanayan (at sa teksto ng kasunduan) nang sabay-sabay - anumang pagkukulang ay isang potensyal na panganib.

Mga komento

Maraming salamat, Andrey Valerievich, para sa iyong detalyadong sagot!
Ang 6% ay talagang hindi 13%, at hindi mo kailangang mag-alala tungkol sa pag-snitch ng mga kapitbahay)) At ang katotohanan na ang pagbabayad ay sa pamamagitan ng bank transfer ay kahanga-hanga.
Sa iyong payo, iniligtas mo ako mula sa ilang pagdurusa, sa totoo lang :-)
Hindi ko talaga maintindihan ang tungkol sa mga rieltor. Hindi ba mas madaling makipag-ugnayan sa kanila?
Ako ay ganap na walang karanasan sa mga bagay na ito))

Paano gumagana ang gawain ng isang rieltor? (Ipagpalagay natin na ito ay isang disenteng tao na walang laban sa iyo nang personal) Kung naghahanap siya ng isang kliyente _lalo na para sa iyo_, wala siyang kikitain - marahil ay uupahan niya ang isa sa iyong mga apartment sa isang buwan - makakatanggap siya ng komisyon , ngunit hindi ito sapat para sa kanya. Dahil dito, ang rieltor ay interesado sa pagkolekta ng malaking database hangga't maaari - at pagpapakita ng mga apartment sa lahat (na may pinakamababang hanay ng mga standardized na parameter: bahay, sahig, lugar, balkonahe, elevator - at maximum na kalahating dosenang higit pang mga katangian). Alinsunod dito, kung ang isang potensyal na nangungupahan ay, sa prinsipyo, ay hindi interesado sa isang apartment, halimbawa, walang banyo, ngunit may shower - at, sabihin nating, mayroon ka - ito ay magiging malinaw lamang sa inspeksyon. At ang ibang tao, sa prinsipyo, ay hindi interesado sa isang apartment na walang storage room - at muli ay magkikita ka nang walang kabuluhan. Anumang mga reklamo tungkol sa rieltor? - Hindi siya kumukuha ng pera mula sa iyo, parang sinusubukan niya. Ngunit walang resulta - kaya, sasabihin niya, gusto mo ng maraming pera, itapon ang pangatlo - uupahan ko ito kaagad. Ito ay isang no-brainer na kung ipapakita mo ang iyong sarili, mag-iimbita ka lamang sa panonood kung kanino ang lahat, ganap na lahat ng mga katanungan ay talagang nasagot sa pamamagitan ng telepono - tungkol sa mga metro ng tubig, at tungkol sa balcony glazing, at tungkol sa mga kapitbahay, at tungkol sa mailbox - dahil ito ay direktang pag-uusap, walang tagapamagitan. At hindi ka mag-aaksaya ng oras sa walang laman na pagtakbo - 2-3 pagbisita bago ihatid. At ang lahat ng pag-uusap na ito tungkol sa natatangi, eksklusibong mga database - sa palagay ko, walang laman - lahat ito ay nagmumula sa parehong CIAN, kung saan maaari kang pumunta nang mag-isa.

Kung pipili ka sa mga potensyal na nangungupahan, mas pipiliin ko ang mag-asawa (mas mabuti na walang anak) o mag-asawa lang (lalaki + babae) o dalawang babae.

Sa anumang kaso, sa palagay ko, kinakailangan para sa apartment na magkaroon ng pangangasiwa ng babae - kung saan linisin, kung saan pupunasan ang isang mantsa, kung saan ayusin ang anuman. Nakilala ko ang mga apartment na inupahan ng isang grupo ng mga lalaki - mga patch ng alikabok, isang maruming kalan at iba pang mga kasiyahan. Siyempre, hindi ako nakikipagtalo, ang lahat ay nakasalalay sa mga lalaki, ngunit huwag kalimutan na hindi namin pinag-uusapan ang tungkol sa iyong sariling apartment, ngunit tungkol sa isang inuupahang apartment. At, tulad ng alam mo, kung hindi ito sa iyo, kung gayon ay hindi ka tututol. Pero hindi pa rin papayag ang babae sa dumi.

Tulad ng para sa nasyonalidad at pagkamamamayan, ang mga tao mula sa Gitnang Asya ay sapat na mga tao at hindi gumagawa ng mga problema, at handang magbayad ng mas mataas kaysa sa tinatawag na "Mga Slav".

Sa unang tingin, ang pag-upa ng ari-arian ay maaaring mukhang kumikita. Ang halaga ng mga apartment sa malalaking lungsod ay napakataas, at ang upa mismo ay napakaliit, na ang pamumuhunan ay nabibigyang katwiran lamang pagkatapos ng mga dekada.

Minamahal na mga mambabasa! Ang artikulo ay nagsasalita tungkol sa mga karaniwang paraan upang malutas ang mga legal na isyu, ngunit ang bawat kaso ay indibidwal. Kung gusto mong malaman kung paano lutasin nang eksakto ang iyong problema- makipag-ugnayan sa isang consultant:

ANG MGA APLIKASYON AT TAWAG AY TINANGGAP 24/7 at 7 araw sa isang linggo.

Ito ay mabilis at LIBRE!

Ang oras na ito ay magiging sapat lamang kung ang may-ari ay namamahala upang makahanap ng mabubuting kliyente at maiwasan ang mga panganib.

Mga kakaiba

Ang pagmamay-ari ng real estate ay ginagarantiyahan ang kaligtasan ng mga pamumuhunan. Hindi ito maaapektuhan ng inflation, sa kadahilanang tumataas ang presyo ng mga ari-arian katimbang ng paglaki nito.

Maraming may-ari ang nagpasya na ibenta ang kanilang ari-arian. Gayunpaman, una ay natugunan ang isyu ng pagbebenta at pag-iingat ng perang natanggap mula sa pagbebenta.

Siyempre, kung walang iba pang mga layunin sa pagbuo ng isang negosyo o pagbili ng isa pang mamahaling apartment, kung gayon ang pagbebenta ay maaari lamang magresulta sa pinsala, na maaaring ipahayag sa mga sumusunod:

• sa inflation format;
• kung ang may-ari ay namuhunan sa bangko, pagkatapos ay makakatanggap siya ng isang maliit na porsyento;
• pagbili ng pabahay na mahirap mabuhay nang wala;
• mga panganib na nauugnay sa mga isyu sa kaligtasan sa pananalapi.

Ang pagpapanatiling walang laman ang ari-arian ay hindi rin kumikita, dahil ang may-ari nito ay kailangan pa ring magbayad para sa mga utility, pagpapanatili ng ari-arian at iba pang mga gastos na nauugnay sa pagpapanatili. Ang ganitong mga nuances ay hinihikayat ang karamihan sa mga may-ari ng mga walang laman na apartment na arkilahin ito.

Narito ang mga may-ari ay may maraming positibong aspeto:

• ang apartment ay palaging nasa ilalim ng pangangasiwa ng mga nangungupahan;
• ang mga nalikom mula sa transaksyon ay nagpapahintulot sa iyo na bayaran ang mga gastos sa pagpapanatili ng ari-arian at makatanggap ng karagdagang kita;
• sa kaganapan ng mga sitwasyong pang-emergency, ang mga nangungupahan ay gagawa ng mga unang hakbang upang maalis ang mga ito;
• ang ari-arian kung saan matatagpuan ang mga nangungupahan ay mapapalaya mula sa panghihimasok ng mga kaibigan at kamag-anak.

Upang magrenta ng apartment nang legal, hindi na kailangang magparehistro sa awtoridad sa buwis bilang isang indibidwal na negosyante.

Ang buwis ay kakalkulahin batay sa halaga ng rental na tinukoy sa kasunduan. Ang rate ng interes sa kasong ito ay tumataas nang hindi mas mataas sa 13% ng aktwal na halaga ng kita.

Bihirang, ang halagang ito ay maaaring tumaas sa 17 porsiyento, ngunit ang pagtaas ay nalalapat lamang sa mga na ang kita sa pag-upa ay nadagdagan sa sampung pinakamababang sahod.

Ito ba ay nagkakahalaga ng pagkuha nito?

Malaking benepisyo sa pag-upa ng apartment ang ibinibigay sa mga nagmana nito. Kapag napirmahan na ang kasunduan, hindi na ito maaaring itama.

Ang pangunahing bagay ay ang kontrata ay naglalaman ng mga sumusunod na puntos:

• halaga at oras ng paglipat ng upa;
• porsyento ng pinahihintulutang paggamit ng inuupahang apartment;
• mga tanong tungkol sa pagbabayad para sa mga utility;
• ang pamamaraan para sa pagsusuri ng kondisyon ng ari-arian ng may-ari;
• ang proseso ng kabayaran para sa pinsalang dulot ng may-ari.

Makabubuti kung, bago magtapos ng isang kasunduan, ang mga partido sa kasunduan ay maaaring magkaroon ng paunang pag-uusap sa isang propesyonal na abogado.

Dapat pansinin dito na kung nagpasya ang nangungupahan na magsagawa ng trabaho sa pagkukumpuni sa apartment, kung gayon ang pangwakas na resulta ay pag-aari pa rin ng may-ari. Ang lahat ng mga aktibidad sa pagtatayo ay maaari lamang isagawa nang may pahintulot ng may-ari.

Mabuti kung ito ay nakasulat upang maiwasan ang mga posibleng hindi pagkakaunawaan sa hinaharap. Kung ang may-ari ng apartment ay tumugon nang may matatag na pagtanggi, ang nangungupahan ay kailangang pumayag sa kanyang desisyon.

Paano ito magrenta nang kumita

Makakamit lamang ang kita sa tamang diskarte sa negosyo, at ang tubo mismo ay maaaring tumaas sa pinakamataas na halaga. Ang resulta ay higit na nakadepende sa isang nakasulat na kasunduan, na dapat ilarawan ang lahat ng mga kondisyon at tuntunin para sa pagpapatakbo ng ari-arian.

Kung pinag-uusapan natin ang paglipat sa loob at labas ng ari-arian, kung gayon ang mga kaganapang ito ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagguhit ng isang gawa ng pagtanggap at paglipat ng apartment.

Nakatuon ito sa sumusunod na data:

• mga tagapagpahiwatig ng pabahay;
• kosmetiko at teknikal na nilalaman nito;
• kondisyon ng mga bahagi ng pagtutubero;
• kaayusan at kondisyon ng muwebles.

Ang bahagi ng teksto ng dokumento ay maaaring maglaman ng lahat ng data na maaaring mukhang kapaki-pakinabang sa may-ari kung ito ay makakatulong sa kanya na ayusin ang mga relasyon sa mga nangungupahan.

Maaaring kasama sa listahang ito ang pagbabawal sa pagpaparehistro, subleasing, at iba pang mga aksyon na hindi katanggap-tanggap sa opinyon ng may-ari. Sa ilalim ng gayong mga kundisyon, ang kasunduan sa pagitan ng mga kalahok ay pananatilihin, at ang may-ari mismo ang magre-regulate ng kontraktwal na relasyon sa kanyang sariling opinyon.

Ito ba ay kumikita upang kumuha ng isang mortgage at magrenta ng isang apartment?

Sa isip, kahit na ang isang tao ay bumili ng bahay gamit ang isang mortgage program at patuloy na inuupahan ito, siya ay makakakuha ng malaking pera mula sa upa. Maaari niyang ibigay ang mga natanggap na natanggap sa nagpapahiram bilang pagbabayad ng mga obligasyong pinansyal sa bangko.

Mababayaran niya nang buo ang kanyang sangla sa loob ng 10-20 taon. Bilang isang resulta, makakakuha siya ng isang apartment na halos walang bayad. Gayunpaman, ang ideyang ito ay tila nakatutukso lamang sa teorya.

Ang batas ng Russia ay hindi nagbabawal sa mga mamamayan na magsagawa ng mga naturang aksyon, ngunit mahalaga na maingat na pag-aralan ang kasunduan sa bangko. Hindi ito dapat maglaman ng anumang pagbabawal sa pagrenta sa ibang tao.

Gayunpaman, kahit na ang pinaka-tapat na mga kondisyon ng bangko ay hindi makakapagdala ng anumang tubo. Ito ay kung hindi mo binibigyang pansin ang lahat ng uri ng mga paghihirap sa paghahanap ng mga nangungupahan, ang kanyang walang ingat na paghawak sa mga bagay ng ibang tao sa apartment, ang mga gastos sa karagdagang pagkukumpuni, at iba pa.

Dahil dito, ang pagkuha ng isang apartment sa isang mortgage at pagkatapos ay pag-upa dito ay itinuturing na hindi isang kumikitang gawain.

Ang kakayahang kumita ng negosyo sa kasong ito ay nasa average na 4-7% bawat taon. Sinasabi ng mga kalkulasyon na higit na kumikita ang bumili ng dalawang murang isa o dalawang silid na apartment sa mga lunsod o bayan na kilala para sa upa, o kung saan may kakulangan ng suplay.

Ang isang pamumuhunan ng ganitong uri ay magbabayad nang mas mabilis kaysa sa pagbili ng isa, ngunit mamahaling apartment.

Maipapayo na agad na magpasya kung kanino eksaktong uupahan ang apartment. Kaya, kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa mga imigrante, estudyante at mga manggagawa sa shift, kung gayon para sa kanila ang laki at kalidad ng pabahay ay bihirang mauna.

Kapag ang pabahay ay binalak na ipagkaloob para magamit ng mga pamilyang may mga anak, ganap na magkakaibang mga batas ang nalalapat.

Sa huling kaso, ang apartment ay hindi maaaring magkaroon lamang ng isang silid. Dapat itong nilagyan ng washing machine at iba pang gamit sa bahay. Mabuti kung ang mga kindergarten at paaralan ay matatagpuan sa malapit.

Mga posibleng panganib

Tulad ng para sa matalim na sulok, na sa halip ay isang kawalan sa paglutas ng isyung ito, maraming mga nuances ang maaaring mai-highlight dito:

• ang may-ari ng apartment ay maaaring makatagpo ng mga walang prinsipyong nangungupahan o mga mamamayan na may mga mapanlinlang na tendensya;
• Ang mga nangungupahan ay maaaring mangailangan ng mandatoryong pagpaparehistro sa kanilang lugar ng paninirahan;
• kung sa oras na naninirahan sa isang inuupahang apartment ang mga nangungupahan ay may isang anak, kung gayon ang may-ari ay maaaring magkaroon ng malaking problema sa kanilang paglabas;
• ang mga bagong nangungupahan ay maaaring iligal na magrenta ng apartment sa ibang tao at tumanggap ng kanilang kita para sa transaksyon;
• kung ang mga tao ay gumagamit ng paupahang ari-arian nang walang ingat, ang may-ari ay maaaring magdusa ng malaking pagkalugi;
• Ang mga iligal na aksyon ng mga residente ay maaaring humantong sa mga hindi kasiya-siyang insidente sa pagitan ng may-ari at mga kinatawan ng hudikatura.

Ang listahang ito ay malayo sa kumpleto, dahil ang may-ari ay maaaring makatagpo ng maraming iba pang mga problema. Halimbawa, kung ang mga bagong residente ay nagdudulot ng baha sa apartment, na nagdudulot ng malaking pinsala sa kalapit na ari-arian.

Mabuti kung ang transaksyon ay naisakatuparan nang tama, dahil mabawi niya nang buo ang kinakailangang halaga mula sa salarin.

Kung walang kasunduan ang may-ari, malamang na kailangang ibalik ng may-ari ang ari-arian ng mga kapitbahay sa gastos ng kanyang personal na badyet.

Ang mga katulad na problema ay maaaring lumitaw bilang isang resulta ng mga maling kagamitan sa pagtutubero. Pagkatapos ay magiging mahirap para sa may-ari na patunayan ang anuman, kaya kailangan niyang mamuhunan ng kanyang sariling pera sa pag-aayos.